מדד נדלניסט אוקטובר 2011: שוק של שוכרים בלבד

נתוני השמאי הממשלתי שפורסמו שלשום הצביעו על מגמה של בלימה בעליית מחירי הדיור בישראל, אך לא חשפו את חלקו של השוק הדומיננטי בענף הדיור: שוק הדירות מיד שנייה. מדד נדלניסט, הבוחן את מצבו של שוק זה, מצביע על קיפאון במכירות של דירות יד שנייה באוקטובר. בכך השלים השוק שנה של קיפאון בכמעט כל 22 הנקודות על המפה שנבדקו על ידינו.

במקביל מדווחים לראשונה אנשי השטח בענף על מגמה ברורה של הורדת מחירי הדירות החדשות על ידי הקבלנים, בעיקר באזורים רוויי בנייה. השמאי אהוד מאירי, יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין אהוד מאירי ושות', מספר כי "הקבלנים קוראים את המפה ונוטים כיום לתת הנחות כדי להיפטר ממלאים".

אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים בתל אביב מדווח, "לאחר קפאון ארוך אפשר לחוש בהתעוררות קלה בתנועת הרוכשים. הבעיה המרכזית של הקבלנים היא קושי להשיג מימון מבנקים אבל ישנם פתרונות לעניין זה. בתקופה האחרונה משתמשים קבלנים בכלים להשלמת הון עצמי מגופים מוסדיים. אפשר גם לראות הרבה השותפיות שנועדו להקל על יצירת הון עצמי בפרויקטים".

הקיפאון בשוק הדיור במודיעין אלפי דירות תקועות בפקק "לדעתי, כל הדירות יהיו מוכנות בתוך ארבע שנים", מעריך ראש עיריית מודיעין חיים ביבס, אך הקבלנים סקפטיים שי פאוזנר, 4 תגובותלכתבה המלאה

נחישותו של הציבור שלא לרכוש באוקטובר דירות עד שהמחירים יירדו, הצליחה להפתיע גם אנשי נדל"ן ותיקים. באוקטובר שעבר, כשדיווחנו שעליות המחירים נפסקו, גם המנוסים שבאנשי הענף לא חלמו כי המגמה תימשך יותר מכמה חודשים. אלא שזה לא קרה והקיפאון נמשך. מגמה זו התחזקה בעקבות דרישות הסף שהעלה בנק ישראל והובילו לכך שרבים מהרוכשים לא יכלו לקבל משכנתה.

על רקע זה, החלו גורמים בענף הנדל"ן לדבר על משבר ארוך טווח, כמו זה שנראה בישראל בשנים 1993–2003. לדברי המאירי, גם נתוני הלמ"ס ורשות המסים מצביעים על כך שמספר העסקאות בשוק ירד באופן דרסטי. "זה לא אומר שכל הביקושים שהיו בשוק נעלמו, אלא שהשוק נמצא בציפייה שעשויה להיות נכזבת, כאילו מסקנות טרכטנברג יכולות להציף את השוק בדירות והמחירים יירדו דרסטית". הקונים בונים על האדמות לבנייה שמכרה המדינה בשנתיים האחרונות בהיקפי שיא, אך לדברי המאירי "התהליכים בשוק הנדל"ן ארוכי טווח והיצע הקרקעות הזמינות של המינהל ברובו איננו באזורי הביקוש. גם אם פה ושם ניתן לראות בעסקאות בודדות ירידות מחירים, זה נובע מהצורך של מוכר מסוים למכור. כל השאר יושבים על הגדר ומחכים. עסקאות בודדות לא מצביעות על מגמות בשוק".

מנתוני מדד השכירות של "כלכליסט" ו־www.winwin.co.il, עולה כי בדירות קטנות ובינוניות חלה עלייה בדמי השכירות החודשיים. יוצאות דופן בעניין זה הן דירות שני חדרים בחיפה ושלושה חדרים בירושלים, שסבלו מהיצע נמוך בעקבות מחסור בבנייה.

ירושלים: הישראלים נעלמו מהשוק

הירידה בהיקף הפעילות בשוק הדירות מיד שנייה מורגש היטב בירושלים: הישראלים נעלמו מהשוק בבירה ופעילות דלה של זרים שהגיעו לעשות בישראל את החג לא הספיקה כדי לאזן את הדממה בעיר.

עליזה פרידלנד, זכיינית רי/מקס חזון בירושלים, אומרת כי הנוהג של הזרים לבצע רכישות בעיר בתקופת החגים הורגש השנה פחות. לדבריה, רוב הרכישות בוצעו במחירים שנעו סביב 2.5–3.5 מיליון שקל.

בני לובל, זכיין אנגלו־סכסון בעיר, אומר כי בשבוע הראשון של נובמבר נסגרו יותר עסקאות מאשר בחודש אוקטובר כולו. "רמת המחירים הנוכחית נותרה דומה לזו שראינו לפני המחאה. בשוליים רואים נכונות מסוימת מצד מוכרים להתגמש כדי לסגור עסקה".

פרידלנד מוסיפה: "רוב הקונים המקומיים מחפשים עכשיו דירות בגבעה הצרפתית, ארמון הנציב, נחלאות וקריית יובל, שם המחירים עדיין סבירים. דירות 3 חדרים ניתן לרכוש שם במיליון עד 1.2 מיליון שקל".

תל אביב: ירידות רק בדירות היוקרה

יזמי הנדל"ן בתל אביב כבר מדברים בגלוי על השפעה ארוכת טווח של הנעשה בענף על רמות המחירים בעיר, אבל בשוק הדירות מיד שנייה נראה שלא נרשם עדיין כל שינוי מהותי. כפיר זהר, מנכ"ל משותף של אנגלו־סכסון תל אביב, אומר: "מחירי יד שנייה בעיר משקפים תיקון של כ־5% בשלושת החודשים האחרונים, עקב ירידה בולטת של 15%–10% במחירי דירות היוקרה בעיר". לדבריו, "דירות המוצעות בעיר במחיר של עד 1.5 מיליון שקל נהנות מביקושים כמעט ללא ירידה במחיר מבסוף חודש יולי".

בועז גלעדי מסניף תל אביב מרכז של רשף נכסים מחזק את דבריו: "אוקטובר היה חודש שאופיין בדממה האופיינית לתקופת החגים והשנה, עקב הסמיכות של חגים וסופי שבוע, השוק התנהל כמו בהדממה מערכתית. מיד לאחר החגים החלה תנועה של מתעניינים כאשר עסקאות שהיו תלויות באוויר החלו לנוע לקראת סיום". לדבריו, בתחום השכירות לא חלו שינויי מחירים משמעותיים לעומת ספטמבר.

חיפה: אין נכסים למכירה

בחיפה אושרו בתקופה האחרונה כמה מתחמי בנייה חדשים, אך ברור לכל שמיעוט הנכסים למכירה המוצעים בעיר הוא ששומר יותר מכל דבר אחר על רמות המחירים שנקבעו בה בטרם תקופת הקיפאון.

יוסי פרץ מרשף נכסים מספר על ירידה מסוימת במספר הדירות שהוצאו למכירה בעיר, לאור הלחץ להורדת מחירים עכשיו. "המוכרים פשוט מעדיפים לשבת על הגדר ולחכות למועד מאוחר יותר", מסביר פרץ. דרור אלוני, זכיין אנגלו־סכסון בעיר, אומר כי היחלשות שוק הדירות מיד שנייה נותנת את אותותיה בשוק השכירות בעיר. "יש להניח שמסיבות הקשורות למצב הכלכלי במשק ולמחאה החברתית בולט בעיר הניסיון לחפש אחר פתרונות דיור זולים יותר כגון חזרה לבית ההורים, מעונות סטודנטים ועוד".

באר שבע: בירת הנגב מתעוררת

לדברי אנשי שוק הנדל"ן בבאר שבע, העיר שהיתה הראשונה לנבא את בוא הגאות לענף ב־2009, מסמנת בשבועות האחרונים דווקא מגמה של שחרור הפקק הנדל"ני. אבי חיון, זכיין רי/מקס פלוס, אומר כי "אחרי החגים אנשים החלו להתרוצץ בעיר ולקנות דירות. גם כאלה שישבו חצי שנה על הגדר מתחילים לסגור עסקאות". חיון מעריך שמה שהחזיר את הרוכשים לשוק היתה ההפנמה שלא תהיה ירידת מחירים בזמן הקרוב, בניגוד לציפיות המוקדמות. "זו מגמה שתימשך בחודשים הבאים, אין סיבה שהיא תשתנה. השוק התייצב, וירידת מחירים לא נראית באופק".

נתניה: הביקושים עדיין נמוכים

לדברי שוש ערער, זכיינית אנגלו־סכסון נתניה, "באוקטובר לא השתפר מצב שוק הדירות והמגמה של ביקושים נמוכים נמשכת. יש פניות מצד לקוחות, אבל היות שמרבית המוכרים לא משתכנעים להוריד מחירים, רוב העסקאות לא יוצאות לפועל בסופו של דבר".

כך חישבנו את המדד

מדד הנדל"ן של "כלכליסט" מבוסס על נתוני עסקאות אמיתיים ועדכניים ששוקללו על ידי הגורמים המקצועיים בענף. לשם כך חבר "כלכליסט" לרשתות התיווך אנגלו־סכסון, רי/ מקס ורשף נכסים, ולפירמת השמאים אהוד המאירי ושות'.

לבחינת השינויים במחירי הנדל"ן נבחרו 18 יישובים מבוקשים שבהם נרשמת פעילות ערה של עסקאות יד שנייה־בנדל"ן. בכל חודש מרכזות אנגלו־סכסון, רי/מקס ורשף נכסים את כל העסקאות שבוצעו באמצעותן ביישובים האלה. הנתונים מועברים לשמאים של המאירי ושות' אשר משקללים אותם, משווים למאגר העסקאות ההיסטוריות ומתחשבים באלמנטים ייחודיים לכל אזור.

המדד הבסיסי לחישוב הוא המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים בת 100 מ"ר, עם חניה ומעלית - הנכס הפופולרי בישראל - אך אין הוא מביא בחשבון מקומות המתאפיינים בדירות יד־שנייה קטנות יותר. מדד הבסיס - 100 נקודות - משקף את מחירי הדירות מיד שנייה בחודש הראשון למדידה, אוקטובר 2008.