הקרב בין ש"ס לפקידי האוצר קבר את פתרונות הדיור

מי שעקב מעט אחר מחאת מעמד הביניים בקיץ האחרון ועדיין מצפה לפתרונות, יכול לסמן כעת שני תאריכים ביומנו: ביום שני הקרוב מועצת מקרקעי ישראל, שבראשה עומד שר הבינוי והשיכון אריאל אטיאס, תקבע למי תינתן עדיפות ברכישת דירות בפרויקטים לדיור מוזל ("המחיר למשתכן"). התאריך השני, והקריטי לא פחות, יגיע ביום המחרת. אז תונח על שולחן ועדת הפנים של הכנסת טיוטת "חוק דיור בר־השגה", שאותה קידם אטיאס והגיש ח"כ אמנון כהן. אם תתקבל בבוא העת הצעת החוק, ייקבעו כללי המשחק שלפיהם יימכרו או יושכרו דירות מוזלות בפיקוח ממשלתי.

המסקנות שאליהן יגיעו נציגי הממשלה והכנסת בשני הדיונים האלה עתידות לממש שורה של רעיונות שנזרקו לחלל האוויר במאהלי הקיץ. אלא שבדיקת מצב העניינים מגלה כי ידו של מעמד הביניים עדיין נמצאת על התחתונה.

אריאל אטיאס | צילום: עומר מירון

בלי תקרת שכירות

בתחילת ינואר נראה היה כי הפתרון לנושא מצוקת הדיור כבר כאן. טיוטת הצעת החוק של אמנון כהן, שהגדירה לראשונה שלושה מסלולים שיכולים להיחשב כדיור בר־השגה, עברה בקריאה טרומית. לפי הצעה זו, יהיו כמה מסלולי פתרון בתחום הדיור, כשדיור למכירה יהווה רק אחד מהם. המסלול הראשון עוסק בהשכרה לטווח ארוך בדירות שייבנו ויושכרו במחירי השוק החופשי. המסלול השני נוגע להשכרה לטווח ארוך בהישג יד - כלומר במחירים מפוקחים על ידי הממשלה. במסגרת המסלול השלישי יימכרו דירות לזכאים לפי תקנות שייקבעו על ידי שר השיכון המכהן באותה התקופה.

טיוטת החוק הזו היתה בבחינת צעד ראשון לגיורם של מודלים לדיור בר־השגה הקיימים ברחבי העולם אל השוק הישראלי. היא כללה גם סעיף הקובע כי לאחר שהחוק יעבור, יתקין שר השיכון תקנות אשר יקבעו את התנאים לקבלת דיור בר־השגה ויכללו התייחסות למצבו הכלכלי של הזכאי, מספר ילדיו והאזור שבו נרכשה הדירה.

בנושא דיור להשכרה בהישג יד היו אמורים להיקבע דמי שכירות מרביים שאותם ניתן לגבות מהזכאי לצד תקופת השכירות שבה הוא רשאי לשכור את הדירה. אלא שבינתיים עברה טיוטת הצעת החוק בין משרד האוצר ומשרד המשפטים ולא נשאר ממנה הרבה.

גורמים בוועדה המשותפת לפנים וכלכלה לדיון בחוק התכנון והבנייה החדש מסבירים כי הטיוטה המתוקנת עברה כבר את משרדי האוצר והמשפטים, אך טרם הגיעה לידיהם. עם זאת, להערכתם היא לא תכלול שורה של מרכיבים משמעותיים. כך למשל, הטיוטה המתוקנת אינה כוללת מכירה של דירות לזכאים וגם לא השכרה לדיור בהישג יד.

"שינוי ריק מתוכן"

אז מה נשאר בכל זאת בטיוטה? בשיחה עם "כלכליסט" מסביר ח"כ כהן כי שני המסלולים היחידים שאותם משרד האוצר רואה בחיוב הם מסלול המעודד בניית דירות קטנות ומסלול לעידוד שכירות לטווח ארוך. הבעיה היא שמדובר בדיור להשכרה במחירי השוק החופשי ולא במחירים מפוקחים.

כהן אולי אינו מרוצה מהחלטה זו של האוצר, אך קשה להאמין כי ייצא למלחמה על השבת הגלגל לאחור. "השינויים אינם לשביעות רצוני אבל אנחנו עושים חוק טוב. זו רק תחילת הדרך", אומר כהן. "אני עובד על הגעה להבנות מול האוצר, וגם ראש הממשלה מעורב וייתכן שנקבל בשורות טובות".

כשכהן מנסה לפרש את עמדת האוצר בנושא הוא מסביר, כי "הם מפחדים לגלות לאן יגיע חוק כזה אחר כך. הם לא רוצים להיכנס לעניין שהם אינם יודעים מה השלכותיו. צריך להבין שבפעם הראשונה בתולדות המדינה הצבענו בקריאה טרומית על חוק שבו מסבירים מהו דיור בר־השגה, בהיבט קנייני, בהיבט של הזכאים, וגם בשאלות כמו כמה זמן יחזיק אדם בדירה. זו בשורה גדולה".

בניגוד לעמדתו הפשרנית של כהן, ד"ר אמילי סילברמן מהמכון לתכנון עם קהילה בטכניון והחברה בקואליציה לדיור בר־השגה, חושבת שמדובר בבשורה רעה מאוד. "עוד לא קיבלתי את הטיוטה המעודכנת, אבל מהתוכנית שעליה שמעתי - זהו ניסיון רמאות. אי אפשר לדבר על דיור בר־השגה בלי להתייחס לנושא המחיר, וזה מה שעושים כאן", טוענת סילברמן. "הציבור דרש דירות שיהיו בהישג ידו, וכעת אומרים לו שדיור להשכרה ודירות קטנות זה בעצם דיור בר־השגה. זה כמו להגיד שחברות בפייסבוק היא חברות אמיתית, זה ריק מתוכן".

סילברמן מוסיפה ומחדדת את ביקורתה, וטוענת כי "לא מדובר כאן רק על מעמד הביניים, אלא גם על אנשים המשתכרים שכר נמוך מאוד ועומדים בקריטריונים לדיור ציבורי. המדינה לא עומדת בהתחייבויותיה כלפיהם, והכלי של דיור בר־השגה אמור לשמש גם אותם. מה שעומד לקרות כאן הוא שיבנו דירות שיכולות לעלות גם סכום גבוה, 7,000 שקל בחודש, לצד עוד אלפי שקלים לתחזוקה. אז עבור מי זה יהיה בר־השגה? עבור אנשי האוצר?".

מחאת הדיור בקיץ האחרון | צילום: חיים צח

באוצר לא מתרגשים

במשרד האוצר לא ממש מתרגשים מהניתוח של סילברמן ודומיה. לטענתם, הדרישה של הציבור היא פועל יוצא של חוסר הבנה בכלכלה.

גורם בכיר באוצר מסביר כי הסיבה שנושא הדיור למכירה והשכרה במחירים מופחתים ירד מהפרק היא שהמשרד אינו מאמין במתן מתנות לאוכלוסיות מסוימות. "בכל פעם שבאים ואומרים שנותנים הטבה למישהו, דוגמת מכירת דירה ששווייה 200 שקל ב־100 שקל, פותחים פתח לרמאויות ושחיתויות. בצוות הדיור של ועדת טרכטנברג היה קונצנזוס בנושא זה, לבד מנציג משרד השיכון שהיה בעד. עם זאת, גם לו לא היו טענות קונקרטיות", מסביר אותו הבכיר באוצר.

לדבריו, "המודל, שעליו דיברו רבות, של מכירת דירה שעליה ישלם הרוכש לא יותר מ־30% משכרו אינו מודל ריאלי. לא נלך לכל רוכש ונעקוב אחרי תלוש המשכורת שלו או סוג המשכנתה שהוא לקח, ולא נבדוק אם הוא לקח אותה בריבית פריים או בריבית קבועה".

באוצר הודפים גם את הטענות ששוק הדיור בר־ההשגה מתנהל באופן מוצלח במדינות אירופה ובארצות הברית וגם כולל מכירת דירות לזכאים. "בדקנו את זה וגילינו שזה לא כזה נפוץ. מה שנפוץ בחו"ל זה נושא השכירות לטווח ארוך, וגם אז זה נעשה בפיקוח מינימלי מאוד. הבעלים שם יכול להשכיר את הדירה בפעם הראשונה במחיר שהוא נוקב, לאחר מכן ישנם חוקים המונעים ממנו להעלות מחירים בצורה בלתי מפוקחת מחוזה לחוזה. ככה זה בארצות הברית וגם בגרמניה. שילוב של הגדלת היצע הדירות הקטנות והגדרת דירות לשכירות ארוכת טווח הוא הפתרון הרחב שאנחנו כן יכולים לתת", אומר הגורם באוצר.

במשרדו של שטייניץ בוחרים שלא להתמודד כעת עם העובדה שחברות הנדל"ן כלל אינן מעוניינות להיכנס למיזמי דיור להשכרה לטווח ארוך. גם הגופים המוסדיים, כמו חברות הביטוח, אמרו בשיחות עם "כלכליסט" כי הם מביעים עניין - אבל לא יבנו את הבניינים בעצמם ויסתכנו בכך שכאשר תגיע שעת השין ייאלצו לחפש שותף שירצה לבנות.

לשאלת היתכנות הבנייה בפועל של פרויקטים לדיור להשכרה משיב הגורם הבכיר באוצר כי במשרד מודעים לכך שהתהליך ייקח זמן. "יעברו שלוש שנים עד שנצליח להקים פה שוק של שכירות. זה אותו הזמן שלוקח לבנות בית ממוצע", הוא מסביר.

אחת השאלות המרכזיות היא לאן נעלם פתרון הדיור שאמור לאפשר דיור בר־השגה לרכישה. הניסיון לקבל תשובה מהאוצר בעניין גורם לו להפנות את האצבע למינהל מקרקעי ישראל. גוף זה אחראי על קרקעות שעתידות לשמש לפרויקטים בדיור מוזל, במסגרת מכרזים המכונים "המחיר למשתכן". כאמור, ביום שני יקיים השר אטיאס בכובעו כיו"ר מועצת מקרקעי ישראל דיון בנושא הקריטריונים לזכאות במכרזים אלה.

הקלות רק לעובדים?

מכרזים אלו הם מכרזים הפוכים שבהם זוכה הקבלן לבנות דירות במחיר הנמוך ביותר בין המציעים. הרוכשים צריכים להציג תעודת זכאות, ונבחרים על פי קריטריונים שאותם קובע משרד השיכון. נכון להיום, הקריטריונים מעניקים עדיפות למשפחות מרובות ילדים, ואינם בודקים אם הרוכשים נמצאים במעגל העבודה.

נושא שינוי הקריטריונים מצוי בדיון סוער מאז הקיץ האחרון. הסיבה לכך היא שכאשר מסכמים את כלל הקריטריונים כיום, לא קשה להבחין כי הם מעניקים עדיפות מובהקת למשפחות חרדיות. המלחמה הצפויה בדיון בשבוע הבא, כפי שמסביר גורם במשרדי הממשלה, עוסקת בשאלה אם להכליל בקריטריונים את התנאי למיצוי כושר השתכרות. על פי עיקרון זה, משפחה תיחשב ממצה כושר השתכרות אם לפחות אחד מבני הזוג עובד במשרה מלאה או מקבל קצבת אבטלה בשיעור של משרה מלאה.

"ועדת טרכטנברג באה ואמרה שאם כבר מדברים על צדק חלוקתי, אי אפשר לתת הנחות למי שאינו עושה מספיק בשביל עצמו - כלומר מי שאינו עובד", מסביר גורם באוצר. לדבריו, מסיבה זו נחתם באוקטובר מסמך עקרונות שלו שותפים ראש הממשלה, שר האוצר ושר התיירות, הקובע כי 80% מהמכרזים ייועדו למי שיוכיח מיצוי כושר השתכרות ועוד 20% למי שיוכיח שירות צבאי בפועל. לדברי הגורם באוצר, "אטיאס לא מוכן לשמוע את המונח 'מיצוי כושר השתכרות'. זה עושה לו חררה והוא טוען שיש לו הסכם בעל פה עם שר האוצר וראש הממשלה שבו סעיף זה לא יקבל תוקף".

על כל פנים, אטיאס בינתיים מיתמם. במסיבת עיתונאים שהתקיימה באחרונה הוא אמר כי לעמדות משרדו אין קשר לשמירה על האינטרסים של מצביעי ש"ס, כי אם על החלשים בחברה. לדבריו, יותר מ־160 אלף משפחות חסרות דירה אינן ממצות את כושר ההשתכרות, על פי נתוני הביטוח הלאומי. "זה לא כולל רק משפחות חרדיות, זה כולל סטודנטים, ערבים או מפוטרים", מסביר גורם במשרד השיכון ומוסיף כי אטיאס אכן תומך בשינוי הקריטריונים בנושא אחר והוא מספר הילדים.