אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
ארה"ב: 1.25 מיליון בתים מעוקלים בדרך לשוק הנדל"ן צילום: בלומברג

ארה"ב: 1.25 מיליון בתים מעוקלים בדרך לשוק הנדל"ן

אחרי שעמדו שוממים במשך שנה בגלל חשד לעיקולים שלא כדין, הבתים יוצעו למכירה פומבית. משמעות ההזנחה: צניחה של כ־35% מהשווי שנקבע בעת לקיחת המשכנתה

04.04.2012, 10:28 | בלומברג וסוכנויות הידיעות

כמות שיא של 1.25 מיליון בתים מוזנחים עושים את דרכם לשוק המכירות הפומביות בארה"ב. זאת לאחר שנמנעה מכירתם במהלך שנה של חקירות שקיים הרגולטור לגבי נוהלי עיקולים לא תקינים בבנקים.

היקף המכירות של בתים מעוקלים צפוי לזנק בשיעור של 25% השנה ממיליון בתים ב־2011 - כך לפי מודי'ס אנליטיקס. במקביל, מחירי הבתים עשויים לצנוח בשיעור של 10%, זאת משום מצבם המוזנח בתום שנה של חקירות שהסתיימו בפברואר - כך לפי ריאלטיטראק. בפברואר, 43% מהעיקולים נרשמו בעקבות תהליכי חדלות פירעון שנמשכו שנתיים או יותר, וזאת לעומת נתח של 21% ב־2010. "ככל שהבית המעוקל נמצא יותר זמן בהליכים, כך ההפסד גדל", אומר טוד שרר, מנהל חטיבת ההשקעות בנכסים מעוקלים בחברת דלתון בלוס אנג'לס, קרן גידור המנהלת נכסים בהיקף 1.5 מיליארד דולר. "יש כמות עצומה של נכסים כאלה בדרך אלינו", ציין.

 , צילום: בלומברג צילום: בלומברג  , צילום: בלומברג

בתים שעמדו שוממים פחות משנה נמכרים במחיר הנמוך ב־35% מהשווי שנקבע בעת לקיחת המשכנתה - כך לפי דו"ח של הבנק הפדרלי של קליבלנד. אחרי שנתיים הצניחה במחיר מזנקת לכ־60%. לפי קרל קייס, מיוצרי מדד קייס־שילר למחירי בתים, הזינוק בהיקף העיקולים הזולים עשוי לפגוע במחירים בשוק הנדל"ן הכללי.

"השאלה היא כמה מהבתים הללו יימכרו ויפגעו במחירים בשוק הרחב וכמה מהם פשוט יירדו לטמיון", אומר קייס. "לרמת ההזנחה שלהם תהיה השפעה ישירה על מחירי הבתים".

"הבתים ניזוקו קשה"

 

בעוד שקצב העיקולים הואט, שוק הנדל"ן הכללי רשם שיפור. היצע הבתים למכירה צנח ל־2.3 מיליון יחידות בדצמבר, הנתון הנמוך ביותר מאז 2005, וזאת על רקע החקירה של התנהלות הבנקים והקיפאון במכירות מצדם. עם זאת, בחודשיים שלאחר מכן נרשמה עלייה של 4.7%. בגלל המלאים הנמוכים, היקף אישורי הבנייה המהווים מדד לביקושים עתידיים עלה בשיעור של 4.8% בפברואר לעומת ינואר לרמה הגבוהה ביותר מאז 2008 — כך לפי משרד הסחר האמריקאי.

לפי דו"ח הבנק הפדרלי של קליבלנד, רבע מהבתים שנמצאים זמן רב במצב המתנה והגיעו להזנחה קיצונית, ייהרסו. בדו"ח שהגיש יו"ר הבנק הפדרלי המרכזי בן ברננקי לקונגרס בינואר, נחשף כי כ־500 אלף בתים מעוקלים בארה"ב עומדים ריקים. ברננקי ציין אז בדו"ח כי רבים מהבתים "ניזוקו קשה".

לוקחים ברזים וארונות

 

"גם אם הנכס המעוקל מאוכלס או לא, השווי שלו נשחק", כך לפי טום פופיק, מנהל מחקר בחברת הסקרים קמבל, חברה לנתוני נדל"ן בוושינגטון. לדבריו, החברות המופקדות על שימור הבתים הללו מטעם חברות המשכנתאות בדרך כלל אינן מבצעות תיקונים משמעותיים. במצב שבו עדיין נמצאים דיירים בבית, הם יבצעו רק תיקונים קלים מאוד. "המחסור בכסף, שזו הסיבה שהבתים הללו הגיעו להליך עיקול, פירושו תחזוקה לקויה — מה שפוגע בשווי של הבית", אומר פופיק. "ישנם בעלי בתים שמרגישים מנוצלים על ידי המערכת, ולפני שהם מפנים את הבית הם פשוט לוקחים משם ברזים וארונות מטבח".

הצרה היא שנוצר אפקט של תפוח רקוב בארגז, ובתים מעוקלים נטושים פוגעים גם במחירי הבתים השכנים. כך למשל בשכונה בטמפה, פלורידה, שם יכולים מחירי הנכסים להגיע גם ל־500 אלף דולר. בית בן 4 חדרים עם חניה כפולה ובריכה הגיע לשוק בינואר בסכום של 139,900 אחרי שהיה בהליך עיקול במשך כמעט שלוש שנים — כך לפי מסמכי ביהמ"ש. כאשר התיק נסגר סופית בדצמבר, נתח המשכנתה שטרם נפרע עמד על 403 אלף דולר.

"אפשר בקלות לגלח 100 אלף דולר או יותר משווי נכס אם נותנים לו לשבת בהליך עיקול לפרק זמן ממושך", אומר דין בייקר, ממנהלי המרכז לחקר כלכלה ומדיניות בוושינגטון. "חייבים לאייש את הבית הזה במהירות האפשרית".

פרק הזמן הממושך שבו נמצאים בתים בהליכי עיקול מסבך את תחזיות המחירים ל־2012. "גם אם מחיר המכירה של עיקולים ותיקים ישפיע על שוויי בתים בשוק הרחב, עדיין עדיף להיפטר מהנכסים במהירות האפשרית" — כך לפי הכלכלן הראשי של זילו, סטאן המפשייר.

המשקיעים הגדולים רואים כאן הזדמנות נפלאה. בספרי החשבונות של הבנקים יושבים כ־650 אלף נכסים מעוקלים, לפי ריאלטיטראק. עוד 710 אלף בתים נמצאים בהליכי עיקולים. העקירה הזו של כל כך הרבה משפחות מבתיהם מעלה את הביקושים לנכסים בשכירות. בנוסף, מי שרכשו בתים בעבר והגיעו למצב של עיקול, יתקשו לקבל הלוואה בעתיד. שיעור בעלי הבתים בארה"ב צנח משיא של 69.2% ב־2004 ל־66% בסוף 2011. כלכלנים אומרים כי המשקיעים הללו עשויים לעזור בייצוב מחירי הבתים. "אם ישנם הרבה עיקולים בקהילה מסוימת, אפשר לשפר את שווי הבתים של כולם אם מוציאים אותם מהשוק", אומרת דיאן סוונק, כלכלנית ראשית במזירו פייננשל. "אם הבתים הללו ישופצו ואפילו יושכרו, זה עדיף על כך שיעמדו ריקים". 

שיתוף בטוויטר שיתוף בוואטסאפ שיתוף בפייסבוק שיתוף במייל

תגיות