בלעדי ל"כלכליסט": הראל בדרך להשקעה באיי.די.או

חברת הנדל"ן שיכון ובינוי, שבשליטת שרי אריסון מנהלת מו"מ להכנסת שותף לחברת איי.די.או גרופ שבשליטתה. ל"כלכליסט" נודע, כי המו"מ מתקיים מול הראל ולפיו תשקיע חברת הביטוח כ־70 מיליון שקל באיי.די.או - חלק בחוב וחלק גדול יותר תמורת הקצאת מניות.

איי.די.או גרופ פועלת בתחום הנדל"ן המניב בגרמניה. ביולי האחרון התכוונה החברה לגייס הון בבורסה באמצעות הנפקת מניות בהיקף של כ־100-50 מיליון שקל אולם ההנפקה לא יצאה לפועל לאחר שהחתמים, כלל חיתום ולידר הנפקות, הגיעו למסקנה שסיכויי הגיוס נמוכים. לפני כחודש החלה איי.די.או במגעים למהלך חלופי וכאן הראל נכנסה לתמונה.

חיזוק ההון העצמי

ההשקעה של הראל תהיה לקופת איי.די.או ותעניק לה אחזקה של כ־20% מהון המניות של איי.די.או. ההשקעה המתוכננת תבוצע לפי שווי השוק הנוכחי של איי.די.או (כ־220 מיליון שקל לפני הכסף). מטרת המהלך היא חיזוק ההון העצמי של החברה והגדלת האמצעים הנזילים כדי שתוכל לבצע רכישות נוספות של מבני דירות להשכרה בברלין. בחברה מועסקים 35 עובדים. ההון העצמי של איי.די.או צפוי לגדול בעקבות העסקה ל־360 מיליון שקל ובעלי המניות הקיימים ידוללו בהתאם להשקעה.

יו"ר איי.די.או הוא עופר קוטלר, מנכ"ל שיכון ובינוי, והמנכ"ל הוא יו"ר בנק דיסקונט לשעבר שלמה זהר. שיכון ובינוי מחזיקה ב־48.9% ממניות איי.די.או, אותן קיבלה בהקצאת מניות, שכנגדן העבריה לאיי.די.או נכסים שהיו ברשותה בגרמניה. העסקה נחתמה עם בעל השליטה הקודם באיי.די.או, עדי קייזמן, שמחזיק כיום ב־23.7% מהמניות ומשמש כדירקטור בחברה. ההון העצמי של איי.די.או עמד בסוף 2011 על 290 מיליון שקל.

הגנה על הריבית

תיק הנדל"ן המניב של איי.די.או בברלין הוא בהיקף של כמיליארד שקל, וכולל 102 נכסים למגורים ולמסחר בברלין בשטח כולל של כ־215 אלף מ"ר, מתוכם דירות בשטח בנוי כולל של כ־182 אלף מ"ר ושטחים מסחריים בשטח בנוי כולל של כ־33 אלף מ"ר. החברה משלימה בימים אלה הליך המימון מחדש של תיקי הנכסים בברלין מול בנק גרמני, בהיקף אשראי של 520 מיליון שקל (105 מיליון יורו) לתקופה של 7 שנים. איי.די.או צופה כי תחתום על עסקת הגנה על הריבית כך שתשתם ריבית קבועה בשיעור של כ־3.8% והחזרי קרן של כ־1.7% לשנה. לאחר קבלת המימון החדש תפרע החברה הלוואות קיימות מבנק אוסטרי בהיקף נטו של כ־505 מיליון שקל (101 מיליון יורו). ההסכם החדש צפוי לחסוך כ־3 מיליון שקל בשנה מהוצאות המימון של החברה.

איי.די.או סיימה את 2011 בהפסד של 16 מיליון שקל. השורה התחתונה של החברה הושפעה ברבעון האחרון ממחיקת מוניטין בסך של כ־66 מיליון שקל, בגין הנכסים שקיבלה במסגרת עסקת שיכון ובינוי (בנטרול ההפחתה רשמה החברה רווח נקי של 15 מיליון שקל). המוניטין נרשם בזמנו בהתבסס על העובדה ששווי השוק שלה בעת ביצוע המיזוג היה גבוה מההון העצמי של החברה.

המוניטין סווג בזמנו חציו לקרן הון וחציו כהכנסה אחרת. כתוצאה מירידת המניה בסוף השנה הופחת המוניטין כולו בדו"ח הרווח והפסד ברבעון האחרון של 2011. לרישום המוניטין ומחיקתו לא היתה כל השפעה על השווי ההוגן של נדל"ן החברה בברלין.

איי.די.או הוסיפה בדו"חות כי בכוונתה להגדיל את היקף הנכסים בשנת 2012 בכ־1,000 יחידות דיור נוספות על מנת לבסס את מעמדה כחברה מובילה בתחום ניהול נכסי מגורים במרכז ברלין. הכנסות החברה מדמי שכירות הסתכמו בכ־50 מיליון שקל לעומת כ־29 מיליון שקל בתקופה המקבילה. הרווח הגולמי הסתכם ב־43 מיליון שקל לעומת סך של כ־23 מיליון שקל בתקופה המקבילה. שיעור הרווח הגולמי הסתכם בכ־85% בהשוואה לכ־80% בתקופה המקבילה. השיפור ברווחיות הגולמית נובע מעליית שיעורי התפוסה ומעליית שכר דירה.