צילום: בלומברג
4 המלצות קנייה ושורט אחד על קרנות ריט
נתוני הצמיחה הטובים והריבית האפסית דוחפים את קרנות הריט בארה"ב
ארמור רזידנשיאל (ARR)
קרן ארמור רזידנשיאל שקיעה באופן בלעדי במשכנתאות בשוק הדיור הפרטי בארה"ב, המונפקות על ידי סוכנויות כגון פאני מיי ופרדי מאק ומגובות על ידי הממשל האמריקאי.
הסיכוי: שיפוע עקום התשואה בארה"ב חד יחסית. הריבית לטווח הקצר קרובה ל־0% בעוד שהריבית הארוכה גבוהה הרבה יותר - מה שיוצר הזדמנות לקרן, שהאסטרטגיה העיקרית שלה היא הלוואת כספים לטווח קצר בריביות נמוכות, והשקעה באג"ח מגובות משכנתאות בעלות גיבוי ממשלתי לטווח ארוך הנושאות ריבית גבוהה יותר.
קרן הריט מחויבת לשלם לפחות 90% מהרווח כדיבידנד, כך שתשואת הדיבידנד מסתכמת בכ־17%.
בשנה וחצי האחרונות הכפילה הקרן את תיק המשכנתאות שלה ל־12 מיליארד דולר על ידי הגדלת המינוף, ואף גייסה הון נוסף באמצעות הנפקת מניות. מכפיל ההון של הקרן עומד על 1 בלבד.
הסיכון: הסיכון העיקרי גלום בשינויים בצורתו של עקום הריביות.
השורה התחתונה: למה לקנות? ההשקעה באג"ח מגובות משכנתאות מאפשרת ל־ARR ליהנות מריביות גבוהות.
הממליצים הם משה קלמפנר ונדב זלצר ממחלקת המחקר בקמליה שוקי הון
קרן סל (IYR (IYR
IYR היא קרן סל המחקה את מדד הנדל"ן של דאו ג'ונס. הקרן כוללת השקעה בחברות נדל"ן מניב, קרנות נדל"ן ובעיקר קרנות ריט, ומנהלת נכסים בהיקף של כ־3.7 מיליארד דולר. דמי הניהול שגובה הקרן עומדים על 0.47%.
הסיכוי: הקרן משקיעה בכ־83 ני"ע שונים שמכפיל הרווח הממוצע שלהם עומד על 1.99 בלבד.
כ־65% מהאחזקות של הקרן הן השקעות ישירות בקרנות ריט הפועלות בארה"ב ועוסקות במגורים, מסחר, מחסנים ועוד. נתוני צמיחה טובים בארה"ב, יחד עם ריבית אפסית, מעודדים את המשך ההתאוששות במחירי הנדל"ן בשנים הבאות.
תשואת הדיבידנד הממוצעת של IYR בשנים האחרונות עומדת על 5%. בשלוש השנים האחרונות הניבה הקרן תשואה של 40.2% לעומת 23.4% בלבד שהניב מדד הייחוס שלה.
הסיכון: לקרן סטיית תקן גבוהה יחסית של 25 ובטא של 1.3; כלומר רגישות הקרן לשוק היא גבוהה, ובתרחיש של מיתון בארה"ב וירידות במדדים הקרן צפויה להגיב בירידות בעוצמה חזקה יותר.
השורה התחתונה: למה לקנות? IYR, החשופה לצמיחת שוק הנדל"ן בארה"ב, היכתה את מדד הייחוס בשלוש השנים האחרונות.
הממליץ הוא אבי מועלם, מנהל השקעות ראשי באלומות ספרינט
NSTI) NSI)
קרן הריט ההולנדית NSI הנסחרת בבורסת היורונקסט משקיעה בנדל"ן מניב (משרדי ומסחרי) במערב אירופה, בעיקר בהולנד ובבלגיה. קבוצת חבס הישראלית מחזיקה ב־20% מהקרן.
הסיכוי: NSI נסחרת בשווי שוק של כ־520 מיליון יורו ומנהלת 276 נכסים בהיקף של 2.3 מיליארד יורו. כתוצאה מהמיזוג עם קרן Vastned באוקטובר 2011 ומהמשבר הכלכלי באירופה, מחיר המניה נלחץ כלפי מטה בחודשים האחרונים, כך שתשואת הדיבידנד הגלומה במחיר המניה כיום מסתכמת בכ־14%.
ה־NAV למניה (ערך נכסי נטו) הסתכם בתום 2011 ב־12.96 יורו, המשקף מכפיל הון של 0.65. לאחר השלמת המיזוג בין הקרנות הצפוי להתרחש בחודשים הקרובים, המניה צפויה להיסחר בתשואת דיבידנד ממוצעת של כ־9%–10% המשקף אפסייד משמעותי על מחירה הנוכחי (8.54 יורו).
הסיכון: מצבה הלא יציב של כלכלת אירופה עלול להשפיע לרעה גם על שווי הנדל"ן וכתוצאה מכך גם על מחיר המניה.
השורה התחתונה: למה לקנות? NSI צפויה להיסחר בתשואת דיבידנד ממוצעת של 9.5% המשקפת אפסייד על מחירה הנוכחי.
הממליץ הוא צפריר אפרתי, מנהל השקעות בתמיר פישמן
אוואלונביי (AVB)
אוואלונביי קומיוניטיז עוסקת ברכישה, פיתוח, השבחה, תפעול וניהול של מקבצי דיור למגורים בארה"ב.
הסיכוי:
אוולונביי מפעילה בעצמה ובאמצעות שותפויות כ־58 אלף יחידות דיור ביותר מ־200 מתחמי מגורים באזורים המתאפיינים בצפיפות אוכלוסין גבוהה ובהיצע דירות להשכרה מוגבל יחסית. שיעורי התפוסה הגבוהים בנכסיה (96%) והעלייה בדמי השכירות הביאו לצמיחה של 11% בהכנסות הקרן ב־2011 ל־968 מיליון דולר, ולעלייה של 15% ב־EBIDTA לעומת 2010 ל־577.6 מיליון דולר. החוב של הקרן המסתכם ב־3.6 מיליארד דולר פרוס לטווח ארוך, והמינוף שלה הוא מהנמוכים בענף. ההון העצמי של אוואלונביי המסתכם ב־4.4 מיליארד דולר מממן כ־53% מהמאזן, והיא מציגה יחס EBITDA לחוב של 6.23 לעומת ממוצע של 7.5 בקרנות דומות.הסיכון: ירידה בשיעורי התפוסה בנכסים, עליית ריבית משמעותית העלולה לגרור עלייה בהוצאות המימון, או עליית שיעור היוון הנכסים שתפגע בשווי הנדל"ן.
השורה התחתונה: למה לקנות? מאזן בריא ומינוף נמוך יחסית לקרן ריט מאפשר לאוואלונביי לנצל הזדמנויות בשוק הדיור.
הממליץ הוא ברוך כהן, מנהל דסק חו"ל ביובנק
פבליק סטוראג' (PSA)
קרן הריט PSA היא השחקנית הגדולה ביותר בתחום האחסון העצמי של מכולות בתוך מבנים. לקרן פריסה גיאוגרפית רחבה בארה"ב הכוללת 130 מיליון מ"ר ב־38 מדינות ושיעורי תפוסה גבוהים של 90%.
הסיכון: תחום האחסון מאופיין בחוזי אספקה לטווח קצר ויכולת תמחור נמוכה מול לקוחות, מה שמהווה חסם נמוך לחדירת מתחרים ופוטנציאל לשחיקת מחירים לאורך זמן.
הכנסות הקרן ורווחיה לא צמחו משמעותית מאז 2009, אולם מחיר המניה זינק בחדות במקביל להתעוררות מחדש בכלל הענף. עליית המניה תמכה בתשואת דיבידנד ממוצעת של 15% בחמש השנים האחרונות. אולם כעת, כתוצאה מהעלייה בשווי הקרן, תשואת הדיבידנד עומדת על 3% בלבד. ה־FFO (תזרים המזומנים מפעילות שוטפת) עומד על 3.33 דולרים למניה ב־2011 - מספר המשקף מכפיל גבוה מדי לשווי החברה, שאינו מפצה על הסיכון המגולם בה לאור התחרות הגבוהה ופוטנציאל הצמיחה המתון בענף כולו.
השורה התחתונה: למה למכור? התמחור הנוכחי יקר מדי לאור הסיכון הגלום בתחרות הגבוהה ופוטנציאל הצמיחה המתון.
הממליץ הוא משה אוזקרגוז ממחלקת המחקר בבנק דיסקונט
לא התפרסמו תגובות לכתיבת תגובה