בפנמה לא משלמים ריבית על המשכנתה

קשה למצוא מכנה משותף רחב בין ישראל לפנמה. הן רחוקות אחת מהשנייה, מאפייני הפעילות הכלכלית בהן שונים וכך גם המצב הביטחוני. מה שכן דומה הוא המחסור בדירות, המוערך בכ־100 אלף דירות בכל אחת מהן. אלא שכאן מתחיל ומסתיים הדמיון בנושא הדיור. בעוד בפנמה יישמו פתרון מיידי למצוקת הדיור, אצלנו בישראל עדיין רוקחים נוסחה אשר יישומה אולי ישפיע על השוק בעוד כ־5–10 שנים.

פנמה נהנתה מצמיחה כלכלית משמעותית ב־15 השנים האחרונות שבאה לידי ביטוי, בין היתר בקבלת השליטה על תעלת פנמה מהאמריקאים בשנת 1999. מאז החלו לזרום אל המדינה הקטנה הכנסות של מיליארדי דולרים בשנה. אך דווקא על רקע פריחתה, החליט לפני שלוש שנים הנשיא ריקרדו מרטיני על תוכנית לסבסוד המשכנתאות לאוכלוסייה המקומית. החלטה זו התקבלה אף שלמדינה אין מונופול על הקרקעות וללא מחאה ציבורית נגד הממשלה.

על פי חוק דיור בר־השגה שחוקקה הממשלה הפנמית כל אזרח העומד בקריטריונים זכאי למימון ריבית המשכנתה, כאשר הקריטריונים העיקריים הם אזרח שמחזיק בעבודה לפחות שנתיים ומעל גיל 25. במקום להוציא כסף על בניית דיור ציבורי, אפשרה המדינה לאזרחיה לרכוש דירה בשוק החופשי עד מחיר העומד היום על 80 אלף דולר כתנאי לסבסוד הריבית. המשמעות העיקרית היא שהלווה יודע כי סכום המשכנתה החודשי שהוא מחזיר מסתכם בגובה הקרן ועוד ריבית של 3% לכל היותר, בעוד המדינה תישא ביתר העלויות. בעקבות החוק החלו יזמים לבנות פרויקטים ייעודיים לזכאים, כאשר יש להם חופש מוחלט לבחירת הקרקע ובלבד שעלות הדירות בפרויקט תותאם לקריטריוני הזכאות.

"ההחלטה על סבסוד מחירי הדירות אדירה"

ארז נבון הוא בעלי חברת הנדל"ן טרה, הפועלת בין היתר בפנמה. החברה של נבון, שהשתתף החודש בתערוכת TLV EXPO, הגיעה לפנמה לאחר כמה שנות פעילות בגרמניה ורגע לפני המשבר הכלכלי של 2008, בין היתר בזכות קשריו הטובים עם הקהילה היהודית במדינה. "כשהגעתי לפנמה סיטי היא נראתה כמו מנהטן. 140 מגדלים נבנו בה בו־זמנית, בעיקר עבור אמריקאים שיצאו לגמלאות ונהנו בה מתמריצים. האינסטינקט הראשוני היה לקחת מימון ולהיות המגדל ה־141, אבל לא היה לי ההון העצמי הנדרש. לכן החלטתי להתמקד בסקטור פחות יוקרתי אז - בנייה מקומית למעמד הביניים. היה לי יותר מזל משכל כי אם הייתי בונה לאמריקאים, הייתי קורס אחרי שנה עם כל השוק בעקבות נפילת ליהמן ברדרס".

בפנמה יש 12 אלף יהודים, קהילה חלבית מסורתית וחזקה ששולטת בבנקים, בחברות ביטוח, בנדל"ן ומרכזי לוגיסטיקה ומסחר, וכן בבתי חולים, חברות תעופה ומשפחה אחת שמחזיקה בזיכיון לנמל פנמה ושותפות בחברת הספנות רויאל קריבייאן. בעקבות היהודים הגיעו גם הישראלים והחלו למכור קרקעות על החופים.

דיור בר-השגה בפנמה | צילום: בלומברג

"החלטת הממשל בפנמה לסבסד את הריבית לאזרח היא אדירה", אומר נבון, וממליץ לבחון יבוא של הרעיון לישראל. "אני לא מתיימר להגיד שזה מה שיוביל לצדק חברתי בישראל, אבל העובדה היא שבפנמה וגם במדינות נוספות כמו מקסיקו הפתרון של סבסוד הריבית לזכאים עובד".

חישוב פשוט מגלה כי במונחים של מדינה לא מדובר בסיוע שמחייב שבירה של מסגרת התקציב: בהנחה שנמכרות 20 אלף דירות בשנה במחיר של 50 אלף דולר לדירה מגיע הסכום הכולל להיקף של מיליארד דולר, שעליו משלמת הממשלה את שיעור הריבית. גם אם ריבית עומדת על 7% בשנה, מדובר בהתערבות ממשלתית בהיקף של 70 מיליון דולר לשנה. לדברי נבון, גם את הסכום הזה המדינה לא משלמת, אלא מתקזזת עם הבנקים בתשלומי המס.

פרויקט דיור בר-השגה בפנמה

אף שמדובר במדינה שמוקפת במדינות עולם שלישי, במונחים גלובליים פנמה כבר לא נחשבת למדינה כזו. היא בטוחה, יציבה כלכלית ונחשבת לבת־ברית אדוקה של ארה"ב. "המטבע המקומי הוא דולר ולכן אין סיכוני מט"ח לאמריקאים, הממשל הוא אמריקאי לחלוטין והתחושה היא שזו כמעט המדינה ה־51 של ארה"ב", אומר נבון.

"לאמריקאים יש אינטרס כלכלי מאוד גדול במדינה בגלל תעלת פנמה: היא מחברת בין שני אוקיינוסים, ועוברות בה כ־14 אלף אוניות שמשאירות כ־2 מיליארד דולר ממסים. בעתיד אף צפויות התעלה והפעילות בה להתרחב. זה מנוע צמיחה אדיר למדינה שבה פחות מ־4 מיליון תושבים", אומר נבון. עם זאת, קשה להתעלם מכך שעדיין תושבים רבים מהמעמד הנמוך מרוויחים רק 200 דולר לחודש ולא מצליחים לחסוך הון עצמי. זו הסיבה שהביאה את המדינה לאפשר סבסוד מלא של המשכנתאות לדירות הזולות שמחירן נע בין 30 ל־80 אלף דולר.

מיסוי הבנייה ושכר העובדים זול במיוחד

נבון, בעזרת שותף מקומי, גילה שוק סופר־אטרקטיבי בקרב מעמד הביניים הפנמי. את הקרקעות הם רוכשים על צירי תנועה מרכזיים בעיר במחירים של 200 דולר למ"ר, ובונים עליהן כמה מאות יחידות דיור במחירים של 50–80 אלף דולר לדירה. "אנחנו מנסים לייצר טרנד. לקחנו פרויקט של 900 דירות והוספנו לו ריאות ירוקות, שומר, בריכת שחייה ומגרש כדורסל. זה מיוחד, הערך המוסף הפך את הפרויקטים שלנו למבוקשים", הוא אומר.

איך זה שבפנמה בונים דירות ב־50 אלף דולר לאזרח ובארץ, גם אם מנטרלים את עלות הקרקע, לא מתקרבים למחירים הללו?

"קבלן בישראל יכול לבנות במחיר של כ־4,800 שקל למ"ר - פי שניים מעלות הבנייה בפנמה. הסיבה לכך היא המיסוי הזול בפנמה על הבנייה ושכר פועלים, שמגיעים לרוב מוונצואלה, שמוריד אף הוא את העלויות".

מה באשר למימון פרויקטים ליזמים על ידי הבנקים?

"יזם מוכר, הקונה קרקע מכיסו ויש לו תוכניות בנייה, יקבל מימון בהיקף של כ־80% ובריבית אטרקטיבית של 5%. הבנקים בפנמה מעדיפים פרויקטים של בנייה נמוכה על פני מגדלים, שבהם הסבירות שהבנייה תיתקע גבוהה יותר".

אם המחסור לדירות כל כך חמור איפה אנשים גרים?

"פנמה זה לא רק המגדלים שרואים בתמונות. יש גם פחונים, צריפים ושיכונים. יש זרימה גדולה של מהגרים מוונצואלה, קולומביה והמדינות השכנות שמחפשים בה עבודה".

היום עדיין יותר משתלם לבנות למקומיים במקום לאמריקאים?

"כרגע אין שוק לאמריקאים. מיאמי עדיין יותר זולה מפנמה, אבל אחרי המשבר האמריקאים הפסיקו להגיע לכאן. הסיכון בשוק המקומי נמוך יותר, זה שוק גדול שיש לו ביקוש".