הזדמנות ים-תיכונית: טורקי, יווני וקפריסאי מחפשים משקיע ישראלי

משקיעי הנדל"ן הישראלים הגיעו בשנים האחרונות לכל קצווי הגלובוס בחיפוש אחר נכסים בעלי פוטנציאל להשבחה. כך, הם בלטו בשוקי הנדל"ן במדינות כמו ארה"ב, מדינות מערב אירופה ומזרח אירופה, ואף הפגינו נוכחות לא מבוטלת במדינות אקזוטיות כמו הודו, ברזיל או האיים הקריביים. באופן מפתיע, דווקא בשוקי הנדל"ן הסמוכים לישראל לא נצפתה פעילות ישראלית ענפה. יכולות להיות לכך כמה סיבות: צניחת מחירי הנדל"ן ביוון, היחסים המתוחים בין ישראל לטורקיה, המלחמה בין טורקיה לקפריסין על שטח השליטה הימית בעקבות היציאה של קפריסין לקידוחי הנפט, וחשש כללי ממה שהעתיד צופן למזרח התיכון.

בשבוע הבא תיפתח בנמל תל אביב ועידת הנדל"ן הבינלאומית, TLVEXPO, שאליה יגיעו בכירים מחברות נדל"ן בכל העולם, ביניהם גם יזמים ממדינות אגן הים התיכון: יוון, טורקיה וקפריסין. אמיר רוכמן, מנהל הוועידה, מסביר כי אנשי נדל"ן בעולם מחשיבים את המשקיע הישראלי למשקיע אמיץ, וזו הסיבה שהם יגיעו גם ממדינות שלא נמצאות בראש רשימת העדיפות בקרב ישראלים. "טורקיה למשל היא סיפור בפני עצמו. אנחנו מנסים להתרחק מהפוליטיקה, והאמת היא שמתחת למריבות של המנהיגים יש שם פוטנציאל של צמיחה ופרויקטים מעניינים", הוא אומר.

"יוון היא מדינה שסובלת כלכלית ויש שם ירידות מחירים גדולות; יש מומחים שאומרים שהמחירים הגיעו לתחתית. יש שם הזדמנויות לקנות בתים במחירים מצחיקים, כמו בית על 4 דונם ליד חוף הים ב־100 אלף יורו", הוא מוסיף. הזדמנויות נוספות נמצאות לדבריו באי קפריסין, שבו השוק שמר על יציבות על רקע השתוללות השווקים באירופה, ולמרות זאת לא נכנס לתודעה של המשקיע הישראלי המחפש לרכוש דירת נופש בחו"ל. היחס של הישראלים לשווקים אלה עד כה נע בין חשדנות לאפטיות מוחלטת. אולם דווקא בתקופה זו שבה הממשלה בארץ דוחקת את המשקיעים החוצה ומחירי הנדל"ן מסרבים להראות סימני שבירה - ייתכן שגורמים אלה עשויים להובילם לברר מה קורה אצל השכנים בים התיכון.

יוון

פוטנציאל של נכסים שרחוק ממימוש

מחירי הנדל"ן ביוון אמנם נמצאים בירידה בשלוש השנים האחרונות, אבל מי שינסה לחפש מציאות במקומות מבוקשים כמו באיים סנטוריני, כרתים או מיקונוס, ודאי יתאכזב לגלות נכסים שלא יורדים מ־8,000 יורו למ"ר ויכולים לטפס גם עד לכ־20 אלף יורו למ"ר. המחירים על נכסים אלה אמנם ירדו בכ־40% בשלוש השנים האחרונות, ואנשי נדל"ן מקומיים מעריכים כי רכישות באזורים אלה יהפכו כדאיות ברגע שהשוק יחזור למצב תקין; אבל משקיעים רבים מעדיפים כיום לתור אחר האופציות הזולות יותר במקומות שנמצאים בפיתוח, עבור פוטנציאל השבחה גבוה יותר.

עידן סרוסי, איש עסקים ישראלי שבבעלותו חברת GRE המתמחה בתיווך וייעוץ בתחום הנדל"ן ביוון, הגיע לפני שלוש שנים מלונדון ליוון בניסיון למצוא קרקע לבניית מלון. החיפוש כלל קרקעות גם בישראל, אבל מהר מאוד הוא הבין כי מחירי הנדל"ן בארץ כבר נמצאים הרחק מהישג ידו. החיפוש אחר קרקע זולה הביא אותו לאי לפקאדה במערב יוון במחוז איפרוס. האי נמצא במרחק של חמש שעות נסיעה משדה התעופה באתונה, והוא אף מחובר ליבשה בגשר כך שניתן להגיע אליו ברכב. האי אף מושך אליו בעלי ממון בגלל המיקום שלו על מסלול שיט עתיק.

לדברי סרוסי, לאי יתרונות רבים, כמו למשל החוף פורטו קציקי שנחשב לאחד החופים היפים ביותר באירופה, ואף הביא את משפחת רוטשילד להשקיע בפרויקט באזור. למרות היתרונות הרבים של האזור, מחירי הנדל"ן בו נמוכים מאוד בהשוואה למחירים באיים המוכרים יותר ביוון. "אנחנו מוכרים בתים ישנים במחירים שנעים בין 45 ל־100 אלף יורו ובתים חדשים ב־150–200 אלף יורו. יש כאן גם קרקעות שמיועדות לבניית מלונות סביב 140–150 אלף יורו ל־2 דונם. אלו מחירים שאי אפשר לדבר עליהם בארץ בכלל. המקום נמצא בתנופת פיתוח, אבל אני מאמין שבעוד כמה שנים המחירים פה יהיו מפלצתיים, ולא ניתן יהיה להשיג קרקע בכלל", הוא אומר.

סרוסי אמנם מאמין כי המחירים נמצאים בדרך למעלה, אבל לא בטוח שזה ישכנע את המשקיע הישראלי החשדן על רקע החדשות שמגיעות מכיוון הכלכלה היוונית. קונסטנטינוס רוקופילוס, בעלים של חברת הבנייה פאלרוס (Paleros Development), יגיע יחד עם סרוסי ארצה במטרה להתחרות על כיסו של המשקיע הישראלי. לדברי רוקופילוס, שוק הנדל"ן היווני מורכב כיום משני שווקים: שוק המגורים המקומי, שמיועד ללקוחות היוונים ומתרכז בערים גדולות כמו אתונה; ושוק המשקיעים, הכולל בעיקר דירות נופש באיים ובמיקומים הסמוכים לים.

רוקופילוס מוסיף: "לא הייתי ממליץ למשקיע חוץ לרכוש נכס באתונה למשל, כי המחירים עלולים להמשיך לרדת והתשואה מהשכרת דירה ליווני תהיה נמוכה מאוד. לעומת זאת, בשוק דירות הנופש חוקי המשחק הם אחרים. זה נכון שגם במיקונוס או באיים אחרים הנכסים ירדו בכ־40%, אבל באזור שבו אני בונה באיי הים האיוני הנכסים עדיין לא מימשו את הפוטנציאל שלהם והמחירים לא יכולים לרדת", הוא אומר.

מהיכן מגיעים רוב הקונים?

רוקופילוס: "בעיקר מאירופה - הולנד, אנגליה ואיטליה. יש גם אמריקאים וסקוטים. רובם מכינים לעצמם בית לפרישה שיוכלו להגיע אליו אחרי גיל 65. חלק מהם מעוניינים להשכיר אותו במהלך השנה כשהם לא נמצאים, וזה מניב להם תשואה שנתית יפה של כ־8%. אבל זה עונתי, זה לא עובד ככה כל השנה".

למה בחרת לבוא לישראל דווקא עכשיו?

"השווקים של אירופה מתנדנדים וישראל היא שוק טוב וחדש. אני מאמין גם שזו הזדמנות טובה למשקיע הישראלי".

הבנקים נותנים משכנתאות למשקיעי החוץ?

"לא היום. אני מאמין שעד סוף 2011, אחרי התספורת שיעברו הבנקים היווניים, תהיה להם הנהלה אירופית. תהיה כאן סיטואציה חדשה, אולי הדויטשה בנק יקנה את אחד הבנקים היווניים, מי יודע מה יקרה. במצב הנוכחי אין לבנקים אפשרות לתת משכנתאות, אבל יכול להיות שהמצב החדש דווקא יהיה לטובת המשקיעים".

מאילו סכנות כדאי למשקיע הישראלי להיזהר?

"צריך לבדוק טוב את הנכס על ידי עורך דין מקומי. היו מקרים שאנשים קנו 60 מ"ר ובפועל קיבלו דירת 50 מ"ר. היום זה כבר לא יכול לקרות כי יש חוקים חדשים שמגנים על הקונה, ומהנדס שחותם על אישור מזויף יכול להיקנס ב־100 אלף יורו ואף לאבד את הרישיון שלו".

טורקיה

מחפשים משקיעים לפרויקטים גדולים

היחסים העכורים בין ישראל לטורקיה לא מעודדים נהירה של משקיעי נדל"ן לשוק הטורקי, ולכך מתווספת התעניינות מוגברת בתקופה האחרונה של תושבים ממדינות ערביות, שמחפשים מקלט במדינה ש־99.8% מאוכלוסייתה היא מוסלמית, בעת האביב הערבי. אולם מעבר לכך, בחינה אובייקטיבית של מדדי השוק בטורקיה מצביעה על מקום בעל הזדמנויות השקעה לא מבוטלות.

מסיבה זו החליט טום ריצ'ארד, מנהל השיווק בחברת הנדל"ן Ripo Homes, להגיע לישראל ולהתחרות על כיסו של המשקיע הישראלי. ריצ'ארד מבין את ההשלכות של המצב הדיפלומטי, וההחלטה שלו להגיע לישראל נעשתה לאחר התלבטויות. הוא מאמין שיש ישראלים שמסוגלים לראות מעבר למצב הנוכחי. "כרגע יש אי־הבנה בין ראשי הממשלה. לשניהם יש אגו גדול, אבל אני מאמין שיהיה פתרון דיפלומטי למצב", הוא אומר. לדבריו, "אני לא הולך להסתיר את המצב כשאגיע לישראל. ברור לי שהישראלי הממוצע מפחד לקנות היום בית בטורקיה ומעדיף נכס באיטליה או בספרד, אבל טורקיה מעניינת מאוד עבור המשקיעים הגדולים כי יש לה פוטנציאל גדול. המחירים עדיין נמוכים, ואני מאמין שבעוד עשר שנים הם יוכפלו אם לא ישולשו".

החברה שבראשה עומד ריצ'ארד מציעה ללקוחותיה נכסים שונים, החל מדירות קטנות ליד החוף באלניה במחירים שמתחילים מ־25 אלף יורו, עד לווילות ב־150–180 אלף יורו, וכן קרקעות לבנייה יזמית שבהן ירכז את מרב מאמציו בבואו ארצה. המטרה שלו היא למצוא חברות גדולות עם גב פיננסי חזק שמעוניינות להיכנס לשותפות באחד מהפרויקטים שעומדים על הפרק. אחד מהם למשל ממוקם בעיר בלק שבמחוז אנטליה, שהפכה למוקד משיכה עבור שחקני גולף בעולם ואף תארח את אליפות הגולף הבינלאומית ב־2012. הפרויקט כולל בנייה של 175 יחידות נופש בסמוך למועדון גולף גדול. מחצית מהפרויקט כבר נמצא לפני אכלוס, והחצי השני ייצא לדרך ברגע שיימצא משקיע גדול.

לדברי ריצ'ארד, ההוצאות הנלוות לרכישת נכס בטורקיה הן מזעריות. מס הרכישה עומד על כ־3.3% ממחיר הנכס. מעבר לכך, אין מסים נוספים בתחום המקרקעין. ההוצאות הנוספות הן בתחום הארנונה ותשלומים על הליכים בירוקרטיים, כמו העברת חשבונות חשמל ומים על שם הבעלים. נוסף על כך, שוק המשכנתאות לדבריו פתוח למשקיעים הזרים בריביות של 5%–6%. בדרך כלל הבנק יעריך את הנכס בכ־80% מערכו האמיתי בשוק, ולפיכך ערך המשכנתה יגיע ל־50%–60% מערך הנכס, כך שעדיין מדובר על תנאים נוחים מבחינת המימון. "אני מגיע בלי ציפיות גדולות ומצפה לדיאלוג עם הישראלים", הוא אומר.

"אף שהממשלה הנוכחית אולי גורמת לישראלים להרגיש לא רצויים בטורקיה, אי אפשר להתעלם מהצלחותיה האדירות בשמונה השנים האחרונות, שהזניקו את הכלכלה הטורקית כלפי מעלה. ב־2000 היו כאן 5 מיליון תיירים בשנה, וב־2010 הגיעו כבר 30 מיליון תיירים בשנה. אין ספק שטורקיה הופכת לשחקן חזק באירופה, ומשקיע שמבין את זה יכול גם לתרגם את זה לכסף".

קפריסין

קנה נכס, קבל אזרחות באיחוד האירופי

עסקים ישראליים רבים בעולם עוברים דרך קפריסין בגלל מדיניות המס המקלה במדינה השכנה, אבל בכל הנוגע לשוק הנדל"ן ניתן לספור על כף יד אחת את מספר הפרויקטים שפותחו בה על ידי ישראלים. בין היתר מדובר בכמה קבוצות רכישה שהתארגנו לביצוע רכישות משותפות של נדל"ן למגורים, ופרויקט של חברת ב.ס.ר להקמת קניון בבירה לימסול. שוק דירות הנופש בקפריסין נהנה מבום נדל"ני של שלוש שנים שנמשך עד לשנת 2008, ושלו היו אחראים בעיקר רוכשים בריטים שחיפשו דירות בארץ החמה. עם תחילתו של המשבר ירד בהדרגה מספר המשקיעים הבריטים והמחירים רשמו ירידות בהתאם, אך לא מדובר בצניחת מחירים דרמטית. אנדרוס קורואנוס מנכ"ל חברת הנדל"ן הקפריסאית Leptos Estate, יגיע לישראל בשבוע הבא כדי לשכנע את המשקיעים כי מדובר בשוק בעל יתרונות רבים, בייחוד עבור ישראלים.

מלבד הקרבה לישראל (45 דקות טיסה), מזג האוויר הנעים, יציבות השוק והיותה של קפריסין מהמדינות הבטוחות ביותר בעולם, יש לה יתרון נוסף ולא מבוטל: הממשלה הקפריסאית, המעודדת השקעות נדל"ן במדינה, מאפשרת למי שרוכש נכס במחיר שעולה על 300 אלף יורו לקבל אזרחות קבועה. לאחר חמש שנים יוכל המחזיק בנכס להשתייך גם לאיחוד האירופי. "אין צורך להסביר עד כמה התמריץ הזה קורץ לאזרחי מדינות רבות בעולם. אתה יכול לקנות בית בקפריסין, ואם מחר יהיו בעיות בישראל יש לך אפשרות לשלוח את המשפחה למקום בטוח", אומר קורואנוס.

לדבריו, "זו מדינה שמאוד קל להתנהל בה מבחינת השפה. הכול כתוב פה גם באנגלית - שלטים, חשבונות בנק, טפסים של בתי חולים וכדומה. נוסף על כך המחירים עלו כאן באופן קבוע ב־20 השנים האחרונות, והקונים רואים שהשקעה בקפריסין מחזירה את הכסף". מס הרכישה לדברי קורואנוס עומד על 3%–5% ממחיר הנכס. המחירים נעים בין נכסים במחירים הזולים בהרבה ממחירי הדירות בארץ: מחיר דירת 3 חדרים בפאפוס יחל ב־120 אלף יורו, דירת 4 חדרים ב־200 אלף יורו. עם זאת, ישנם נכסים שמחיריהם מרקיעים שחקים, כמו בפרויקט של החברה על הטיילת בלימסול שבו המחירים מגיעים עד לכ־5 מיליון יורו.