בלעדי ל"כלכליסט": הכנסייה הארמנית עצרה מכרז של המינהל בנמל יפו

מינהל מקרקעי ישראל הקפיא בחודש שעבר מכרז למכירת קרקע יוקרתית בנמל יפו, זאת בעקבות עתירה שהגישה לבית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב הפטריארכיה הארמנית האורתודוקסית של ירושלים - כך נודע ל"כלכליסט".

בעתירה טוענת הפטריארכיה כי על המדינה לאפשר לה לרכוש בחזרה את הקרקע שהופקעה ממנה לפני קום המדינה. זאת, מכיוון שהקרקע אינה משמשת יותר לייעוד המקורי שבשמו הופקעה ושינתה את ייעודה למטרות מגורים ומסחר.

רכישת קרקעות בתקופת נפוליאון

לכנסייה הארמנית קרקעות רבות ביפו באזור כיכר השעון, העיר העתיקה והנמל. חלק מהקרקעות נרכשו בתקופת נפוליאון בונפרטה, בתחילת המאה ה־19. השטח שבו עוסקת העתירה משתרע על פני 4.7 דונם וממוקם ליד בית מיומנה. לפי עתירת הפטריארכיה, הוא הופקע בשנת 1927 על ידי שלטון המנדט הבריטי, כדי לשמש להרחבת שטחי האחסון של נמל יפו.

לטענת הפטריארכיה, כאשר הופקע השטח היא הבהירה לבריטים כי היא מסכימה להפקעה, אף שמדובר בשטח הקדש המיועד למטרות ציבוריות. הפטריארכיה הדגישה כי קיבלה תמורת ההפקעה סכום של כ־14 אלף לירות. לדבריה, הסכימה להפקעה מתוך ידיעה שלפי פקודת הקרקעות בנוסחה אז, אם לא ייעשה שימוש בנכס לצורך שלשמו הופקע, תינתן לה זכות ראשונים לרכוש את הנכס בחזרה לבעלותה.

במשך עשרות שנים השטח אכן שימש לאחסון סחורות בנמל. נקודת המפנה אירעה בתחילת העשור הקודם, אז החליט המינהל כי הקרקע אינה נחוצה עוד למטרה זו. המינהל החל לקדם את שינוי הייעוד של הקרקע כדי שתשמש למגורים ולמסחר, וב־2007 אושרה לכך תב"ע (תוכנית בניין עיר) חדשה. לפי התב"ע, ניתן יהיה להקים על המגרש 60 יחידות דיור בשטח כולל של כ־6,000 מ"ר (כ־100 מ"ר ליחידת דיור בממוצע), וכן שטח מסחרי בהיקף של כ־1,000 מ"ר.

"אין כל ראיות לבעלות הפטריארכיה"

בעתירה טוענת הפטריארכיה כי אף שהמדינה רשומה כבעלים של השטח, בהתאם לאמור בפקודת הקרקעות היה עליה להציע לכנסייה לרכוש את השטח בחזרה, לפני שפרסמה את המכרז המופנה ליזמים פרטיים. הפטריארכיה ניסתה למנוע מהמינהל לקדם את תוכנית הבנייה על השטח, אך זכתה להתעלמות מצד המדינה. רק בינואר 2008 שלח נציג מטעם המינהל מכתב תגובה ראשון לפטריארכיה שבו הכחיש את זכותה על השטח.

במכתב שעליו חתם עו"ד יואל מורה הוא מציין בין השאר: "אין כל ראיות לבעלות הפטריארכיה במקרקעין, אשר נרשמו על שם מדינת ישראל בהליך הסדר המקרקעין כדין. ככל הידוע, זכויות המדינה במקרקעין כלל לא נרשמו מכוח הפקעה".

בין השאר טען המינהל כי בכל מקרה לפטריארכיה אין כל זכות על השטח, מכיוון שתיקון שבוצע בפקודת הקרקעות ב־1943 קובע כי אם נעשה שימוש בקרקע המופקעת למטרת ההפקעה, אין לבעליה המקוריים זכות עליה, גם אם שונה ייעודה. בתגובה לטענה זו, טענה הפטריארכיה באמצעות עו"ד סטיב ברמן ומשרד עוה"ד אפשטיין, חומסקי, אסנת ושות', כי התיקון אינו נוגע לקרקעות שהופקעו, היות שקבע במפורש כי יחול רק ממועד התיקון ואילך - ולא יתייחס להפקעות שבוצעו קודם לכן.

עוד הוסיפה הפטריארכיה כי תיקון נוסף שנעשה בפקודה ב־2009 תומך בעמדתה וקובע כי יש לאפשר לה לרכוש את הקרקע, מכיוון שהיא אינה משמשת עוד את המדינה לייעוד המקורי שלשמו בוצעה ההפקעה. עורכי הדין אמרו ל"כלכליסט" כי עתירת הכנסייה אינה עוסקת בפיצויים או בשווי הקרקע, וכי הכנסייה אפילו עוד לא שכרה שמאי מטעמה שיעריך מהו אחוז ההשבחה של הקרקע מאז שהופקעה ממנה, לצורכי פיצויים. "לפטריארכיה ישנה תפיסה קניינית שונה על הקרקע. היא מעדיפה להחכיר את הקרקע ל־999 שנה ובלבד שלא תיפרד מקרקעותיה", אמרו.

שלב פתיחת המעטפות נדחה בחודש

גם אם בכנסייה הארמנית עדיין לא עוסקים בסוגיית הפיצויים על הפקעת השטח, אי אפשר להתעלם מכך שאזור נמל יפו הפך לאחד היקרים והמבוקשים כיום. הנמל שינה את פניו בשנים האחרונות והפך בחסות עיריית תל אביב לאזור בילויים ומסעדות. העובדה כי התוכניות הקיימות מאפשרות מגורים במקומות בודדים בלבד בשטח המתחם הקפיצה את מחירי הנדל"ן לשמים.

בפרויקטים הבודדים שנמצאים בבנייה כיום, כמו למשל פרויקט של האדריכל אילן פיבקו שנבנה אף הוא על קרקע שהיתה שייכת בעבר לכנסייה הארמנית, נמכרות דירות במחיר של 12–20 אלף דולר למ"ר. אין שאלה אם כן מדוע החליט המינהל למצות את עליות המחירים ולהוציא את הקרקע לשיווק במהירות האפשרית. למרות זאת, החליט המינהל לשווק את הקרקע ללא מחיר מינימום, ונקב רק בסכום הנדרש להוצאות פיתוח בהיקף של 3.4 מיליון שקל.

בינתיים, בעקבות עתירת הכנסייה, נדחה בחודש שלב פתיחת המעטפות שהיה אמור להתקיים ב־24 באוקטובר. דיון בנושא עתיד להתקיים בין הפטריארכיה למינהל בשבוע הבא, ובו ידונו בקרקעות נוספות שהופקעו מידי הכנסייה בשטחי הנמל. מהמינהל לא התקבלה תגובה עד סגירת הגיליון.