צילום: בלומברג
קחו דוגמה: בכירים בשוק הנדל"ן בוחרים את הערים המתוכננות נכון
מנכ"ל גזית גלוב בחר במיאמי כי "מקבלי ההחלטות חושבים לטווח ארוך"; מנכ"ל אלקטרה נדל"ן מעדיף את מונטריאול כי "העיר תמיד בתנועה וזה מחזק את המשקיעים" והבחירה של חיים פייגלין היא ניו יורק
הבחירה של רוני סופר, מנכ"ל גזית גלוב: מיאמי, ארה"ב
נימוקי הבחירה: "ארה"ב היא 'מנהרת זמן' שבה תהליכי נדל"ן קורים במהירות, מקבלי ההחלטות חושבים לטווח ארוך, מודלים מוצלחים נשארים ופחות מוצלחים נעלמים. יתרון בולט של מיאמי הוא ריבוי שכונות מגורים סגורות שתוכננו מהיסוד, ובתוכן ניתן לראות תכנון רחב הכולל אזורים ירוקים נרחבים, אגמים, הרבה חיבור לטבע ומתקני בריאות כדוגמת חדרי כושר, בריכות, מגרשי טניס וספורט. שבילי הליכה ושבילי אופניים תומכים באורח חיים בריא. מודל שכונות המגורים הסגורות הצליח מאוד בכל רחבי ארה"ב והוא קיים כמעט בכל מעמד כלכלי, גם לרכישה וגם להשכרה. הבנייה במסות לפי כמה פורמטים קבועים עם דירות ובתים בגדלים שונים מאפשרת להוזיל עלויות ולבנות במהירות וביעילות".
התכנון: "קיימת חלוקה ברורה בין סוגי הפורמטים בנדל"ן. העירייה תומכת בהגדלת זכויות בנייה לפרויקטים מסוג מיקס יוז (Mixed Use): שילוב של מסחר, משרדים, מגורים ומלונאות. זאת, בניגוד להשקעת סכומי כסף גדולים בבניית ערים, שכונות חדשות ותשתיות מאפס. עבור העיריות, הגדלת זכויות בנייה או צמצום פרק הזמן לקבלת אישורים הם תהליכים יותר קלים, זולים ופשוטים ברמה הבירוקרטית, ובאזורים אלו ניתן לשלב מגורים ושימושים שונים תוך הקטנת עלויות עבור העיריות והיזמים תוך התבססות על התשתיות הקיימות".
לשימוש בישראל: "שיטת המיקס יוז מתאימה לערים שבהן האוכלוסייה גדלה והתשתית קיימת. יוקר המחיה העולה מצריך תהליך של אורבניזציה, ומיקס יוז הוא שימוש נכון. בישראל הנושא הזה קיים, אך בהיקף קטן".
הבחירה של שי וינברג, מנכ"ל אלקטרה נדל"ן: מונטריאול, קנדה
נימוקי הבחירה: "במונטריאול יש שילוב יפה בין מאפיינים אירופיים למאפיינים המתאימים לארה"ב. היתרון שלה הוא הארכיטקטורה שכוללת משקל נכון של מגדלים המזכירים את גורדי השחקים של מנהטן, ולצדם בניינים נמוכי קומה כבנייניה של פריז. אך היתרון הזה לא היה משמעותי באמת ללא הגמישות המחשבתית של העירייה שלה, שמבינה שאין אפשרות לנצל באמת את היתרון שלה, ללא התאמה למציאות שמשתנה בה".
התכנון: "מונטריאול מייצגת מודל עסקי מוצלח מאוד בתחום הנכסים המניבים. נראה כאילו העיר כל הזמן בתנועה, וזה מחזק מאוד את המשקיעים בה. אחת הבעיות בעיר היתה עירוב של שימושים באזורים שהפכו עם השנים לאזורי יוקרה. כך למשל, החלטנו לנסות לשנות ייעוד של בית משרדים ותיק הממוקם בשכונה שהפכה עם הזמן לשכונת יוקרה וכדי לנצל את הנכס החלטנו לנסות לשנות את ייעודו. בעירייה הבינו כי מדובר בהליך טבעי שנכון יהיה לתמוך בו ובתוך חודשים ספורים אושר הפרויקט".
לשימוש בישראל: "רשויות מקומיות צריכות לעבור שינוי בתחום התכנון. התהליכים הבירוקרטיים שצריך לעבור יזם מולן הם רבים וארוכים ולעתים מייגעים. התפיסה של עיריית מונטריאול היא שיש לפעול כדי לתמוך ביזם וזה ניכר בהצלחתה בשוק הנדל"ן המניב. אחד הפתרונות האפשריים לבעיית היצע דירות למגורים הוא שינוי ייעוד ממשרדים למגורים, כאשר מדובר בבניינים ישנים ולא פונקציונאליים".
הבחירה של זאב מילנר, מנכ"ל חברת הבנייה י.זילברמינץ ובנו: בנגלור, הודו
נימוקי הבחירה: "בנגלור ('עיר הגנים' בהודית) היא עיר ייחודית, שלמרות שהיתה בעבר עיר הודית טיפוסית, היא כיום עיר הייטק מודרנית, מאורגנת הכוללת תעסוקה, תרבות ופנאי, ואף שטחים ירוקים. להבדיל מעמק הסיליקון של קליפורניה, בנגלור צמחה יש מאין. בשנות השמונים קיבלה ממשלת הודו החלטה אסטרטגית למשוך לאזור חברות הייטק וסטארט־אפים מכל רחבי העולם, והם קיבלו הקלות מיסוי נכבדות ביותר".
התכנון: "לצד התכנון בתחום העסקי, תכננה הממשלה מחדש את העיר כדי שתוכל לעמוד בקצב ההשקעות והתיירות ההולך וגובר. מרכז העיר נבנה מחדש עם שני אזורים עיקריים, מהטמה גנדי וגנדי נאגר שהם העתק מדויק של עיר מערבית מודרנית הכולל בתי מלון, אזורי מסחר, מרכזי קניות בילוי. אזורי המשרדים וההייטק מבודלים מאזורי הבילוי. כדי שתושבי העיר והמבקרים יוכלו ליהנות מאיכות חיים, דאגו פרנסיה לשבץ בה אזורים ירוקים נרחבים, בהם גנים בוטניים שיצרו איזון מפתיע לשאון העיר. אף על פי שבנגלור מונה כיום יותר מ־5 מיליון תושבים והיא השלישית בגודלה בהודו, תושביה זוכים לאיכות חיים גבוהה יותר לעומת ערים אחרות בהודו".
לשימוש בישראל: "ניתן לראות גם בארץ תוכניות דומות, וצריך להרחיב את התוכניות מסוג זה. ברחובות, לדוגמה, יש כיום חשיבה על שילוב בין מרכז הייטק וביוטכנולוגיה מהמשמעותיים בארץ".
הבחירה של גילי דקל, מנכ"ל יורופורט ומנכ"ל אפריקה ישראל מגורים לשעבר: בלגרד, סרביה
נימוקי הבחירה:
"היתרון של בלגרד הוא שילוב נכון של ישן וחדש. עיר עתיקה שנמצאת בחלקה המזרחי היא בת מאות שנים, ומולה, במערב, שוכנת עיר חדשה לחלוטין. לא בכדי בלגרד נחשבת ליקרה ביחס לערים במזרח אירופה, אך עדיין המחירים בה אינם מתקרבים למחירים בערים המרכזיות במערב אירופה".התכנון: "עם סיום המלחמה בבלקנים בסוף שנות התשעים והקמת הקואליציה הדמוקרטית בסרביה בשנת 2000 חלה פריחה נדל"נית מהירה מאוד בבלגרד. פריחה זו התאפיינה בהגעת חברות בינלאומיות רבות שפתחו מוקדי עסקים בעיר. שוק המשרדים בה התפתח מאז מאוד ותמך בפריחת הנדל"ן המסחרי ודירות המגורים בעיר. התהליך כולו הביא להתפתחות אופייה המערבי של העיר ולעליית איכות החיים".
לשימוש בישראל: "התכנון הוא המפתח. הליך התכנון והרישוי בסרביה קצר משמעותית לעומת ישראל. יישום דומה של קצב מואץ של פיתוח אורבני הדומה לקצב המואץ שראינו בבלגרד, אפשרי בישראל אם יופנם הצורך בפישוט הליכי רישוי ובנייה, ובשימוש מושכל בפוטנציאל של קו המים שבארץ מהווה את קו מישור החוף. התחדשות עירונית היא הפתרון הנכון למצוקת הדיור בערי המרכז".
הבחירה של חיים פייגלין, מנכ"ל ומבעלי חברת צמח המרמן: ניו יורק, ארה"ב
נימוקי הבחירה: "העיר היא הוכחה לכך שלא צריך לפחד מהתחדשות עירונית, אם עושים זאת בצורה מקצועית תוך שמירה על הנכסים ההיסטוריים והארכיטקטוניים שלה. ניו יורק ממחישה עד כמה זה ריאלי ועד כמה זה יכול להיות ישים ומקסים. בניו יורק צמחו מגדלי המגורים הכי מפוארים בעולם, לצד דיור בר־השגה.
בניו־יורק ניתן לקבל 'פרה רולינג' (החלטת מראש של הרשויות המחייבת לעתיד, עוד בטרם הגיעה התוכנית לוועדות התכנון), לגבי שינויי ייעוד ותכנון וגם להסתמך עליהם. משך הזמן לשינוי תב"ע (תוכנית בניין עיר) הוא עד 18 חודשים, לעומת חמש שנים ולפעמים עשר שנים בישראל".
בישראל אנחנו צריכים להיות פתוחים לאפשרות הרמוניה של ישן מול חדש ולא להתייחס למגדלים כנטע זר או מפלצות בטון. כמובן שזה מצריך תכנון במינונים נכונים, אבל זה אפשרי. ערים ירוויחו היצע גדול של דירות לצד חזות נעימה".
הבחירה של יעקב אטרקצ'י, בעלים משותף ומנכ"ל אאורה ישראל: לונדון, אנגליה
נימוקי הבחירה: "סגנון הבינוי בלונדון משלב בין עתיק וחדש בצורה ששומרת על מרקם הרחוב באופן אחיד. חצרות הבניינים מיוחדות במינן, בנויות כפטיו ונמצאות במרכז הבניין. כאשר מתכננים פרויקטים למגורים בלונדון, מראש מתכננים את הבניין כך שייסוב סביב חצר פנימית, ואת המבנה עצמו מתכננים עד גבול קו המגרש של הקרקע הקיימת. החצר הפנימית יוצרת אווירה אינטימית ובעלת אופי מזמין, בשל היותה לב לבו של הבניין, מה גם שלונדון עשירה בגינות ציבוריות ובפארקים ירוקים המקיפים את הרחובות".
הבחירה של דליה שוסטר, יו"ר ובעלים של קבוצת נוה שוסטר: פילדלפיה, ארה"ב
נימוקי הבחירה: "האדריכלות בעיר שממוקמת אסטרטגית על הציר שבין ניו יורק לוושינגטון היא מגוונת, מתקופות שונות, עם בנייה נמוכה, חיפוי אבן למגדלים מודרניים, כבישים רחבים ושדרות עם תשתיות רחבות ומטופחות.
מרכז העיר תוכנן כמקבצי בנייה סביב שטחים ירוקים, והבולט בהם הוא פארק (פרמונט פארק) ששטחו גדול מהסנטרל פארק הניו יורקי. העיר מאופיינת בהפרדה בין שכונות מגורים לבין אזורי מסחר, תעשייה ותיירות".
התכנון: "האדריכלות בעיר מגוונת, מתקופות שונות, עם בנייה נמוכה, חיפוי אבן למגדלים מודרניים, כבישים רחבים, ושדרות עם תשתיות רחבות, מטופחות ומגוונות. עם פרוץ המשבר פרויקטים לבנייה נתקעו בעיר, אך בשל ביקושים בה ואי־יכולת לקבל מימון לבנייה, הביקוש לשכירויות גדל ומחירי השכירות עלו מאוד, מאחר שאין היצע. מאז פרוץ משבר הבנקים אין התחלות בנייה חדשות, וכיום נותר צוואר בקבוק לבנייה חדשה. מרכז העיר תוכנן כמקבצי בנייה סביב שטחים ירוקים, והבולט בהם הוא פארק (פרמונט פארק) ששטחו גדול מהסנטרל פארק הניו יורקי. העיר מאופיינת בעירוב שימושים נמוך יחסית, עם הפרדה בין שכונות מגורים לבין אזורי מסחר, תעשייה ותיירות. חלק מכוחה נובע מהחלטת תיירים רבים ללון בה כדי לחסוך לינה יקרה בניו יורק. המרחק מניו יורק או מוושינגטון הופך לשולי יחסית, עם התחבורה הציבורית המצוינת, בעיקר רכבות המוצעות ברמות מחיר שונות שהמובילה בהן היא חברת AMTRAX. העיר קיבלה חיזוק כשלפני כשנה נבנה בה מרכז הקונגרסים הגדול ביותר בחוף המזרחי, ולמרות המשבר כנסים רבים מתקיימים בה. במקביל, בגלל המשבר שפקד את ארה"ב, תיירות הפנים התעצמה ואנשים החלו להגיע לפילדלפיה בשל עברה ההיסטורי המפואר ובעל המשמעות למורשת ארה"ב. עניין ששומר על שוק העבודה בה, שרובו מיועד לנותני שירותים בענף זה".
לשימוש מקומי: "גם בישראל יש לייצר בכל עיר שילוב של מרכזי קניות ותרבות, שמתאים להיות אלטרנטיבה לערים הגדולות, כדי לשמור על תנועה גדולה של אוכלוסייה וחיזוק כלכלי של הערים. זה מצריך חשיבה ארוכת טווח ושמירה על איזון, כדי לא לגרום לעליית ההוצאה הפרטית בערים אלה".
הבחירה של כמאל שגראוי, בעלים של אחים שגראוי ואליאס טנוס, מנכ"ל קבוצת בסט: ברלצונה, ספרד
נימוקי הבחירה: "מודל השימור של המבנים ההיסטוריים בברצלונה הביא אותנו לבחור בה. העיר בולטת בחיבור שלה לאדריכלות, להיסטוריה ולתרבות הבילוי.
גדולתם של מתכנני ברצלונה היא העובדה שהשכילו לשתול מבנים יוצאי דופן ברובעים השונים ולהפוך כל שכונה 'רגילה' למיצג מוזיאוני חי. השילוב בין הישן לחדש לבין אמנות לנכסי נדל"ן הוא מרתק, ומזמין אינסוף אפשרויות ארכיטקטוניות ונדל"ניות. סביבת מגורים שמבקשת להציע איכות חיים נמדדת במוסדות חינוך, בריאות ומסחר, אך יש לתת את הדעת גם על אמנות ותרבות. שילוב נכון בין נכסי נדל"ן ואמנות הוא מתכון מנצח".
26 תגובות לכתיבת תגובה