ג'ונתן מילר: "התשואה בארה"ב אנמית"

"אני לא חושב שזה זמן טוב להימורים מסוכנים. נכון, אף זמן לא באמת מתאים לזה - אבל עכשיו זה עידן הזהירות", אומר ג'ונתן מילר ומתרווח בכיסא העור העמוק בלובי של אחד מהמלונות הגדולים בתל אביב, שבו אנו נפגשים. זו השנה ה־23 שבה עומד מילר בראש הצוות שערך את סקר "התפתחות ההערכות לגבי שוק הנדל"ן בארצות הברית", דירוג כדאיות ההשקעה החשוב והמשפיע ביותר בשוק הנדל"ן האמריקאי. מילר, מצויד בנימוסים ובאיפוק אמריקאיים, מתחיל את התחזית שלו באופטימיות זהירה, שמתחלפת בהמשך לתחזית כמעט קודרת.

הסקר שעליו חתום הצוות של מילר מבוסס על שאלון ובו עשרות שאלות שמוצג לכאלף מנהלים בכירים בענף הנדל"ן בארצות הברית ובקנדה - יזמי וקבלני ענק, יזמים מקומיים, אנשי פיננסים, עורכי דין, רגולטורים מקומיים, מתווכים, מתכננים ועוד ועוד. "אנחנו מבקשים מהם התייחסות לכל אספקט ואספקט בתחום שלהם וההשפעה שלו על כל אזור ותחום בשוק הנדל"ן ב־18 החודשים הבאים", מסביר מילר, "התוצאה היא פסיפס ענק שממנו אנחנו מרכיבים את דירוג כדאיות ההשקעה בסולם של 1 עד 10. אנשים שעוקבים אחרי הדירוג יודעים שהוא מנוטרל מהשפעות חד־פעמיות ומשקף נאמנה את הדרך שבה אלף מובילי השוק האלה באמת חושבים".

את המחקר מממנים שני גופים מובילים: האחד הוא ה־ULI (כלומר Urban Land Institute), המקבילה האמריקאית של התאחדות הקבלנים, הכוללת אלפי חברים מכל מגוון קשת העשייה בתחומי הבנייה בארצות הברית; והשני היא פירמת רואי החשבון הבינלאומית PWC. ל־2012 סימן הסקר 38 ערים מרכזיות כהשקעה לא מסוכנת, ו־21 מהן כהשקעה טובה. עם זאת, הציונים שקיבלו הערים הללו היו בינוניים מאוד, ונעו סביב 7–6. מובילת הרשימה היא וושינגטון הבירה, שנמצאת ברשימת הערים המומלצות מאז החל הסקר להתפרסם. ברשימה השנה נכללות באופן מפתיע גם ערים שנפגעו קשה מהתפוצצות הבועה ב־2008, כמו מיאמי, דאלאס, סיאטל ושיקגו, שבהן מצפים אנשי הנדל"ן לכניסה למסלול צמיחה ב־18 החודשים הקרובים.

"זה לא זמן לספקולנטים"

המפגש עם מילר (57) מתקיים ערב הופעתו בכנס סגור למשקיעי נדל"ן שבו הציג את ממצאי הסקר שערך לנציגי גופים מוסדיים משוק ההון הישראלי ומשקיעים פרטיים עם כיסים עמוקים. "כל חברות הביטוח והפנסיה הישראלית כבר מפעילות זרוע השקעות בנדל"ן בחו"ל ומחפשות עכשיו השקעות בארצות הברית. כמעט בכולן חושבים שאירופה היא לא אפשרות להשקעה עכשיו", אומר עו"ד לורנס שטרנטל ממשרד עוה"ד גרוס, קלינהנדלר, חודק, הלוי, גרינברג ושות', שערך את הכנס עם פירמת עורכי הדין האמריקאית Storrs&Goulston.

ישראלים בכלל יכולים למצוא בארצות הברית מציאות עכשיו?

"אני נפגש פה עם ישראלים ביומיים האחרונים, ומה שאני מבקש מכל אחד שאני פוגש הוא דרישות הגיוניות. זה לא זמן לספקולנטים", אומר מילר.

אז כדאי להשקיע רק בערים גדולות?

"כרגע האופציות לא רבות כמו לפני שלוש שנים. העתיד תלוי בהתאוששות הכלכלה האמריקאית, ואם לא יהיו הפתעות היא תהיה אטית. עד אז התשואה שתראו אצלנו תהיה אנמית, שזה טוב, בסך הכל".

תשואה אנמית זה אחוזים בודדים?

"אם אתה הולך לעשות השקעה עכשיו, ואתה לא ממש מבין בתחום ולא ממש מכיר לעומק את השוק האמריקאי, תגן על הכסף שלך ובחר בניו יורק וושינגטון וסן פרנסיסקו, שם תראה תשואה חד־ספרתית גבוהה. במשך 20 שנה נוצרו בערים האלו תשואות דו־ספרתיות, זה הפך למקובל ואנשים שם מבטיחים שזה יקרה גם בשנים הבאות - אבל זה חיזיון תעתועים. תשואות דו־ספרתיות הן עסק לתקופות אחרות. 6%–9% זו תשואה ראויה".

לתחזית על ירידת התשואות מוסיף מילר היבט מרכזי נוסף: "ארצות הברית נפגעה מאוד מהשקעות זרות בנדל"ן. הזרים באים אלינו לשנה ומוכרים כמעט מיד את הנכסים שקנו. הם לא עוסקים בשיפור הנכסים, או בהגדלת ההכנסות מהם, לכן העניין של הגופים המממנים בתחום הולך ונעלם. בנוסף, המשבר תקע המון בנקים עם הרבה נדל"ן רעיל, ותהליך ההתנתקות שלהם יהיה ארוך".

יש סוגי נדל"ן שמומלץ לא לגעת בהם עכשיו?

"הסקר מראה שכדאי לחפש נכסים למגורים או משרדים שמושכרים כמעט לגמרי, ולהיזהר יותר מהשוק המסחרי.

בענף הנדל"ן המסחרי יש הרבה סכנות, ואת רוב ההזדמנויות הגופים המוסדיים האמריקאים כבר זיהו ותפסו".

"למעשה, יש תמימות דעים לגבי ההערכה שאם משהו טוב יקרה בנדל"ן האמריקאי השנה - זה יהיה בשוק המולטי־פמילי (השכרה למגורים)", מוסיף עו"ד שטרנטל.

"השוק המסחרי והמשרדי יקטן"

2012 תהיה שנת בחירות בארצות הברית, ובמהלכה ייאבק אובמה על כיסאו מול מועמד רפובליקני שזהותו עדיין לא ידועה. "במצב נורמלי הייתי אומר שהבחירות הן בעלות השפעה מרכזית על הכלכלה וענף הנדל"ן, אבל זה לא נכון", אומר מילר, "המצב שבו המשק שלנו נמצא עכשיו לא מאפשר לנשיא כזה או אחר לעשות שינוי מהיר בכלכלה. אנשים מרגישים שבחודשים האחרונים חל שינוי לטובה. זה עדיין לא חלחל למעמד הביניים, אבל נראה שיש עצירה בהידרדרות. התהליכים הכלכליים הפנימיים הללו הם שיקבעו את הטון בנדל"ן, והם אטיים מאוד".

איך ייראה שוק הייזום בשנים הקרובות?

"היסטורית, ככל שהתעסוקה גדלה עולה גם היקף הבנייה, ובסופו של דבר נפתח מעגל חדש של פיטורים והרבה רוכשי נכסים נכנסים לצרות. הווליום של הפיטורים הפעם היה כל כך גדול, שייקח שנים עד לתיקון. לעניין התעסוקה מצטרפת רמת המימון הנמוכה שהבנקים מציעים כיום לרוכשים, ושני אלה יגרמו לגידול מסיבי בחזרה הביתה של בני ה־20 ומשהו, שלא מסוגלים להחזיק מעמד בעבודה לאורך זמן ולא יכולים להרשות לעצמם לרכוש נכס. בנוסף יש את ההפסדים בקרנות הפנסיה, מה שפוגע באוכלוסייה המבוגרת ומאלץ את חלקה לעבור לגור עם הילדים.

בקיצור, הרבה אנשים יגורו פתאום יחד, בסוג של קומונה".

למרות זאת, מילר מעריך שהבנייה למגורים לא תיפול בחדות בשנים הבאות: "לצד התהליך של חזרה הביתה, אוכלוסיית ארצות הברית תצמח בקצב מהיר מאוד. לפי כל ההערכות נגדל ב־3 מיליון איש בכל שנה בעשור הקרוב. ההגירה והגידול הטבעי של ההיספנים ואוכלוסיות נוספות שנכנסות לארצות הברית היא המנוע הגדול של אוכלוסיית ארצות הברית בעשורים הבאים. בתוך 20–30 שנה מספר יוצאי דרום אמריקה בארצות הברית יעלה על מספר הוותיקים, ונצטרך יותר בנייה. גם אם בשנה הקרובה נראה ירידה בהתחלות הבנייה - זה יהיה עניין זמני".

האם התהליכים האלה ישנו את סוגי הבתים שבהם תגורו?

"אני מניח שכן", אומר מילר, "האורבניות תנצח ניצחון גדול את הכפריות ואת הפרברים שאנחנו באמריקה כל כך אוהבים. הנטייה לגור במרכזי ערים תגדל ככל שנושא האנרגיה יהפוך חשוב יותר. אנשים יוותרו על רכב ויחפשו מקום שבו חייהם מרוכזים ברדיוס קטן של שטח. הבנייה תהיה גבוהה יותר והתנועה ברגל תגדל. התופעה הגדולה של העשור הזה תהיה בנייה לשימוש מעורב - מגדלים המשלבים מגורים, משרדים, מסחר ושירותים במבנה אחד".

איך ייראה השוק המסחרי ושוק המשרדים?

"הבשורות בהם לא טובות. הנשאלים בסקר שלנו חושבים שהאופנה החדשה, של עבודה מהבית, רק תלך ותגבר. האינטרנט הולך ומוחק את הכדאיות בהשקעה בשטחי משרדים ומשנה תרבותית את התנהלות העולם העסקי. כבר לא רואים מלחמות על המשרד הפינתי, אנשים עסוקים בהישרדות ומעדיפים להשקיע בעשייה ופחות במלחמות פנימיות בארגון. השלב שבו הבנו שאפשר לנהל שיחות ועידה מרחוק כבר פה, ובשלב הבא אנשים בכלל לא ייפגשו. זה יביא לירידה משמעותית בהיקף השטחים השכורים בענף הנדל"ן המשרדי, השוק הזה יקטן.

"האינטרנט ישפיע גם על השכרת השטחים המסחריים, בתהליך מהיר יותר ממה שנראה בענף המשרדים. תבדוק כמה מקניות מתנות חג המולד בוצעו בכל שנה בעשור האחרון ברשת, ותבין שאנשים בענף הזה יצטרכו פחות ופחות שטחי אחסון ותצוגה. חנויות הופכות לאולם תצוגה, כשהרכישה מבוצעת אחר כך ברשת. מי צריך מחסן או מדפים בלי סוף במצב כזה?"

בסיכום דבריו, מילר מבקש לאזן מעט את התחזית השחורה שנתן. "תראה, אם אתה בודק את המיקום של המשק האמריקאי בסייקל של ענף הנדל"ן, כבר אמורים לראות גידול משמעותי בעסקאות - אבל זה לא קרה. לכן אני חושב שתהליך חיובי דווקא כן יבוא השנה. אנשים יחזרו להשקיע במקומות החזקים, ובהמשך נראה התעוררות בערים קטנות יותר ויותר".