רשויות מקומיות, מתכננים ושמאים נגד פיצול דירות: התוכנית של אלי ישי תישאר במסדרון

שר הפנים אלי ישי הצליח להפתיע בתחילת השבוע את שוק הנדל"ן כשהכריז על פתרון ממשלתי נוסף להקלה על מצוקת הדיור: אישור תקנות לפיצול דירות באופן חוקי. לפי תקנות אלה, הוועדות המקומיות יקבלו סמכויות למתן היתרים לפיצול דירות למשך חמש שנים. הגשת בקשה להיתר תתקבל רק אם 75% מבעלי הקרקע ייתנו לכך את הסכמתם ושטח הדירה המפוצלת לא יקטן מ־30 מ"ר. בכל מקרה, מהנדס העיר לא יוכל לאשר את הפיצול ביותר מ־30% מהדירות בבניין.

על פניו, הצעד שעליו החליט שר הפנים הוא חיובי ואחד הצעדים היחידים המתמודדים עם מצוקת הדיור בטווח הקצר, בכך שהוא מאפשר "ייצור" של דירות קטנות במהירות. למרות זאת, מתברר שמשרד הפנים לא טרח לברר מול הרשויות המקומיות אם מדובר בפתרון שהן יכולות ליישם, ויציאתו לפועל מוטלת בספק גדול.

פיצול דירה נחשב עד היום לעבירה חמורה בתחומי תכנון ובנייה, ורשויות מקומיות כמו עיריית תל אביב ועיריית חולון שהחמירו בפיקוח על הבנייה הבלתי חוקית, הגיעו לבתי המשפט ואף קנסו את המפצלים במאות אלפי שקלים. מבדיקת "כלכליסט" עולה כי רובן לא מתכוונות לאשר את הפיצולים בהיקפים משמעותיים, מכיוון שהתשתיות באזורים בנויים אינן מאפשרות זאת. גם בקרב אנשי התכנון התקבלו התקנות החדשות בהרמת גבה.

ניר שלו, חוקר בעמותת המתכננים במקום, הסביר כי תוספת יחידות דיור לא יכולה להיעשות על ידי תקנות שעוקפות את סמכותו של השלטון המקומי. "הדרך לעשות כזה דבר, אם כבר, היא על ידי הכנסת שינויים בתוכנית המתאר המקומית. באופן הזה ניתן לוודא שאותו אזור יכול להכיל את התוספת מבחינת תשתיות, תחבורה, חניה ומוסדות חינוך", הוא אומר. לדבריו, ללא הגדרות ברורות לאזורים שבהם ניתן לפצל דירות, התוצאה תהיה עומס על מוסדות הרישוי שעמוסות גם כך. "יש שתי אופציות - הראשונה היא שבעלי הדירות לא ישתמשו בפתרון הזה כי הוא מחייב הסכמה של דיירי הבניין המשותף ותשלום על היטל השבחה. האופציה השנייה, גרועה בהרבה, שהפיצול יאושר בהיקף משמעותי ושכונות ותיקות יקרסו תחת העומס. מצב כזה יכול למוטט מרכזי ערים ולגרום נזק בלתי הפיך מבחינה תכנונית", הוא מוסיף.

ראובן צדוק, מנכ"ל האגודה לתרבות הדיור, מאמין כי מדובר בפתרון בעייתי, שהוא בגדר "כיבוי שריפות" ולא טיפול אמיתי בשכר הדירה הגבוה. לדברי צדוק, בבניינים ישנים לרוב התשתיות ישנות ופיצול הדירות פוגע במערכות בבניין, גורם להצפות ביוב, סכנת התחשמלות ושריפות. "אני ממליץ לשקול פתרונות אחרים כגון הקלות משמעותיות בתמ"א 38, הגבלת שכר הדירה לאחוז מסוים מערכה או כניסה למהלך של בנייה ציבורית", הוא אומר.

מהנדס האגודה לתרבות הדיור גדי גופר מוסיף כי אינו מאמין שהתקנות יעמדו במבחן בג"ץ, משום שהן מאפשרות התעשרות של דייר אחד על חשבון פגיעה בדייר אחר. השמאי חיים אטקין מאמין כי התקנות ישמשו כלי לעליית מחירי השכירות. "הפתרון הזה מחמם את שוק הנדל"ן". לדבריו, "מי שפיצל ונחשב עד עכשיו עבריין, ימשיך לשלשל לכיסו רווח נאה, ומי שחשש להיות עבריין עשוי כעת להתפתות ולנסות את מזלו להכשיר את השרץ. בזמן ששטייניץ מנסה להרחיק את המשקיעים אלי ישי נותן להם מתנה, ושוב הממשלה מפגינה מדיניות תכנונית שמשגעת את האזרח".

תל אביב

"לא בכל מקום אפשר"

ברשויות המקומיות נזהרו שלא לשלול על הסף את יישום התקנות, אך הביעו הסתייגויות רבות מהתקנות. בעיריית תל אביב הסבירו כי תוספת יחידות דיור כולל חלוקת דירות, ראוי שתיעשה במקומות שבהם הדבר אפשרי. "לא בכל מקום יש תשתיות ושירותים מתאימים, כגון גינות ציבוריות ומבני ציבור, כדי לשרת כמות מוגדלת של יחידות דיור ללא פגיעה באיכות החיים העירונית", מסרו בעירייה. עוד ציינו כי "נראה שלא יהיה נכון לייצר פתרון גורף שאינו מביא בחשבון את כל הפרמטרים". בנוגע לדירות שכבר פוצלו, הסבירו כי לא יינתנו היתרים באופן אוטומטי: "יש לבחון כל מקרה לגופו".

 

חיפה

"חוששים מסלאמס"

מ"מ מקום ראש עיריית חיפה חדווה אלמוג מסבירה כי ישנה בעיה במתן אישור פיצולי דירות בשכונות בנויות. "ראינו מה קרה בשנות התשעים, עם גלי העלייה הגדולים כשמצאו פתרונות כאלה. שכונות שאין בהן מספיק חניות, שאין בהן מספיק מוסדות חינוך, צריכות לקלוט כמות אדירה של משפחות והסכנה היא שזה יהפוך לסלאמס", היא אומרת. לדבריה, "אנשים מחלקים דירה לשלושה כוכים ומעבירים חוטי חשמל בצורה מאולתרת. זה פשוט מסוכן".

גם אם ייעשה הפיצול באופן חוקי, לא נראה כי מספר הדירות שיוכלו לקבל היתרים יהיה גדול. אלמוג מסבירה כי התקנות שנקבעו על ידי עיריית חיפה קובעות כי הדירה הקטנה ביותר בעיר כיום תעמוד על לא פחות מ־54 מ"ר כולל ממ"ד, קריטריון שבעלי הדירות יתקשו לעמוד בו ממילא. "אם תגיע בקשה, נבחן אותה. אנחנו לא רוצים לעשות את זה על חשבון איכות החיים של התושבים".

חולון

"לא מתייעצים איתנו"

גם בעיריית חולון הביעו חוסר שביעות רצון מהתוכנית. ראש עיריית חולון מוטי ששון הסביר כי מוקדם לדבר על מדיניות העירייה, מכיוון שגם הם הופתעו מכך שישי אישר את פיצולי הדירות שהיו בגדר מעשה לא חוקי. "לא מתייעצים עם ראשי הערים וזה לא פתרון לטווח ארוך. חבל שככה מתנהלים", הוא אומר. "אני לא חושב שזה מה שייתן את הפתרון. אם היו מתייעצים איתנו היה ניתן לעשות את זה אחרת".

ירושלים

"מגבשים מדיניות"

בעיריית ירושלים הסבירו כי אין לדעת מה תהיה מדיניות העירייה באשר לפיצולי הדירות בשכונות הוותיקות, מכיוון שיש להביא בחשבון תוכניות חדשות שנכנסות לתוקף והבדלים בין תשתיות הבנייה בעיר.

בעיריית ירושלים ציינו כי הפתרון שלהם למחסור בדירות קטנות ניתן בתחום הדירות החדשות על ידי חיוב קבלנים להקצות 20% מהדירות לדיור בר־השגה. בנוגע לדירות ישנות נמסר כי "בימים אלה מתגבשת מדיניות העירייה בנושא".

ראשל"צ ונתניה

"לומדים את התקנות"

בעיריות ראשון לציון ונתניה, בהן נבנה מספר רב של דירות גדולות בעשור האחרון נמסר כי אנשי המקצוע לומדים את התקנות, ואין ביכולתן לדעת כעת אם ניתן ליישם את התקנות בפועל.

ממשרד הפנים נמסר בתגובה: "פיצול דירות הוא רק כלי אחד מתוך מגוון כלים תכנוניים וכלכליים שמטרתם הגדלת היצע הדיור. נוסח התקנות מאפשר לוועדה המקומית לתכנון ובנייה שיקול דעת רחב. ברוב מרכזי הערים קיימת תשתית תחבורתית ומבני ציבור המאפשרים פיצול דירות, תוך מתן אפשרות לאוכלוסיות מגוונות להתגורר במקום. תמהיל של 30% דירות מפוצלות בבית משותף תואם את שיעור ההעמסה לבניין. כמו כן, התקנות אינן מכשירות בדיעבד דירות שפוצלו ללא קבלת היתר".

עיקרי התוכנית של אלי ישי

• היתר הפיצול דורש הסכמה של 75% מדיירי הבניין המשותף
• שטח הדירה המפוצלת לא יירד מ־30 מ"ר
• למהנדס העיר אין אפשרות לאשר פיצול ביותר מ־30% מהדירות בבניין
• התוכנית תקפה לדירות ישנות וחדשות כאחד
• התוכנית חלה על כל שטחי העיר ללא הגבלה