אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
השורה התחתונה: "מחנק האשראי באירופה מורגש במלוא עוצמתו" צילום: עמית שעל

השורה התחתונה: "מחנק האשראי באירופה מורגש במלוא עוצמתו"

יוהאן בוג'ס, מנכ"ל קרן הריט NSI שבשליטת קבוצת חבס, מספק הצצה למציאות הקשה שפוקדת בימים אלה את שוקי הנדל"ן באירופה. בראיון לכלכליסט הוא מספר איך משיגים מימון כשהבנקים סוגרים את ברזי האשראי, מסביר למה המניה נחתכה ב־30% בשנה החולפת ומדוע התעכבה עסקת המיזוג עם קרן VastNed, שהפכה את NSI לקרן הריט השלישית בגודלה בהולנד

22.01.2012, 07:08 | ענת ציפקין ולירוי פרי

ככל שהימים עוברים והמנהיגים כושלים במציאת פתרון פוליטי, המשבר בגוש היורו הולך ומחריף: הגופים הפיננסיים מנקים מאזנים, מרחיבים את כריות הביטחון, ובתוך כך סוגרים יותר ויותר את ברזי המימון. כל אלו מכבידים על גופי הנדל"ן שפועלים ביבשת, ומעלים שאלות גם לגבי הגופים המוסדיים הישראליים שמושקעים שם. אחת החברות שמחזיקה בחשיפה גבוהה לנדל"ן באירופה היא קבוצת חבס, שבשליטת הרצל חבס, המחזיקה בכ־20% מקרן הריט ההולנדית NSI.

בשנה האחרונה נחתכה מניית NSI, הנסחרת בבורסת יורונקסט בשווי שוק של 563 מיליון יורו, בכ־31%. על רקע האירועים הללו הגיע מנכ"ל NSI, יוהאן בוג'ס, לביקור בקרב הגופים המוסדיים הגדולים בארץ. בראיון ל"כלכליסט" הוא משרטט את תמונת המצב הנוכחית בשוק הנדל"ן באירופה, מסביר כמה המצב שם דומה למציאות הפוקדת את השווקים הפיננסיים ומתאר איך מתנהלים בסביבה שבה כל ברזי המימון הולכים ונסגרים.

"שוק המימון סגור"

 

"לפני הכל, לא באנו לישראל כדי לגייס כסף", מבהיר בוג'ס. "הגענו לישראל לאור ההתעניינות מצד הגופים המוסדיים המקומיים, שכמחצית מהם מחזיקים במניות NSI, וביקשו להבין מדוע המניה נחתכה בעשרות אחוזים בתקופה האחרונה".

הבנקים באירופה מאוד נוקשים כיום. אתם חשים מחנק אשראי בשוק?

"מחנק האשראי מורגש במלוא העוצמה זה זמן ממושך. בחודשים האחרונים של 2011 הבנקים הגדולים היו בעיצומו של תהליך אינטנסיבי של ניקוי מאזנים והורדת מינוף. במובן הזה אני רואה דמיון רב למה שהתרחש בסקטור הבנקאות ב־2008. המימון אז, וכך גם היום, כמעט אינו זמין, אלא רק למספר מצומצם מאוד של חברות גדולות ובעיקר ציבוריות, המתנהלות בשקיפות והשכילו לשמר מערכת יחסים ותיקה ואמינה עם הבנקים הגדולים. זה היה המצב אז, והוא לא שונה היום".

לפני חודש ביצעתם מימון מחדש להלוואה גדולה של 75 מיליון יורו. האם הבנקים דרשו שינוי אגרסיבי בתנאים?

"שוק המימון הבנקאי באירופה לא סגור לחברות חזקות ומתאימות, ואנו עונים לתנאים הללו. במקרה הספציפי הזה מדובר בחידוש הלוואה קיימת מקונסורציום של בנקים בהובלת ING ההולנדי. לא היה שינוי בהתניות הפיננסיות, אלא עלייה קלה במרווח הבנקאי שמשולם תמיד, בתוספת הריבית השוטפת שדווקא ירדה בחודשים האחרונים.

"הבעיה היסודית במערכת הבנקאות האירופית בכל הקשור לסקטור העסקי כיום היא המרווחים של הבנקים, שנוספים לריבית השוטפת ושנמצאים במגמת עלייה. כך הם מפצים על הירידה בהיקפי האשראי שהם מעניקים. קיימות לכך מספר סיבות: ראשית, יישום תקנות באזל 3, שהיה צריך לצאת לפועל ב־2017, אך הוקדם לשנה הבאה. הבנקים הגדולים ביותר שאנחנו עובדים איתם במערב אירופה — ING וראבו־בנק ההולנדיים או דויטשה בנק וקומרצבנק הגרמניים — מוכנים בחלקם הגדול לתקנות החדשות. זאת הסיבה שהם עדיין ממשיכים להעניק אשראי ללקוחותיהם, אך מדובר במסגרת אשראי מצומצמת יחסית, בין היתר כי הם מחויבים להגדיל את ההון העצמי שישמש ככרית ביטחון.

יוהאן בוג יוהאן בוג'ס. "המציאות בשוקי הנדל"ן שונה מזו שבשווקים הפיננסיים" | צילום: עמית שעל יוהאן בוג

"הבנקים במדינות הדרומיות, כדוגמת צרפת ואיטליה, נמצאים במצב הרבה פחות טוב. רובם לא מוכנים לבאזל 3. כדי לעמוד בתקנות החדשות הם יצטרכו לגייס הון בשנים הקרובות, וזה צפוי להשפיע על השוק בעלייה במרווחים ובמחנק אשראי".

איך מתנהלים כשברזי האשראי באירופה סגורים כמעט לחלוטין?

"אנחנו מביאים בחשבון שמאגרי הנזילות של הבנקים יצטמצמו, ולכן ייתכן תסריט שבו נשקול לגייס חוב באמצעות הנפקת אג"ח בשווקים כאלטרנטיבה למימון בנקאי. זו אופציה ששמורה עבורנו ועוד לא עשינו את זה בעבר, למרות שכרגע זה לא מעניין אותנו. ההלוואות הנוכחיות שלנו מספקות אותנו לטווח הקצר והבינוני, והן נלקחו בשיעור ריבית ממוצע נוח מאוד, של כ־4.4%, המשקף את רמת הסיכון הנמוכה יחסית שהבנקים מייחסים לנו. כמו כן חשוב לזכור שמאחורי החברה ישנם לא מעט בעלי מניות חזקים מאוד, אשר ששו בשנים האחרונות לרכוש מניות בהנפקות פרטיות שהשלמנו בהיקפים של עשרות מיליוני יורו".

"הנדל"ן הגיע לתחתית"

 

חבס מופסד ב־30 מיליון יורו על ההשקעה ב־NSI בשנה האחרונה צנחה מניית NSI בשיעור חד של 30.7%, והיא נסחרת כיום בבורסת היורונקסט בשווי שוק של כ־560 מיליון יורו ענת ציפקיןלכתבה המלאה

קרן NSI מחזיקה בפורטפוליו שלה נדל"ן משרדי ומסחרי המרוכזים בבלגיה ובהולנד. נכסיה מושכרים ל־1,900 שוכרים, בעיקר בעלי עסקים קטנים ובינוניים. מתוקף היותה קרן ריט, מחויבת NSI לחלק בכל שנה לפחות 90% מהרווח הנקי שלה. מאז 2004 ועד היום חילקה NSI בממוצע מדי שנה דיבידנד של מעל 50 מיליון יורו במזומן.

בוג'ס מכוון גבוה. בעת ביקורו הקודם בארץ, בפברואר 2010, הוא הצהיר כי הקרן תהפוך לשחקנית מובילה בשוק הנדל"ן האירופי. "תוך חמש שנים ננהל נכסים בשווי של 2 עד 2.5 מיליארד יורו", אמר אז. ואכן, מימוש האסטרטגיה העסקית של בוג'ס הכניס את קבוצת חבס לרשימת החברות הישראליות המחזיקות נכסים בהיקף של מיליארדי יורו באירופה, כדוגמת גזית גלוב ואלוני חץ.

אתם פועלים רק במערב אירופה. זו סביבה עסקית לא פשוטה, בלשון המעטה.

"הבעיה העיקרית שממנה סובלת אירופה היא ניהול הוצאות לקוי ברמה הריבונית, במיוחד במדינות הפריפריה, שאליהן אנחנו לא חשופים בכלל. עם זאת, המציאות בשוקי הנדל"ן שונה מאשר בשווקים הפיננסיים. 2011 היתה מבחינתנו שנה מצוינת שאופיינה בפעילות ערה מאוד, בעיקר בתחום הנדל"ן למשרדים.

"נדל"ן משרדי נחשב בעל סיכון גדול יותר מאשר נדל"ן מסחרי. הוא מאוד מחזורי ותלוי במצב המאקרו־כלכלי. כשהכלכלה מתרחבת, תאגידים שוכרים עוד משרדים, וההפך בתנאי האטה. זאת הסיבה שהתשואה שהוא מניב גבוהה יותר מהתחום המסחרי, שבו נכסי עוגן דפנסיביים כדוגמת סופרמרקטים נחשבים כיצרני תזרים מזומנים יציב יותר".

באוקטובר בשנה שעברה התמזגה NSI עם קרן הריט ההולנדית VastNed, המנהלת נכסים בהיקף של כמיליארד יורו. השתיים מוזגו בעסקת החלפת מניות שיצרה את קרן הריט השלישית בגודלה בהולנד. כיום מנהלת החברה הממוזגת 276 נכסים בהיקף של 2.3 מיליארד יורו, שמהם היא שואפת לקבל שכר דירה כולל של כ־200 מיליון יורו בשנה. כיום עומדת התשואה השנתית נטו על 8.2% בתחום הנדל"ן המשרדי ו־6.3% בתחום הנדל"ן המסחרי.

לדברי בוג'ס, בהשוואה ל־2010, תחום הנדל"ן למשרדים בסביבה העסקית של NSI דווקא השתפר מאוד בשנה החולפת. "אפשר לומר שמאז 2008 מחירי הנכסים ירדו בצורה דרמטית, ובשנה שעברה הגיעו לסביבת התחתית".

מאז 2008 ועד סוף הרבעון השלישי של 2011 ביצעה NSI (המשערכת מדי רבעון את נכסיה) הפחתות שווי בהיקף מצטבר של 275 מיליון יורו בגין הנדל"ן המשרדי שלה, ואילו בגין הנדל"ן המסחרי מחקה רק 12.4 מיליון יורו. ברבעון השלישי של 2011 בלבד מחקה החברה 19.6 מיליון יורו בגין נדל"ן מסחרי ומשרדי. "תהליך השיערוך השלילי מצוי להערכתנו לקראת סיומו, וההזדמנות הגדולה שלנו בשוק שבו שווי הנכסים הוא כל כך נמוך היא בדמות עסקת המיזוג עם VastNed, שאותה רכשנו בדיסקאונט של 35% על ה־NAV (שווי נכסי נקי) שלה. זה היה הכוח המניע מאחורי העסקה, שלהערכתנו תניב תוצאות טובות מאוד".

"לא התפשרנו על המחיר"

 

המשא ומתן עם VastNed ידע עליות ומורדות ונמשך קרוב לשנה. מדוע זה לקח כל כך הרבה זמן?

"בסופו של דבר הכל מסתכם במחיר, ועליו לא הסכמנו להתפשר. בהתחלה ב־ VastNed היו בטוחים שיצליחו להשיג עסקה טובה יותר ממה שאנחנו הצענו להם, אך בינואר 2011 הם התבדו והגיעו למסקנה שאין להם אלטרנטיבות טובות יותר. באפריל 2011 חתמנו על העסקה, למרות שבפועל היה צריך עוד כחצי שנה עד להשלמה הסופית כיוון שאנחנו חברה ציבורית.

הרצל חבס, צילום: עמית שעל הרצל חבס | צילום: עמית שעל הרצל חבס, צילום: עמית שעל

"בשלב מסוים של המשא ומתן, הם הודיעו לנו שהם נוסעים לתל אביב להיפגש עם הרצל חבס לסגור את העסקה במחיר שלא נראה לנו. בהכוונתו של חבס סירבנו ואמרנו להם שככה לא עובדים. יש נוהל מסודר של קבלת החלטות: קודם מול הנהלת NSI ואחר כך מול הנהלת קבוצת חבס. הם חשבו שנילחץ מזה, אבל אנחנו דווקא המשכנו להתעקש על המחיר. בהדרגה גילינו סדקים של חילוקי דעות פנימיים אצלם, והודענו שאנחנו לא מוכנים להמשיך בעסקה. לאחר כמה שבועות הם פנו אלינו שוב, והעסקה נחתמה במחיר שרצינו. אין לי ספק שגם מבחינתם מדובר במצב של WIN WIN. הם היו במצב פיננסי וניהולי לא טוב, ולהערכתנו עסקת המיזוג היתה הברירה הטובה ביותר עבור בעלי המניות של VastNed".

בוג'ס מסביר שהעסקה תפורה למידות של NSI. "מצד אחד הרחבנו את פורטפוליו הנכסים, אך במקביל החלטנו שאסור לנו להפוך לגדולים מדי בפרק זמן קצר כל כך. ידענו שזה יקשה על הניהול השוטף של החברה הממוזגת ובטח יכביד על יכולות המימון שלנו. כל העת אנו זוכרים שאנחנו לא ששים להסתמך רק על מימון בנקאי, מתוך ידיעה שיכולת הענקת האשראי של הבנקים בתקופה הנוכחית, וגם בטווח הבינוני, תהיה מוגבלת".

לאחר המיזוג החלטתם לנטוש את השוק השוויצרי. מדוע?

"נכנסנו לשוויץ בתחילת 2008. רכשנו שם ארבעה נכסי משרדים בתמורה לכ־120 מיליון יורו. לשמחתנו, שוק הנדל"ן שם לא רק ששמר על יציבות, אלא עלה. שיעור התפוסה שלנו שם היה 98%. בסוף השנה שעברה החלטנו לממש את הנכסים בשיאם, והמהלך צפוי להוריד את שיעור ה־LTV שלנו (יחס בין ערך ההלוואה לשווי הנכס, שעומד כיום על 56.9% — ע"צ ול"פ) ב־%2–2.5%. במקביל החלטנו לא להמשיך להשקיע בשוויץ, כי המחירים שם כבר גבוהים מאוד. מבחינתנו, מדובר בשוק שהוא נכון למכירה, לא לקנייה".

ב־2009 אמרתם שאתם בוחנים דרך להיכנס לשוק הצרפתי — מדוע נסוגתם?

"בדקנו את השוק הצרפתי, במיוחד בנושא של מיזוג עם חברות מקומיות, אך במקביל קיבלנו את ההחלטה להוציא לפועל את עסקת VastNed. ברור שאי אפשר לבצע שתי עסקאות גדולות כל כך במקביל. צרפת תחכה לנו".

גרמניה היא היום הכלכלה היציבה באירופה שמושכת שחקני נדל"ן. מדוע אתם לא שם?

"לא רצינו להתפזר גיאוגרפית, לא התאים לנו שהניהול ייצא מהשליטה שלנו. השוק הגרמני הוא שוק מצוין. גרמניה היא הקטר שמושך קדימה את אירופה. אבל תלוי מה האסטרטגיה העסקית שלך. השקעה של 100 מיליון יורו בשוויץ או גרמניה זה כלום. מי שרוצה להיות שחקן מוביל בגרמניה צריך להשקיע כמה מאות מיליוני יורו במדינה, בטח שלא פחות. הפילוסופיה העסקית שלנו דוגלת בניהול עצמי של הפעילות שלנו, ורק בבלגיה ובהולנד יש לנו צוות ניהולי חזק מאוד. אנחנו לא מעוניינים לסטות מהאסטרטגיה העסקית שלנו".

מהי האסטרטגיה העסקית שלכם היום ומהם היעדים לשנים הבאות?

"הגדלת היקף נכסי החברה היא כבר לא יעד מיידי עבורנו. המטרה העיקרית שלנו בשנים הקרובות היא הגדלת שיעורי התפוסה בנכסים שלנו, בעיקר בהולנד. זה מה שיוסיף ערך לבעלי המניות שלנו ויגדיל את תזרים המזומנים השוטף. רק בשלב מתקדם יותר נוכל לחשוב על מכירת חלק מהנכסים הללו, מה שייצר לנו רווחים ותזרים מהותי שבו נוכל להשתמש, אם נרצה, לביצוע רכישות נוספות.

"לעת עתה אנחנו לא חושבים על מיזוג נוסף או רכישת אחד המתחרים שלנו, אלא מתמקדים בהכנת שיעורי הבית כתוצאה מהמיזוג האחרון. אנחנו מאמינים מאוד באפסייד של הפורטפוליו הקיים ולא רוצים לקפוץ מעל לפופיק". 

תגיות