קרב הפיצויים על נזקי תכנון: השלב המכריע

תחת הכותרת הצנועה "הצעת חוק התכנון והבנייה, פיצויים בשל תוכנית פוגעת", התקיים אתמול בכנסת אחד הדיונים הסוערים ביותר בתחום הנדל"ן, בשאלה מתי רשאי בעל קרקע לקבל פיצוי בשל שינוי בהוראות תכנון או שינויי ייעוד קרקעות.

ועדת הפנים והכלכלה של הכנסת דנה זה חודשים ארוכים ברפורמה בחוק התכנון והבנייה החדש, המכונה גם רפורמת המרפסות של נתניהו. בשקט בשקט, בדרך כלל מבלי לעלות לדיון ציבורי, מתקיימים הדיונים בסעיפי החוק הרבים, ושינויים מרחיקי לכת בתחום התכנון והבנייה מאושרים. אתמול התקיים דיון בסעיף 197 לחוק שהפך לאחד הסעיפים המוכרים ביותר שלו, מכיוון שבשנים האחרונות נעשה בו שימוש רב בתביעות פיצויים. מומחים בתחום התכנון והבנייה התלוננו כי "197 הפך למסחטת כספים" וכי החוק הישראלי מאפשר גמישות רחבה מדי בשאלה מי נפגע משינוי תוכנית בנייה.

לפי מחקר של פרופ' רחל אלתרמן מהטכניון, שהשוותה את סוגיית הפיצויים בישראל ל־12 מדינות אחרות, כולן חברות ב־OECD, עולה באופן מפתיע כי ישראל היא אחת המדינות הנדיבות ביותר בפיצוי בעלי מקרקעין. כמו כן, ממחקר אחר של אלתרמן ושירה ברנד מהטכניון, עולה כי ב־20 השנים האחרונות גדל היקף התביעות והפך לאיום על מוסדות התכנון והבנייה בבואם לקבוע כיצד ייראו ערים ויישובים. לפי המחקר, בין השנים 1996 ל־2003 הוגשו 2,500–2,600 תביעות פיצויים בכל הארץ רק בנושאי תכנון ובנייה, 55% מהן נתקבלו בחלקן כאשר את רוב הפיצויים שילמו לרוב רשויות מקומיות.

הנוסח החדש של סעיף זה עתיד לשנות את המצב הנוכחי. החוק החדש שואף לצמצם את יכולתם של האזרח או היזם לתבוע פיצוי במקרה שבו חל שינוי בייעוד הקרקע לפי החלטת המדינה (למשל שינוי מקרקע חקלאית לכביש ראשי), או במקרה שבו מאושרת תוכנית חדשה המפחיתה זכויות בנייה (כמו למשל תוכנית השימור של תל אביב).

אלתרמן, המשמשת גם כיועצת לוועדת הפנים והכלכלה, אומרת כי זכויות הפיצויים הרחבות שמעניק החוק כיום פוגעות בתחום התכנון בישראל. "הצפיפות בישראל, קצב הריבוי הטבעי והנכונות לקלוט עלייה - כל אלה משמעותם שעל בעלי מקרקעין לצפות לכך שקצב הפיתוח סביבם ילך ויגבר", היא מסבירה. מעבר לכך, היא מוסיפה כי הרשויות המקומיות בישראל הן בעלות יכולות פיננסיות נמוכות מחברותיהן במדינות המפותחות ונטל הפיצויים נופל בדרך כלל על משלם המסים. אלתרמן מאמינה כי הנוסח החדש טוב בהרבה מהקודם, אך לדבריה גם בנוסח העדכני מוענקות זכויות יתר לתובעי הפיצויים. השמאי ארז כהן מתנגד נחרצות לעמדתה של אלתרמן, ורואה בנוסח החדש פגיעה ממשית בזכויות האזרח. "הפיצויים בישראל נמוכים משווי הקרקע לאין שיעור בהשוואה למדינות העולם", הוא אומר.

לדברי כהן, השינויים שנעשו בחוק משקפים את רצון המדינה לחסוך כסף, גם אם על חשבון פגיעה בזכויות קניין. "יש היום תביעות גדולות שעומדות תלויות: התביעות על תוכנית נתב"ג, תביעות על שינויי קרקע בפארק אריאל שרון. זו פגיעה אנושה בזכויות אזרח. אם הנוסח שבו דנו אתמול יאושר בכנסת, תהיה הפחתה של כ־90% בהיקף התביעות העתידיות בתחום התכנון והבנייה". אלתרמן בתגובה: "השמאים רוצים להשיג כמה שיותר זכויות בתביעות פיצויים, מפני שזהו תחום שמפרנס אותם".