חיים פייגלין: "מחירי הקרקעות יירדו, אבל לא נראה ירידה במחירי הדירות"

"מאחר שישנם קשיי מימון במערכת הפיננסית, השנה יהיו פחות מתמודדים על הקרקעות וכתוצאה מכך מחירי הקרקעות צפויים לרדת", מעריך חיים פייגלין, מנכ"ל חברת הבנייה הוותיקה צמח המרמן, בראש רשימת הציפיות שלו מהשנה האזרחית החדשה בענף הנדל"ן.

"ב־2009–2010 ראינו עשרות יזמים שהתמודדו על מכרזי מינהל מקרקעי ישראל. באותה תקופה המדינה לא שיווקה מספיק קרקעות, הביקוש היה גדול והיו יזמים שקפצו כמעט על כל מכרז", מזכיר פייגלין, אך מעריך שבשנה הקרובה נראה את המינהל ממשיך לנסות ולהציף את השוק בקרקעות. "יש לזכור שגם ראש מינהל מקרקעי ישראל החדש יפעל ככל יכולתו לעמוד בציפיות ממנו, מהלך שמשמעותו הצפת קרקעות וירידת מחירי הקרקע".

" למרות הציפייה לירידה במחירי הקרקעות, לצערי איני צופה ירידה במחירי הדירות. צריך לזכור כי גם אם מחירי הקרקעות יירדו, לא נראה ירידה במחירי הדירות ובוודאי לא באותו שיעור".

"בוא נסתכל על מה שקרה פה בשנתיים האחרונות. מחירי הקרקעות הוכפלו אך מחירי הדירות עלו ב־15%–20% בלבד. הסיבה לכך היא שמחירה של דירה חדשה כולל כמובן את מחיר הקרקע, אך גם עלויות נוספות והמון מסים. כך שאם מחירי הקרקעות בתל אביב יירדו בשיעור של 10%, אז באופן תיאורטי נראה ירידה של 5% במחירי הדירות מכיוון שמרכיב הקרקע ממחיר הדירה הוא 50%".

"בפריפריה הקרקעות זולות יותר ולכן רכיב הקרקע נאמד ב־10%–20%. ירידה של 10% במחירי הקרקעות בפריפריה פירושה ירידה תיאורטית של 1%–3% בלבד במחירי הדירות".

"אני מאמין שיתרחש שינוי בתמהיל הדירות בפרויקטים החדשים שייבנו בשנה הקרובה. בעבר, ראשי הערים חשבו שדירות גדולות ימשכו תושבים ממעמד סוציו־אקונומי גבוה, ולכן חלק מראשי הרשויות כלל לא אפשרו לבנות דירות קטנות. הבעיה היא שצמיחה של יישובים מחייבת אוכלוסיות צעירות ודירות קטנות. כיום, גם בגלל האווירה הציבורית, יש מודעות רבה אצל הרשויות המקומיות שצריך לבנות יותר דירות קטנות, ואני מניח שהדבר יבוא לידי ביטוי בשנים הקרובות".

לצד פעילות רחבת היקף בשוק הדיור העממי, החברה של פייגלין אחראית לשני פרויקטים יוקרתיים בולטים בתל אביב: מגדל מגורי יוקרה בגבול הצפוני של שכונת נווה צדק ותוכנית למתחם מגורים שיחליף את שוק בצלאל. "שוק המגה־יוקרה מתנהג בצורה שונה מענף הנדל"ן למגורים, הוא ייפגע פחות מבכל העולם", אומר פייגלין.

"המשבר הכלכלי באירופה ובארה"ב דווקא יתרום להמשך הצמיחה בשוק היוקרה בארץ. עד כמה שזה נשמע מפתיע, ישראל נחשבת למקום יציב. המדיניות הכלכלית השמרנית של הממשלה בשנים האחרונות רק תרמה ליציבות כלכלת ישראל ולתדמית הטובה שלה בעולם. לכן יהדות העולם העשירה מוצאת לנכון להשקיע בישראל בהיקפים גוברים והולכים".