ההון של חברות הנדל"ן צפוי להיחתך ב־2.5 מיליארד שקל

חברות הנדל"ן הגדולות ייאלצו להפחית יותר מ־2.5 מיליארד שקל מההון שלהן בעקבות העלאת מס החברות ל־25%, כך עולה מבדיקת "כלכליסט". בבדיקה נבחנו דו"חות הרבעון השלישי של כל חברות הנדל"ן הציבוריות, ובהם נרשמו סכומי התשלום החד־פעמי בעקבות העלאת המס. לאחר אישורה בכנסת של ההמלצה שניתנה בדו"ח ועדת טרכנטברג, לעצירת המתווה הפוחת במס חברות. מדובר בסכום שצפוי להיכנס לקופת המדינה בשנים הקרובות אם אותן חברות יממשו את הנכסים שלהן.

על פי תוצאות הבדיקה, את ההוצאה החד־פעמית הגבוהה ביותר לצורכי מס רשמה קבוצת עזריאלי, של דוד עזריאלי, עם יותר מחצי מיליארד שקל שצפויים להיכנס לקופת המדינה. אחריה ברשימה נמצאת מליסרון של ליאורה עופר עם הפסד של 385 מיליון שקל, ונכסים ובנין של נוחי דנקנר עם 180 מיליון שקל.

הסכום הגבוה שלו תזכה המדינה עוד יגדל בעתיד; כמה חברות נדל"ן גדולות כגון דניה סיבוס, אפריקה ישראל, אזורים ועוד רשמו בדו"חות כי אינם יודעים להעריך בשלב זה את השפעת העלאת מס החברות, כך שבפועל צפוי כי לקופת המדינה ייכנסו עוד כמה מאות מיליוני שקלים.

• כדי לראות את רשימת עשר חברות הנדל"ן שישלמו את הסכומים הגבוהים ביותר למדינה לחצו כאן
  

חברות רבות עברו מרווח משמעותי להפסד לא קטן

עו"ד יניב שקל | צילום: אוראל כהן

הזעזוע הנוכחי מגיע לאחר שרק לפני שנה וחצי, במהלך עריכת הדו"חות לשנת 2009, שינו חברות רבות את מאזן הרווח שלהן בעקבות הורדת מס החברות. ההורדה התבצעה במסגרת "חוק ההתייעלות הכלכלית", שקבע כי שיעור המס יירד באופן הדרגתי מ־26% ל־18% בשנים 2016–2009. בעקבות השינוי, ב־2009 היו צפויות חברות הנדל"ן גב־ים, ישפרו ומהדרין, לדוגמה, לרווח חד־פעמי שנע בטווח של 8.5–80 מיליון שקל. כעת, בעקבות השינוי בשיעורי המס, המצב התהפך והרווח הפך להפסד.

עו"ד יניב שקל, ממשרד שקל ושות' המתמחה במסים, מסביר את המצב החדש: "בפועל, זה אומר שייכנס כסף נוסף לקופת המדינה. חברות נדל"ן העריכו נכסים בשווי גבוה יותר בעבר, מאחר שחשבו שייווצר להן רווח במכירת הנכסים שיהיה חייב במס בשיעורים נמוכים יותר. בדיעבד התברר שהמס לא ירד ואף עלה. המדינה תראה את הכסף בשנים 2012 ואילך. בעצם מדובר בכסף נוסף שהיא לא היתה גובה ללא הפחתת המסים".

שקל הוסיף כי: "הכסף ייגבה במועדי מכירת הנכסים או בקבלת התשואות על הנכסים (לדוגמה, כאשר הנכס מושכר). זה ייפרס בשנים הקרובות. יש לציין כי סכומים אלה לא יפגעו בחברות. זה משקף את העובדה שהחברות ישלמו מסים רגילים על רווחיהן, כאשר עד כה הן רשמו הטבה בעקבות הורדת המסים, וכעת ההטבה בטלה".

השפעה מיידית על חברות שביצעו שיערוכים לרווחיהן

השפעת פרק המיסוי של ועדת טרכטנברג על תשלומי המס השוטפים אינה מהותית, שכן מס החברות ב־2012 יהיה גבוה למעשה ב־1% בלבד ממס החברות ב־2011. לעומת זאת, בחברות שמציגות את נכסיהן על פי שווי הוגן ורושמות בדו"חותיהן רווחי הון משיערוכים, ביטול המתווה להפחתת שיעור מס החברות השתקף ביתר שאת. כך לדוגמה, קבוצת עזריאלי העומדת בראש הרשימה מסבירה את ההפסד הגבוה בשל היקפים גדולים של נכסים והיקף שיערוכים שתואם את היקף הנכסים.

סעיף מסים נדחים, המופיע כהתחייבות במאזנים של החברות הציבוריות, מבטא את גובה תשלום המס העתידי שהחברה תשלם בתרחיש שבו תממש את נכסיה. נכון להיום, סכומי המס הנדחים משקפים שיעור מס של 18%. אולם, לאחר האישור בכנסת, אותן חברות שרשמו רווחי הון כתוצאה משיערוך נכסים נאלצו להגדיל את היקף הסכומים שהפרישו למסים נדחים, כדי להתאים את היקף ההוצאות הצפויות לשיעורי המס העדכניים.

מקור השינוי טמון בהבדל בין הדו"חות לחישוב המס לצורכי חשבונאות לבין החישוב לצורכי מס הכנסה. עו"ד שקל הוסיף על הנושא: "בנושא שיערוך נכסים קיים הבדל בין חישוב חשבונאי לחישוב לצורכי מס. לדוגמה, חברה קונה נכס וכותבת את השווי בדו"חות בהתאם לעלותו, נניח מיליון דולר. כעבור שנה, עלות הנכס עולה ל־3 מיליון דולר. לצורכי מס אין לזה משמעות, שכן עד שהנכס לא נמכר לא משלמים עליו מס, אבל לצורכי חשבונאות זה משמעותי - החברה צריכה לרשום רווח של 2 מיליון דולר".

"ברגע שיש רווח", מוסיף עו"ד שקל, "הכללים החשבונאיים קובעים כי יש לרשום סעיף 'עתודה למסים', כלומר ההערכה למס שאותו חברה תשלם בעתיד. כך נוצר ההבדל. על רווח של 2 מיליון דולר, אם המס היה יורד ל־18%, על פי מתווה 'חוק ההתייעלות הכלכלית', היה צריך לרשום עתודה נמוכה יותר למסים - מס שהולך וקטן. בגלל עליית המס, הסכום שרשמו החברות לא יהיה מספיק עבור סעיף ה'עתודה למסים', והן נאלצו לרשום עתודה נוספת. כתוצאה מכך יגדילו החברות את גובה המס וירשמו הוצאות מס גבוהות יותר". סיבה נוספת ודומה להפסדים היא חברות שיצרו עתודה לפחת - הירידה בשווי של נכס על פני תקופת הבעלות עליו והשימוש בו.

החברות שהפסידו ב־2009 ירוויחו בעקבות השינוי כעת

ישנן חברות שדווקא צפויות להרוויח - בעיקר אלו שספגו הפסדים ב־2009. זאת משום שברישום החשבונאי ניתן במקרים מסוימים לרשום הפסדים כנכס מסים נדחים, המאפשרים לא לשלם מס על רווחים עתידיים. לכן, עלייה בשיעור מס החברות תעלה גם את השווי של נכס המסים הנדחים ותייצר רווח חד־פעמי לחברות שרשמו הפסדים.

חברות שצפויות להינזק פחות מהעלאת המס הן חברות תעשייתיות וחברות הייטק, שכן בגלל חוק עידוד השקעות הון הן זוכות מלכתחילה למס מופחת שלא יושפע מהשינויים.

לכתבה באנגלית לחץ כאן