"שוק המשרדים בארץ יעבור לירידות בשנתיים הקרובות"

"שוק המשרדים יעבור במהלך השנתיים הקרובות טלטלה משמעותית. 2012 היא שנת מבחן שבסופה נדע עד כמה ייפגע השוק הזה בשנה שאחריה", כך מעריך ג'קי מוקמל, בעליה של חברת הייעוץ ותיווך הנדל"ן המניב מאן נכסים, נציגת ענקית הייעוץ בשוק המשרדים העולמי CBRE.

לדברי מוקמל, אם לא יהיה שינוי מהותי במצבן של הכלכלות הגדולות בעולם, עלול שוק המשרדים להיגרר לתקופה של ירידות מחירים. "הירידות יסתכמו ב־10% עד הרבעון השלישי של 2012, ועלולות להימשך בצניחה של עד 20% ב־2013".

אתמול ניסה מוקמל לסכם את פעילות שוק המשרדים בישראל בשנה החולפת. לעומת העולם, השוק המקומי נראה כמו אי של יציבות. למרות ירידה של כמעט 50% בצמיחה במחירי השכירות למשרדים לעומת השנה שעברה, עדיין מציינים בחברה כי הענף מסכם עלייה ממוצעת שנתית של 4.7% ברמות שכר הדירה בו.

אל מול המספרים החיוביים בסך הכל שנרשמו בשנה האחרונה, שב מוקמל ומזהיר את המשקיעים והיזמים בענף משינוי מגמה של ממש בשנים הקרובות. "עד סוף 2013 צפויים להגיע פרויקטים בשוק המשרדים בהיקף של כ־500 אלף מ"ר לבשלות. זה מצב מסוכן בכל זמן לענף שלנו, והוא מסוכן במיוחד בשנים הקרובות בשל חוסר הוודאות לגבי מצבן הפיננסי הצפוי של החברות הבינלאומיות וחברות ההייטק הגדולות שהן השוכרות המובילות בשוק זה".

"בשנה הבאה לא נראה עליות בדמי השכירות"

מוקמל מדווח כי בשלוש השנים האחרונות, היקף שטח המשרדים החדש שנוסף עמד על כ־90–120 אלף מ"ר בלבד. "התסריט החיובי ביותר ל־2012 הוא של יציבות מחירים. בכל אופן, לא נראה עליית דמי שכירות ברוב השוק בשנה הבאה". לדבריו, האיזון שנשמר בשנתיים האחרונות בשוק המשרדים בין ביקוש להיצע עלול להתערער, בעקבות החלטתם הצפויה של שוכרים גדולים לבצע ארגון מחדש נדל"ני גדול.

"לאחר 3–4 שנים שבהן שטחי המשרדים גדלו והתרחבו לאזורים חדשים, המצב בענף ישתנה בשל חוסר היכולת של הגופים הגדולים בשוק לשמור על רמת הוצאות דומה. זה יבוא לידי ביטוי קודם כל בענף ההייטק".

מוקמל מעריך ששוק ההייטק המקומי מחזיק בכ־70% משטחי המשרדים באזורי התעסוקה בישראל. "השוק הגלובלי מכה בנציגויות שלו פה. מה שהבינו השוכרים הגדולים בשנה האחרונה הוא שזה הזמן להחליף דיסקט. כולם מחפשים את הדרך לחסוך ולהתייעל בתחום השכירות. המגמה הבולטת היא של ריכוז פעילויות למקום אחד. זה מורגש מאוד בהרצליה פיתוח".

במקביל למגמה זו, מוקמל טוען כי היקף השכירויות הגדול שהורגש מאז אמצע העשור הקודם צפוי לפחות באופן משמעותי. כתוצאה מכך, פרויקטים צפויים להידחות וגופים הפועלים בתחום ייזום המשרדים ינסו למכור את חלקם במיזמים שונים. "המפסידים הגדולים יהיו אזורי התעסוקה הלא ממותגים", אומר מוקמל.

"אם נראה ירידה של 10% באזורים כמו הרצליה פיתוח, הבורסה של רמת גן ורמת החייל, אזורים שלא מושכים בדרך כלל חברות גלובליות צפויים לחוות ירידות קשות הרבה יותר באותו זמן".

"כשאתה שוכר משרדים תמורת 60–70 שקל למ"ר ומוסיף לזה דמי ניהול ומסים, אתה מגיע למצב שלפיו כמעט תמיד, המעבר ממשרד למשרד אינו כלכלי אם לא תשיג הפחתה של 30% לפחות בהוצאה הכוללת על הנדל"ן שלך. במצב כזה, הלחץ על בעלי הנכסים יהיה כל כך גדול, עד שחלק מהם יחליטו להמתין ולא לבנות וחלק פשוט ייאלצו לפרוש", הוא צופה אך מנסה להרגיע. "אני לא חושב שנראה פה קריסה המונית של גופים, יהיה שינוי - אולי באופי הפעילות ובעיקר בהרכב הבעלות בפרויקטים".

אחת התופעות שצמחו בשנתיים האחרונות בענף המשרדים היתה ייזום פרויקטים בקבוצות רכישה. הבולטות בתחום הן קבוצת בסר, שהובילה שלוש קבוצות רכישה בולטות בבני ברק ובתל אביב; קבוצת חג'ג', שיצאה לפרויקט המגדלים ברחוב הארבעה; חברת תדהר וקבוצתו של קלמן סופרין, מייסדיה של בסר שתבנה פרויקט ברמת החייל. לצד אלה בלטה תופעה של פריחת קבוצות קטנות שמורכבות ממעט יזמים ומתכננות פרויקטים קטנים בהרבה. מוקמל מעריך כי את הליך הפחתת המחירים בשוק המשרדים יובילו קבוצות אלו. "יש בהן לא מעט משקיעים שתסריט של צניחת מחירים הוא לא חלק מהתוכנית שלהם, שיהיו הראשונים לחפש לעצמם מחליפים. זה כר פורה ליזמים לפעול בו. חוץ מזה, זה עלול לתקוע חלק מהפרויקטים לתקופות ארוכות". לדבריו, "הניצנים הראשונים של תופעה זו כבר מורגשים בשטח".

"צפויים איחורים של חודשים בתשלומים"

ניסיון העבר, אומר מוקמל, מלמד כי תקופות כאלה גורמות לשינוי בשיטות התמחור. "שתי שיטות שנראה הרבה יותר בשנתיים הבאות יהיו תקופות גרייס (שבהן יאוחר התשלום עבור שטחים מושכרים בחודשים רבים — ש"פ), בעיקר בפרויקטים שטרם הושלמו, ותופעה של מימון שלב הגמר במשרדים שבמקור אמורים להיות מושכרים על ידי היזם ברמת המעטפת בלבד".