צילום: גלעד קוולרציק
מהר, רק שייגמר: המסלול המזורז לבנייה תופס תאוצה
יזמים בתחום הנדל"ן המסחרי מאמצים לאחרונה שיטות המקצרות משמעותית את זמן הבנייה. אלא שהמהירות יכולה גם להיות בעוכריהם ולגרום לטעויות יקרות
המדינה לא סומכת על קצב הבנייה של הקבלנים, ולראיה - אחת מהמלצות ועדת טרכטנברג שאושרו בשבועות האחרונים מטילה על היזמים קנסות במקרים שבהם לא יעמדו בלוח זמנים קבוע מראש. ההיטל נכון רק לתחום הבנייה למגורים, שבו מניפולציות של יזמים והמתנה ארוכה יכולות להניב להם רווח גבוה יותר. בתחום הנדל"ן המניב, לעומת זאת, כללי המשחק שונים לחלוטין: חברות מסחריות, יזמים ואף רשויות מחפשים כל דרך אפשרית לקיצור זמני הבנייה. הסיבות ברורות: במקרה של מבנה מסחרי או מפעל, מדובר באובדן כספי ליזם על כל יום שבו הבנייה מתעכבת. במקרה של רשויות, מדובר בדרך כלל בזירוז הפרויקט לטובת התושבים: בנייה מהירה של בתי ספר, גני ילדים או מתנ"סים לקראת פתיחת שנת הלימודים, למשל. אלא שהיעדר טכנולוגיות מתאימות וקיבעון של חברות הביצוע מנעו עד כה אימוץ של שיטות לבנייה מהירה. בשלוש השנים האחרונות התמונה מתחילה אט אט להשתנות.
אחד המתחמים הבולטים שנבנו עד כה בבנייה מהירה היה מתחם הסינמה סיטי בראשון לציון. לנגד עיניהם של השותפים שתכננו את המתחם - גזית גלוב ישראל וחברת ניאו לניאו סינמה היתה מטרה אחת - להספיק לבנות אותו לפני שהמתחם המתחרה יס פלנט ייפתח. ואכן, הוא נבנה בתוך 20 חודשים כאשר על פי הערכות, בנייה "לפי הספר" היתה נמשכת כארבע שנים. בצורה דומה נבנו במחצית מזמן הבנייה גם בניין יבמ בפארק אזורים בפתח תקווה - בתוך שנה וחצי - וקניון G בכפר סבא - ב־17 חודשים.
האפשרות לעמוד בלוח הזמנים החפוז אינה תוצר של טכנולוגיית בנייה חדישה, אלא מושג מקצועי שנקרא "מסלול מהיר" (Fast Track). שיטה זו מתאפיינת בכך שבמשך התכנון והבנייה תמיד מתבצעות מקסימום פעולות במקביל ולא בטור, כפי שמקובל בפרויקטים רגילים, וכן בביצוע כמה שיותר משימות בנייה על ידי מיקור־חוץ. "אפשר לחלק את הבנייה המהירה לשני סוגים: בנייה מהירה ובנייה מהירה מאוד", אומר דן וקסמן, שותף בחברת ניהול הפרויקטים וקסמן גוברין גבע. לדבריו, בנייה מהירה היא טכניקה שמיושמת כיום כמעט בכל מגדל חדש שנבנה בתל אביב, כולל בתחום המגורים, והיא כוללת הוצאת היתר לחפירה ודיפון בתוך שלושה חודשים מיום רכישת המגרש. בזמן העבודות מוציאים היתר להקמת החניון ובזמן זה מתכננים את יתר המגדל וכך מקצרים את בנייתו מארבע לשלוש שנים.
"תזמון וקבלן טוב"
הבנייה שמוגדרת על ידי וקסמן כ"מהירה מאוד" ומבוססת על "תזמון, קבלן טוב ותכנון", מתאפשרת באמצעות פירוק הפרויקט לגורמים בשילוב עם התחלת הבנייה עוד לפני שהסתיים התכנון הכולל. הוא מספר כי בבניית הסינמה סיטי, שמשתרע על 43 אלף מ"ר, כיוונו מראש לכך שחלק גדול מהמבנה יוקם מפלדה וכך ניתן יהיה להזמין את בנייתו במיקור־חוץ. במקביל שכרה החברה קבלנים נפרדים לעבודות הדיפון והחפירה, לשלד, מערכות, אלומיניום וגמר ועל ידי כך קיצרה את לוחות הזמנים. "פירוק הפרויקט לגורמים התאפשר בין היתר הודות לכך ששתי החברות שיזמו את הפרויקט ידעו מראש כיצד הוא צריך להיראות, כמה בתי קולנוע יהיו בו ומה יהיה תמהיל החנויות בחלקו המסחרי", הוא אומר.
יתרון השיטה, כפי שמתאר אותה וקסמן, הוא חיסכון בזמן. "זו שיטה שמתאימה לפרויקטים גדולים, בעיקר של בנייה למסחר ותעשייה כאשר מדובר בנכס מניב שהיזם רוצה להפעילו במהירות האפשרית ולקבל ממנו כסף. במקרה של בניין מגורים היזמים מעדיפים להעביר את מרב האחריות על קבלן יחיד ולכן לא יהיו מעוניינים לפרק את הפרויקט לגורמים", הוא אומר.
אלא שלדבריו, לשיטה זו יש גם חסרונות לא מעטים: "עלויות הבנייה יקרות יותר להערכתי ב־8%–10% מאשר בבנייה הקונבנציונלית. חיסרון נוסף הוא כניסה להליך תכנון מהיר ולא מפורט שבו אתה מקיים משא ומתן עם קבלנים תוך כדי עבודה ואלה דברים שעולים כסף. לפעמים, באופן טבעי תכנון מהיר מוביל לטעויות, כך שייתכן שתגיע למצב שבו עם הזמן תצטרך לתקן דברים. החיסרון הגדול ביותר מבחינת היזם עלול להתרחש אם הוא התקשר עם חברה קבלנית לא טובה. במקרה כזה, הוא גם ישלם יותר וגם לא ייהנה מהקדמת הבנייה. לכן חשוב לבחור חברה שכבר התנסתה בבנייה כזו", מסביר וקסמן.
במקביל, קיים נושא הרישוי: עירייה שלא תשתף פעולה עם השיטה תטרפד את הפרויקט. לדבריו, "העיריות צריכות לקצר הליכים. אם הבירוקרטיה מתמשכת, המסלול המהיר מאבד מערכו". עם זאת, השיטה אינה מקובלת במיוחד בעולם. "בארה"ב מקדישים המון זמן לתכנון, ולעתים בית שנבנה במשך שנה תוכנן במשך שנה וחצי. שם לא יעלה על הדעת לבצע זאת בשיטה שלנו, זה לא מקובל", אומר וקסמן.
מתחרים על המ"ר
אלא שבעוד ששיטת "המסלול המהיר" מתאימה בעיקר למבני תעשייה ומסחר, שיטה חדשה מאפשרת לרשויות לתכנן ולהקים במהירות מבני ציבור בשיטה שנקראת "מכרזי תכנון וביצוע". לפיה, העירייה מתכננת מבנה ציבור ומוציאה אותו למכרז בתקציב מוגדר מראש. הזוכה הוא זה שיוכל לספק את המבנה הגדול ביותר בלוחות זמנים קצרים.
העיר מודיעין פרסמה לאחרונה בדרך זו מכרז למתנ"ס שכלל תב"ע עד 1,400 מ"ר, והעירייה הקציבה לכך סכום של 4.4 מיליון שקל. ההצעה הזוכה היתה של חברת רגבים, שהתחייבה להקים 900 מ"ר בתוך כעשרה חודשים - כמחצית מהזמן הנדרש להקמת מבנה כזה. העירייה הגדירה דרישות כלליות ואישרה בהמשך תכנון מדויק של אדריכלית מטעם היזם. "בפרויקט רגיל היו מסיימים את התכנון אחרי עשרה חודשים, אנחנו נמצאים היום אחרי שלב התכנון וההיתר ואנחנו יודעים שיש לנו חצי שנה לבנייה", מספר היזם רמי צרפתי, מבעלי חברת רגבים.
שיטה נוספת היא בנייה מודולרית שמאפשרת להקים מבנים בשטחים של אלפי מ"ר בתוך ימים ספורים. מדובר במבנים העשויים מאלומיניום אשר מיוצרים במפעל בהולנד לפי הזמנה מראש ונשלחים לארץ. הליך הייצור של המבנים נמשך כ־3–4 חודשים. אחרי הקמת עיר הקרח בירושלים בשיטה זו, עומדים בקרוב לקום גם אולמות ספורט של מפעל הפיס וכן סופרמרקטים, אומר אייל לביא, מבעלי חברת "עיצוב במה" המייבאת את המבנים לישראל.
לא התפרסמו תגובות לכתיבת תגובה