בלעדי ל"כלכליסט" - כור מתקרבת למזומנים: אנטרופי ממליצה למוסדיים לאשר את עסקת HSBC

חברת הייעוץ אנטרופי, המספקת המלצות לגופים מוסדיים בדבר אופן ההצבעה באסיפות כלליות, ממליצה לבעלי המניות של נכסים ובנין לאשר את עסקת בעלי העניין במסגרתה תרכוש נכסים ובנין מהחברה האחות, כור, 50% מבניין HSBC בניו יורק תמורת 138.1 מיליון דולר (בניכיון יתרת ההלוואה הבנקאית שנטלה כור, ר"ב ול"פ), באופן שלאחר ביצוע העסקה תחזיק נכסים ובניןב־100% מהנכס. זאת לאחר שרכשה את הבעלות בבניין במשותף עם כור באפריל 2010 בתמורה ל־330 מיליון דולר.

קביעת התמורה בעסקת בעלי העניין התבססה על שווי הנכס כפי שנקבע בהערכת שווי שבוצעה באוגוסט האחרון על ידי משרד CBRE שמונה על ידי הצדדים לעסקה. מעריך השווי ציין כי שווי הנכס עומד על 480 מיליון דולר.

באנטרופי מציינים כי לאור העובדה שעסקת בעלי העניין האמורה הינה לרכישת נכס המצוי במנהטן והיות ונדרשת מומחיות בשוק הנדל"ן המקומי על מנת לייחס לעסקה אלמנטים של הוגנות ולקבוע כדאיות כלכלית, אנטרופי הגדילה לעשות ושכרה שירותים מקצועיים ממשרד שמאים חיצוני ובלתי תלוי בעל מומחיות בנדל"ן כדי לספק חוות דעת נוספת לגבי הערכת השווי.

מסקנות חוות הדעת שהזמינה אנטרופי הינה כי ההנחות בהן השתמש מעריך השווי בעסקה סבירות. כמו כן, מסקר מקרקעין שבוצע עלה כי העסקה תואמת את מצב מחירי הנדל"ן בשוק הרלוונטי.

באנטרופי מסבירים כי העסקה היא בליבת עסקיה של נכסים ובנין ונעשית בהמשך לעסקה הקודמת במסגרתה רכשה, כאמור, את הבניין בשותפות עם כור. אנטרופי החליטה להמליץ על אישור העסקה, גם על רקע תיקוף ההנחות של הערכת השווי על ידי השמאי הפרטי שהיא עצמה הזמינה לבדיקת הערכת השווי, והדגישה כי אחת הסיבות למחיר הגבוה יחסית שנקבע בהערכת השווי היא ששיעורי האיכלוס של הבניין גדלו מהותית.

סיבות נוספות שתמכו באישור העסקה על ידי אנטרופי היו מיקום הנכס, המאופיין כאזור ביקוש מהמעלה הראשונה בתחום הנדל"ן המשרדי, והעובדה שנכסים ובנין אינה נדרשת לבצע בדיקת נאותות לעסקה לאור היכרותה הטובה עם הנכס.

באנטרופי מדגישים כי הם ממליצים על אישור העסקה למרות שמדובר בעסקת בעלי עניין אשר מעלה חשש לניצול מבנה השליטה בקבוצת אי.די.בי, השולטת בנכסים ובנין ובכור.

כמו כן הוחלט להמליץ על אישורה למרות שעל פניו הנכס עלה בתקופה קצרה מעת הרכישה המקורית בצורה חדה (מ־330 מיליון דולר ל־480 מיליון דולר).

בנוסף מציינים באנרטופי כגורמים שתומכים דווקא בהתנגדות לעסקה את התנודות החזקות בשוקי ההון הבינלאומיים, עלייה ברמת חוסר הוודאות, שמייצרים הזדמנויות השקעה לנכסים ובנין שיתכן ויניבו פרופיל תשואה גבוה יותר מהעסקה המדוברת.

במקביל, אתמול קיבלה כור הצעות לרכישת חלקה בבניין HSBC לפי שווי גבוה יותר שנע בין 500 ל־525 מיליון שקל, מה שעשוי לתרום לקופתה של כור עד כ־5 מיליון דולר נוספים.

אלא שדירקטוריון כור קבע כי יש לקדם את העסקה הנוכחית מול נכסים ובנין, בשל שלביה המתקדמים ובשל חוסר הוודאות באשר למימושן של ההצעות החדשות שהוגשו. מבחינת נכסים ובנין, הדבר רק מעצים את כדאיות העסקה.