"עורכי דין? קודם צריך לטפל בשכר המתווכים"

"מישהו חשב פעם מה היא בעצם עבודתם של מתווכי הדירות? המתווך מוציא אותך מהאוטו, מכניס אותך לנכס, שואל אם הוא מתאים לך - ועל זה גוזר שכר של 2% מהעסקה. אם ביום טוב הוא ייקח ממך רק 1.5% אתה צריך לנשק לו את הרגליים", כך התייחס אתמול (ג') עו"ד אפי נוה, יו"ר ועד מחוז תל אביב בלשכת עורכי הדין, להצעה להגבלת שכר הטרחה שיכולים עורכי דין לגבות בעסקאות נדל"ן.

על פי ההצעה שיזם ח"כ מאיר שטרית והיתה צפויה לעבור היום בקריאה טרומית בכנסת, במקום לשלם לעורך הדין של הקבלן שכר טרחה העומד על כ־2%-1.5% מגובה העסקה, תוגבל התקרה שיידרש הרוכש לשלם לעורך הדין של הקבלן תמורת העברת הזכויות בדירה ל־0.5% בלבד.

"עורך הדין צריך להכין חוזים, לרשום הערות אזהרה, להעביר זכויות בטאבו, לבדוק את היטלי ההשבחה והמסים, ולטפל בהיבטים השונים של העסקה מול הרשויות", טוען נוה. לדבריו, בעקבות האחריות והסיכונים שנוטל על עצמו עורך הדין במהלך העסקה, לא סביר ששכרו יוגבל לשיעור כה נמוך, כפי שעולה מהצעת החוק. "לעורך הדין יש אחריות עצומה כלפי הרוכש, אחריות שאי אפשר בכלל להשוות לעבודה של מתווכים בעסקאות נדל"ן. למה על השכר של אלה לא מגישים הצעת חוק? הרי עסקת הנדל"ן מתחילה מהם".

הרוכשים משלמים את החשבון במקום הקבלן

מדברי ההסבר להצעת החוק עולה כי מטרתה היא לנסות ולהוזיל את הדירות החדשות. על פי המפורט בהם, שכר הטרחה נגבה מהרוכשים עבור שירותים משפטיים שלמעשה מקבל הקבלן עצמו.

"לגבייה זו אין כל הצדקה עניינית והיא מהווה נטל נוסף על רוכש הדירה, בנוסף על המסים המוטלים עליו", מציין שטרית בדברי ההסבר של הצעת החוק. "יש לזכור כי עו"ד מייצג את הקבלן או את חברת הבנייה ולא את הרוכש".

לשכת עורכי הדין בראשות עו"ד דורון ברזילי כבר הודיעה שתיאבק בהצעת החוק "עד חורמה" ובינתיים רשמה לעצמה כנראה הישג ביניים, שכן ההצבעה הטרומית בהצעה שתוכננה להיום נדחתה בעקבות ערר שהגיש שר התיירות סטס מיסז'ניקוב. אתמול הסביר עו"ד נוה ל"כלכליסט" כי עורכי הדין המטפלים בעסקאות נדל"ן מתחילים לעבוד עליהן לעתים שנים לפני שאלה קורמות עור וגידים: "החברה או הקבלן שוכרים את שירותיהם של עורכי הדין והם מטפלים בהפשרת הקרקע, שינוי התב"ע, הגשת מסמכים לוועדות התכנון, עריכת תשריטים ועוד. עורכי הדין מלווים את הפרויקט בחינם במשך שנים רבות, מתוך הנחה שבבוא היום יטפלו בחוזים של רוכשי הדירות".

למה שהקבלן לא ישלם בעצמו לעורכי הדין שפועלים עבורו?

אפי נוה: "האחריות של עורכי דין בעסקת נדל"ן עצומה. אי אפשר להשוות אותה לזו של המתווכים. למה לא מציעים להגביל את השכר שלהם קודם?" | צילום: יניב גולן

נוה: "מי שחושב שהצעת החוק תוריד את מחירי הדיור פשוט טועה. הקבלן יוסיף את עלות שכר הטרחה למחיר הדירה כי עורכי דין לא עובדים בחינם והם לא יעשו את כל העבודה הזו תמורת חצי אחוז. הרבה מהקרקעות שהופשרו עד היום לא היו מופשרות אם לא היה המנגנון הזה, כי בעצם הקבלן אומר לעצמו שאין לו סיכון. עורכי הדין מוכנים לחכות לסוף הדרך כי הם יודעים שאז יקבלו את שכר הטרחה שלהם. קחו למשל פרדס שרוצים לשנות לו ייעוד עם התנגדויות והליכים מסובכים. ייתכן שאם הקבלן יצטרך לשלם שכר טרחה כבר בהתחלה, הוא יגיד לעצמו שהוא פשוט לא רוצה להתעסק עם הפרדס הזה. זו הצעה פופוליסטית. מעניין שתמיד מדברים רק על שכר טרחתם של עורכי הדין".

בניגוד לטענה שלפיה אם ההצעה תאושר הקבלנים יגלגלו את שכר הטרחה על רוכשי הדירות, טוען עו"ד יוסי רנרט, העוסק בתחום, שמצב שוק הדירות היום לא יאפשר לקבלנים להעלות את מחירי הדירות ב־1.5%. לדעתו, הנפגעים יהיו עורכי הדין שייאלצו להסתפק בשכר מופחת.

עו"ד אילן שרקון, לשעבר יו"ר פורום המקרקעין בלשכה, טוען כי הצעת החוק מסוכנת ועלולה לגרום לפגיעה באיכות השירות שיקבלו רוכשי הדירות. "אנחנו מדברים על העסקאות הכי מורכבות שיכולות להיות ומצפים מעורכי דין לעבוד כמעט בחינם. ברור לחלוטין שהשירות שיינתן ללקוחות עלול להיות פחות טוב". לדברי שרקון, כבר היום הוא "רואה שבצפון הארץ גובים עורכי דין בעסקאות מקרקעין לפעמים רק 1,000 שקל. במקרים אלה אני חושב לעצמי שהם בוודאי לא יוכלו למלא את תפקידם כראוי תמורת הסכום הזה, כי ההליכה לוועדות ולטאבו ובדיקת העסקה מסתכמות בעלות שהיא מעבר לסכום שכר הטרחה. בסופו של דבר, אם יחייבו עורכי דין של קבלן לבצע את כל העבודה המורכבת הזו תמורת חצי אחוז - הציבור יקבל שירות פחות טוב ויהיו הרבה מאוד תביעות".

ברזילי דרש להגיש ערר על הצעת החוק

אילן שרקון: "אני רואה היום עורכי דין בצפון שגובים 1,000 שקל על עסקאות נדל"ן. אני בטוח שבסכום הזה הם לא יכולים לעשות את תפקידם כמו שצריך"

על רקע קידומה של הצעת החוק, הפעילה הלשכה מכבש לחצים על שרים וחברי כנסת לדחות את הדיון, באמצעות לוביסטים שונים. במקביל לפנייה שנעשתה למיסז'ניקוב, פנה אתמול ברזילי באופן אישי גם לשר הממונה על שיפור השירות הממשלתי לציבור מיכאל איתן בדרישה שיגיש ערר על הצעת החוק למזכירות הממשלה - וכך ימנע את קידומה. במסגרת פנייתו כתב ברזילי כי בטרם תעלה ההצעה להצבעה בכנסת יש לערוך בה דיון חוזר בוועדת השרים לענייני חקיקה, שיתמקד גם בפגיעה בחופש העיסוק של עורכי הדין והפגיעה בציבור הרחב, שנוכח ההצעה עלול להיחשף לייצוג לא מקצועי.

בין השאר, טען ברזילי בפנייתו כי הצעת החוק מבוססת על הנחות שאינן מדויקות: "עורכי הדין לא מקבלים שכר טרחה של 1.5%–2.5% מהחברות הקבלניות. הפרקטיקה מלמדת שעורכי הדין מייצגים גם את רוכשי הדירות, חבים כלפיהם בחובת נאמנות מוגברת ועל כך ראויים לתמורה. בטרם תאושר חקיקה הסותרת חוק יסוד, מן הראוי שיישמע קולם של העלולים להיפגע ממנה".

במקביל לפנייתו של ברזילי, הכין גם פורום הקניין והמקרקעין של הלשכה נייר עמדה מפורט שבו תקף את הצעת החוק. במסמך נאמר, בין השאר, כי ההצעה מהווה "ניסיון פסול לפקח על גובה שכר הטרחה הנגבה מרוכשי דירות, ויש בה התערבות בוטה של המחוקק בסוגיה מסחרית ובעקרון חופש ההתקשרות. עוד נטען כי "לא מדובר בשירותים משפטיים כביכול" הניתנים לרוכשי הדירות, אלא בשירותים משפטיים של ממש: "מוכר הדירה בעצם יוצא מהתמונה לאחר חתימת חוזה המכר, ועורך הדין נושא באחריות לכל הפעולות לצורך ביצוע הרישומים".

לטענת הפורום, הוראה למוכר שלא לדרוש מהקונה השתתפות בהוצאות משפטיות תגרום לכך שעורכי הדין שיועסקו יהיו פחות מיומנים או לכך שהקבלן ישלם את ההוצאות ישירות לעורך הדין: "אין ספק כי הקבלן ישקלל הוצאות אלו ויוסיף אותן על שווי הדירה. כך הרוכש ייאלץ לשלם מס רכישה גם על סכום זה שהתווסף לשווי המקורי, דבר שהיה נחסך לו המצב היה נשאר כמו היום ושכר הטרחה של עורך הדין היה נותר מחוץ לשווי הדירה".