אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
בדיקת "כלכליסט": היכן משתלם להשתדרג לדירה גדולה יותר צילום: צפריר אביוב

בדיקת "כלכליסט": היכן משתלם להשתדרג לדירה גדולה יותר

חיבתם של ראשי רשויות ל"אוכלוסיות חזקות" הביאה להצטברות של דירות 5 חדרים חדשות בשכונות רבות במרכז, וכתוצאה מכך לצמצום הפער בין מחיריהן לאלה של דירות 4 חדרים. מה שעוד תרם לירידת מחירי דירות 5 חדרים הוא הדרישה להעמיד הון עצמי גבוה יותר ברכישת דירה. כל אלה עשויים להפוך את ההשקעה בחדר נוסף לפחות משתלמת

16.04.2012, 08:31 | שי פאוזנר

ההתלבטות בין רכישת דירת 4 או 5 חדרים תלויה בגורמים שונים, אך המחיר הוא ללא ספק המשמעותי בהם. נתונים של שני מחקרי שוק שנחשפים כאן מגלים שבשל כך, ההחלטה צריכה להיות תלויה בעיקר באזור, מאחר שהפרשי המחירים בין גודלי הדירות תלויים כיום הרבה יותר מבעבר במיקום הדירה. מבדיקה מקיפה שערכה שמאית המקרקעין נחמה בוגין עולה כי הפער במחיר בין דירת 4 חדרים לדירת 5 חדרים אינו רק שאלה של גודל הנכס, אלא הוא גם מגלם בתוכו את ערך השוק, המיקום והאזור בארץ, שמבוססים בעיקר על פערי היצע מול ביקוש.

במקביל, נתונים שאספה חברת MNA מחקרי נדל"ן לבקשת "כלכליסט", מצביעים על התקרבות בין מחירי דירות ה־4 וה־5 חדרים בשנה האחרונה. בחברה מעריכים כי הסיבה המרכזית לצמצום הפערים היא היעדרותם של משדרגי הדיור בשנה האחרונה מהשוק. דני דניאל, מנכ"ל MNA, אומר: "2011 היתה שנה שבה רוכשי הדירות היו כמעט רק אלה שמוכרחים להשלים את הרכישה. זהו השוק העיקרי של דירות 5 חדרים".

בעוד שבערי השרון והמרכז נמצא פער מחירים של יותר מ־20% בממוצע בין דירת 4 חדרים ל־5 חדרים, לפי הנתונים, כאשר מדרימים מהמרכז לכיוון אשקלון או מצפינים לכיוון חדרה, הפער במחיר הממוצע בין דירת 4 חדרים ל־5 חדרים הוא כ־10% בלבד. הבדיקה בוצעה בהסתמך על הערכת שווי של 150 דירות חדשות ב־12 פרויקטי מגורים בערים שונות במרכז הארץ, שהוזמנה על ידי מגוון רחב של לקוחות של בוגין, רוכשי דירות וקבלנים, לאורך שנת 2011. דירות 4 החדרים שנבדקו היו בגודל ממוצע של כ־100 מ"ר בתוספת מרפסת של כ־12 מ"ר בממוצע, ודירות 5 החדרים היו בגודל ממוצע של כ־125 מ"ר בתוספת מרפסת של כ־20 מ"ר בממוצע.

בוגין. "המצב מביא למחסרו בדירות 4 חדרים", צילום: עמית ישראלי בוגין. "המצב מביא למחסרו בדירות 4 חדרים" | צילום: עמית ישראלי בוגין. "המצב מביא למחסרו בדירות 4 חדרים", צילום: עמית ישראלי

בוגין אומרת כי הפער בין מחיר דירת 4 חדרים ל־5 חדרים הוא בעיקר תולדה של כוחות השוק, כלומר רמות הביקושים ותו לא. לדבריה, "הבשורה העולה מן הנתונים אינה מעודדת. ראשי רשויות מקומיות מקדמים בניית יחידות דיור גדולות שיבטיחו לכאורה אוכלוסייה מבוססת. מצב זה מביא למחסור בדירות 4 חדרים. אותו קהל של זוגות צעירים, בודדים או אפילו זוגות שילדיהם עזבו את הבית ומחפשים דירה קטנה יותר, נשאר ללא מענה מתאים בשוק שבו דירות 4 חדרים מבוקשות, אך אינן בנמצא, והדבר מביא אוטומטית לעליות מחיר".

העיריות מכתיבות, הבנקים דוחפים

קשה למצוא חברות בנייה שמודות כי הפערים בתחום זה עשויים לקטון. מוטי אשכנזי, סמנכ"ל חברת הבנייה פרץ בוני הנגב הבונה פרויקטים למגורים ברחובות, יבנה, נתניה, אשדוד ומודיעין, מודה: "אנו עדים למצב שבו ישנן דירות גדולות של 5 חדרים העומדות בינתיים ריקות ומחירן הנמוך יחסית מצביע על הביקוש הנמוך להן במשק". בממצאי הבדיקה שערכה בוגין מככבת העיר רחובות בראש הרשימה, עם פער של יותר מ־30% בין מחיר דירת 4 חדרים ל־5 חדרים. לפי בוגין, בעיר זו, מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים הוא 1.2 מיליון שקל, לעומת דירת 5 חדרים שמחירה הממוצע כ־1.6 מיליון שקל. פער של כ־33%. בתחתית הרשימה ניצבת אשקלון שבה הפער עומד על כ־8% בלבד - כשמחיר דירת 4 חדרים הוא כ־1.2 מיליון שקל בממוצע, ואילו דירת 5 חדרים עולה כ־1.3 מיליון שקל בממוצע.

"ההסבר להבדלים המשמעותיים בין עיר לעיר", אומרת בוגין, "הוא בעיקר הביקוש הרב לדירות בגדלים שונים לעומת היצע דירות אלה בכמה מהערים". לדוגמה, היא מציגה את נתוניה על העיר מודיעין, שבה הביקושים לדירות 5 חדרים גבוהים מאוד ואילו היצע הדירות הללו נמוך. זהו דבר המאפיין עיר שבה רוב רוכשי הדירות הם זוגות צעירים ומשפחות המעוניינות בדירות גדולות. בהתאם לכך, הפער במחירים בין דירות 4 חדרים ל־5 מגיע לכ־23%.

אשכנזי מחזק את דבריה, "כיזמים, אנו נתקלים בראשי ערים המתנגדים באופן עקרוני לבנייה ותכנון של דירות קטנות, ודרישותיהם מחייבות אותנו לבנות תמהיל דירות של יחידות דיור גדולות של יותר מ־4 חדרים שאינן מיועדות לזוגות צעירים". אולם לדבריו, לאחרונה נראה שמתחיל שינוי בשטח. "זה ניכר בתמהיל הדירות החדשות המאושרות לבנייה. ראשי הערים כנראה הבינו סוף סוף שנעשתה כאן טעות, שהצעירים שרוצים להישאר בעיר נדחקים החוצה מכיוון שאינם יכולים לרכוש דירות גדולות, בנות יותר מ־4 חדרים".

גורם נוסף שהשפיע בשנה האחרונה על חיתוך ההפרשים בין מחירי דירות 5 ל־4 חדרים בכמה מהערים היה התנהלות הבנקים תחת ההנחיות של בנק ישראל. הכוונה היא להפחתה של 10%–20% בשיעור המשכנתה מתוך מחיר הדירה. המצב החדש משפיע בעיקר על משפרי דיור באזורי מעמד הביניים, שבהם מי שמבקשים לעבור מדירת 3 או 4 חדרים ישנה לדירה חדשה וגדולה יותר, מתקשים כיום להגיע להיקף ההון העצמי שדורשים הבנקים כדי לבצע את העסקה. "כשההפרש בין דירת 4 חדרים לדירת 5 חדרים הוא 100 או 150 אלף שקל, במקרים רבים זהו בדיוק ההפרש בהון העצמי שאותו לא יכול הרוכש עם השכר הממוצע להשיג ולכן יבחר בדירה הקטנה יותר", אומר פעיל נדל"ן באשקלון שמתייחס לירידה הדרמטית בהפרש המחירים בדירות אלה בשכונת הברנע, שרוב הרוכשים בה כיום הם משפרי דיור באשקלון עצמה. התוצאה היא הפחתה דרמטית של מחירי דירות 5 חדרים על ידי קבלנים שנתקעו איתן.

דניאל. "2011 היתה שנה שבה רוכשי הדירות היו כמעט רק אלה שמוכרחים להשלים את הרכישה", צילום: רועי בר דניאל. "2011 היתה שנה שבה רוכשי הדירות היו כמעט רק אלה שמוכרחים להשלים את הרכישה" | צילום: רועי בר דניאל. "2011 היתה שנה שבה רוכשי הדירות היו כמעט רק אלה שמוכרחים להשלים את הרכישה", צילום: רועי בר

 

המפתח הוא במשכנתה

בוגין בחנה בשנים האחרונות את כדאיות ההשקעה בחדר חמישי בדירות משפחתיות. לדבריה, התוספת של חדר נוסף אינה תמיד משתלמת. "למעשה, אם ננסה לנסח כלל אצבע לעניין זה, אז הוא שמשתלם להשקיע בחדר הנוסף הזה רק אם זה באמת משהו שמשק הבית יעשה בו שימוש עצמי". היא סבורה שהשקעה בחדר חמישי משתלמת כלכלית רק במקרים שבהם צפוי שינוי בתמהיל הבנייה של דירות באותו אזור. "כרגע המצב הוא המשך מגמת אישורי הבנייה להרבה מאוד דירות גדולות, ולכן הסיכוי לעשות מזה רווח גדול בתוך כמה שנים הוא נמוך", אומרת בוגין. "אם בשנים הקרובות אכן תפעל המדינה כדי ללחוץ על ראשי ערים לשנות את התמהיל ולהגדיל את היצע הדירות הקטנות תוך כדי הקטנת מספרן של הגדולות, זה עשוי להפוך את החדר הנוסף לעסקה טובה. להערכתי, מי שרוכש דירה כזו ומתכנן להחזיק בה פחות מחמש שנים - שיעשה את זה בגלל הצורך ולא בגלל ההערכה שהוא יעשה פה רווח יפה".

לעומתה שי הניג, מנכ"ל חברת אפגד הבונה פרויקטים באשקלון, כפר סבא ותל אביב, אומר, "עצתי ללקוח - השווה בין עלות החדר הנוסף לעלות החודשית הנוספת במשכנתה שלך, וכך תדע אם משתלם לך יותר לרכוש דירת 4 חדרים או דירת 5 חדרים. לדוגמה, באשקלון חדר חמישי יעלה עוד כ־100 אלף שקל ויתבטא בתוספת חודשית למשכנתה של כ־300 שקל. משפחה צעירה יכולה לשקול לרכוש מראש דירה גדולה יותר שם, ולכן הביקוש לדירות הגדולות עולה וההפרש בינן לבין הדירות הקטנות מצטמצם. לעומת זאת בכפר סבא, חדר נוסף יעלה עוד כ־250 אלף שקל, ולכן יש יותר התעניינות בדירות קטנות יותר בעיר. ובשל העובדה שההיצע יורד, הפער במחיר נמצא בעלייה".

ממרכז השלטון המקומי נמסר בתגובה: "ראשי הרשויות מחויבים לציבור התושבים שבחר בהם. מרכז השלטון המקומי פועל לפתור את הבעיות, ולפני כשנה וחצי העביר החלטה בהנהלת השלטון המקומי ולפיה ראשי רשויות יפעלו לחייב קבלנים לבנות דירות קטנות ב־25% מכלל הפרויקטים. נוסף על כך, הגיש השלטון המקומי תוכנית לאומית לראש הממשלה בנימין נתניהו ויו"ר מרכז השלטון המקומי שלמה בוחבוט, ואף נפגש עם שר הבינוי והשיכון אריאל אטיאס ועם פעילים חברתיים כדי למצוא פתרונות לאומיים נוסף על התוכנית. אחד הפתרונות הפשוטים, המתבקשים והזועקים לשמים הוא קליטת כוח אדם נוסף לוועדות. יש לקלוט בהקדם עשרות אנשי מקצוע לוועדות, וכך התוכניות שהגישו ראשי הרשויות לבניית דירות קטנות יקודמו, ההיצע בשוק יגדל והמחירים יירדו. כמו כן, בימים אלה שוקדים בשלטון המקומי על הצעות חוק שיכללו הגדרות וקריטריונים לדיור בר־השגה כדי שיהיה אפשר לבנות דירות בגדלים מגוונים בהתאם לתוכניות הבנייה".

שיתוף בטוויטר שיתוף בוואטסאפ שיתוף בפייסבוק שיתוף במייל

תגיות

20 תגובות לכתיבת תגובה לכתיבת תגובה

19.
צאו מהקופסה- הפתרון בחשיבה אחרת
ראשי הערים רואים רק גביית ארנונה שנגיבת ע''פ מטרז'. מי שקונה מטרז' גבוהה בדכ' גם לא זכאי להנחות. לכן הפתרון הוא כמו כאן, לבטל את הארנונה. יש דרכים אחרות לממן את השלטון המקומי. תשאלו את כל האירופים שלא שמעו על ארנונה.למשל ע''י העלאת המע'מ ל20% והנהגת מע'מ נמוך על מזון.זה יוזיל את המזון ואת עלויות הדיור וממילא ישאר לציבור יותר כסף לצריכה ולכן יגבה יותר מע'מ שיוחזר לשלטון המקומי ע'י השלטון המרכזי.יהיו יותר דירות 1-3 חדרים ולכן האוכלוסיה תיהיה יותר הומוגנית. כך זה פועל כאן בהצלחה מרובה ואין סיבה שזה לא יצליח בארץ. רק מה תיצטרכו למצוא עבודה חלופית ויצרנית לאלפי פקידי גביה שבמילא היו מיותרים.
מיכאל , גרמניה  |  17.04.12
17.
זה מחיר 5 לדירת 3 - העיקר המטראז (הגודל ) . 5 זה מטראז 3 של הדירות הישנות !
הקבלנים למדו לתחמן את ציבור הקונים ואין פוצה פה ומצפצף ! איפה משרד השיכון שאמור להגן על הצרכן ?! איפה אירגוני הצרכנים שלא זועקים בקול גדול על ההונאה ?! ולמה בכלל צריך לאשר בניית מגדלי בבל שהם סכנת נפשות - רק כדי להעשיר את הקבלן יותר ויותר - מדינת חלם !
אדם , ים  |  16.04.12
לכל התגובות