מיטב: "מחירי הדירות בישראל יירדו בטווח הארוך"

ממדד המחירים לחודש ינואר 2012 עלה כי מחירי הדיור חזרו לעלות, דבר דומה קרה גם למחירי השכירות. מדד שירותי הדיור בבעלות הדיירים עלה ב-0.2% בחודש ינואר, לאחר שבחודשים אוקטובר-דצמבר 2011, נרשמה ירידה של 1.5% במדד זה.

גם מחירי הדירות חזרו להתייקר, לאחר חודשיים של הוזלות מחירים. עקב כך, קצב עליית המחירים השנתי הואט לרמה של 6.1%, מרמה של 7.1% בחודש הקודם.

במהלך 2012 מסבירים במיטב שלא צפויים שינויים דרסטיים בשוק הדיור בישראל. "אם נתחיל מהשורה התחתונה, אזי לא צפוי הרבה. באופן כללי, האינדיקטורים המאקרו-כלכליים מעודדים המשך התמתנות בפעילות בענף, תוך הוזלת מחירים ברורה מעבר להתפתחויות שנרשמו בחודשים האחרונים. עם זאת, ישנם כבר אינדיקטורים המצביעים על התאמת הפעילות בענף לסביבה הנוכחית ובראשם ירידה בהיקף התחלות הבנייה - אך ברור שלכך תהיה השפעה רק בעוד שנתיים  - במיוחד, מכיוון מחירי השכירות", כותב היום רון אייכל, כלכלן ואסטרטג ראשי במיטב.

 "בטווח הארוך (מעבר לשנת 2012) מחירי הדירות ככל הנראה יירדו. עלויות מימון גבוהות יותר צפויות, מאחר וריבית בנק ישראל לא תישאר ברמה של 2.5% לנצח, והיצע דירות גדול יותר יביא לעלייה בהיצע וירידה קלה בביקוש. עם זאת, באשר למחירים בשנת 2012, נראה כי רב הנסתר על הגלוי, בעיקר עקב הכוחות המנוגדים על שוק זה.

"הפעילות בענף ממשיכה להיות חלשה. הכמות המבוקשת של דירות חדשות (מספר הדירות שנמכרו ועוד מספר הדירות לבנייה פרטית שהחלה בנייתן) לחודש ינואר, ירדה בהשוואה לחודש דצמבר (מנוכה עונתיות), וגם בהשוואה לממוצע בכל שנת 2011. גם בצד ההיצע, נרשמה עצירה בחודשים האחרונים במספר הדירות המוצעות למכירה, לאחר עליה חדה במהלך שנת 2011", מסבירים עוד במיטב.

בבית ההשקעות מתייחסים לאינדיקטור נוסף המצביע על הבעייתיות בשוק הדיור - מספר חודשי ההיצע. מדובר על היחס שבין מספר הדירות שעמדו למכירה בסוף החודש לבין מספר הדירות שנמכרו במהלך החודש. למעשה, נתון זה מייצג את מספר החודשים שיידרש בכדי למכור את כל מלאי הדירות במשק, בהנחה שלא יתווספו דירות חדשות למכירה.

על פי נתונים מנוכה עונתיות מספר חודשי ההיצע עמד בחודש ינואר על 10.4. אמנם פחות מהשיא, של השנים האחרונות, אשר נרשם בחודש ספטמבר 2011, (הנתון עמד על 11), אך עדיין גבוה משמעותית מהממוצע בשנתיים האחרונות.

התחלות הבנייה ברבע האחרון של 2011, שהסתכמו ב-7,997 יחידות, הצביעו על ירידה ברורה בהיקף, בהשוואה לשלושת הרבעים הקודמים (ממוצע של 9,479 יחידות לרבע). במיטב מציינים כי עדיין מדובר בקצב הגבוה מקצב התחלות הבנייה החדשות הממוצע מאז שנת 2000  - ממוצע של כ-7000 דירות לרבעון.

"ניתן לצפות כי היקף גמר הבנייה ימשיך להיות גבוה בטווח של השנתיים הקרובות", הסביר אייכל.