פרס דרמת הנדל"ן הולך לקובה ושמש: הצצה לאימפריה של 10 מיליארד דולר

רגע לפני טקס האוסקר שייערך בשבוע הבא בהוליווד, נרשמה בתחילת השבוע דרמה נדל"נית הקשורה בו. ברקע הסיפור נמצאת קריסתה של ענקית ציוד הצילום קודאק, שאולם התיאטרון המפורסם בשדרות הוליווד הקרוי על שמה אמור לארח את הטקס החשוב והנצפה ביותר בעולם בפעם העשירית ברציפות. קודאק זכתה בתחילת השבוע בהליך משפטי שבו דרשה להשתחרר מחוזה הספונסר שלה עבור הנכס. לפי הדיווחים בהוליווד, מדובר בחוזה בהיקף של 75 מיליון דולר עבור זכויות ל־20 שנה. האקדמיה שמחלקת את פרסי האוסקר בוחנת את האפשרות להעביר את הטקס לאולם נוקיה בדאון טאון לוס אנג'לס, שהפך ליעד מועדף לטקסים הוליוודיים ובכללם פרסי האמי והגראמי.

מעטים יודעים שלסיפור התיאטרון יש קשר ישראלי. אולם קודאק שוכן בקומפלקס הבידור והקניות Hollywood & Highland בהוליווד, אחד הנכסים המרכזיים של CIM Group של הישראלים לשעבר אבי שמש ושאול קובה, והפך לנכס ששם אותם על המפה העולמית. CIM רכשה את הקומפלקס כולל בית מלון ב־2004 תמורת 200 מיליון דולר (שליש מעלות ההקמתו), ושוויו הוערך לפני שנה ב־500 מיליון דולר. כך "ירשו" השניים את החוזה עם קודאק.

צילום: איי אף פי

החוזה אמנם ל־20 שנה, אך הוא מאפשר לענקית הצילום להשתחרר ממנו בחלוף עשור. תיאטרון קודאק הותאם במיוחד לצורכי טקס האוסקר, ובשאר ימות השנה מארח את מופעי הקרקס הווירטואוזי, "סירק דה סוליי". החלטת בית המשפט השבוע קובעת כי קודאק יכולה להשתחרר מההסכם, מה שמשאיר את CIM ללא דמי חסות של 3.6 מיליון דולר לשנה.

רכישת דלק נדל"ן שלא יצאה לפועל

שמם של קובה ושמש היה ידוע בישראל עד אשתקד רק למי שמכירים מקרוב את שוק הנדל"ן האמריקאי. אולם אז פרצו השניים לתודעה הישראלית, בעקבות הפרסומים בסוף אוגוסט 2011 כי הם מתכוונים לרכוש את דלק נדל"ן מידי דלק שבשליטת יצחק תשובה, על רקע המשבר שאליו נקלעה. החלטת CIM Group — קרן הנדל"ן מיסודם של שמש וקובה — שלא לרכוש את דלק נדל"ן, לא הפתיעה את מי שמכיר אותם. שמש וקובה סירבו להתראיין, אך אלו שמכירים אותם הסבירו ש"העסקה פשוט לא היתה טובה להם והמספרים של דלק היו גבוהים מדי".

אחרי ההמולה סביב הנושא בארץ, יכלו השניים לשוב למגרש הביתי בשוק האמריקאי ולהתמקד במה שהם יודעים לעשות הכי טוב: למצוא הזדמנויות ונכסים אורבניים בעלי פוטנציאל גידול, שנקלעו לקשיים או ממוקמים באזורים בעייתיים, ולשקם אותם.

שמש וקובה עם שותפם, איש הפיננסים ריצ'רד רסלר, לא עושים את המשגים של ישראלים אחרים בארה"ב שהימרו בגדול כשרכשו נכסי־על במחירי שיא. הם רוכשים שטחים ופרויקטים במחירי תחתית, לפני שהשוק מתעורר ומגיע לשיאו. הם בונים ומשדרגים, מקבלים תמריצים מהעיריות שלהן יש עניין בשיקום, ואז מביאים למקום רשתות קמעונאיות גדולות ודיירים צעירים ומבוססים. כשהשוק עושה קאמבק, הם קוטפים את הפירות ומשיגים תשואות גבוהות מדמי שכירות או ממכירת הנכסים בשיאם.

לפי אתר CIM Group, היא חולשת על 121 נכסי נדל"ן ברחבי ארה"ב (33 בלוס אנג'לס ו־88 מחוצה לה) ואפילו על חברה סולארית ומאגרי מים. "הוול סטריט ג'ורנל" העריך את שווי הפורטפוליו של CIM Group ב־9.5 מיליארד דולר, שמתוכם השקיעה 1.7 מיליארד דולר מסוף 2009. אחרי סנטה מוניקה, הוליווד, לוס אנג'לס, סן דייגו, אוקלנד, סקרמנטו, סן פרנסיסקו, דאלאס וושינגטון, הגיע תורה של ניו יורק. שמש וקובה תקעו שם יתד כבר לפני שנתיים, ומאז הם קונים נכסים עם או בלי שותפים, בזה אחר זה ובסכומי עתק.

הפרויקט הבולט והיומרני ביותר שלהם בתפוח הגדול מצוי ב־432 פארק אווניו, בשטח הפנוי הגדול והנחשק בניו יורק, שבו שכן פעם מלון דרייק. הם חברו ליזם המקורי הארי מאקלאו, רכשו את חובו על הפרויקט שעמד על 510 מיליון דולר (לפי "הוול סטריט ג'ורנל", ב־305 מיליון דולר), וכבר הגישו בקשה ליישור השטח והכנתו לבנייה. לפי הדיווחים, הם מבקשים לבנות במקום מגדל בן 70 קומות (1,300 רגל) בפינת פארק אווניו ורחוב 57, שיכיל 128 דירות, מלון דירות וקניון מקורה. עלות הפרויקט כולו מוערכת בכמיליארד דולר, ו־CIM זקוקה להלוואה של 700 מיליון דולר.

בין תמיר ספיר למו"ל ג'ארד קושנר

קובה ושמש השקיעו גם בבניינים נוספים בניו יורק. כך רכשו, למשל, 49% מהמגדל במדיסון אווניו מספר 11 תמורת 469 מיליון דולר. מדובר במגדל בשליטת טייקון הנדל"ן היהודי תמיר ספיר, שהתפרסם בישראל כשהשקיע בפולאר. הם גם רכשו מגדל דירות בן 36 קומות ברחוב 34, שהושלם השנה תמורת 84 מיליון דולר, וקומפלקס דירות לא גמור ברחוב 22 שבו התחייבו להשקיע 200 מיליון דולר. השניים אף חברו לג'ארד קושנר, המו"ל של "הניו יורק אובזרבר", ברכישת בניין ברחוב לה פייאט שבו 130 אלף רגל רבוע, תמורת 50 מיליון דולר, כדי להסב אותו לבניין משרדים יוקרתי.

בשנים האחרונות שמש וקובה הקימו זרוע פעילות גדולה נוספת במיאמי, ורכשו נתח ממיזם ה"מיאמי וורלדסנטר". עוד הם שוקדים על שיקומו והשלמתו של מלון קזינו בלאס וגאס, ששמו שונה מליידי לאק לדאון טאון גראנד. המלון צפוי להיפתח בשנה הבאה, ובסמוך לו יוקם ביוזמת העירייה המקומית מוזיאון תולדות המאפיה. לפי הערכות בשוק האמריקאי, השקעתם בו תגיע לכ־100 מיליון דולר - פחות מעשירית השקעתם של השכנים יצחק תשובה, נוחי דנקנר ולב לבייב בעיר, שרשמו הפסדים בולטים. CIM רכשה שלל נכסים סמוכים להוליווד והיילנד, כולל התיאטרון הסיני שבו נערכות רוב הפרמיירות הנוצצות לסרטים חדשים. מקורות המימון של CIM Group נותרו בעיקר מוסדיים, במיוחד קרנות פנסיה ובראשן קלפרס, קרן הפנסיה של עובדי קליפורניה וקרן הפנסיה של עובדי עיריית לוס אנג'לס.