בדיקת "כלכליסט": המחסור בקרקעות דוחף את חברות הבנייה הגדולות לתמ"א 38

ככל שהמדינה מתקרבת למיצוי היכולת שלה להניע את גלגלי שוק הדיור בגוש דן על ידי מכירת קרקעות לקבלנים, היה אמור לפרוח כאן שוק תחליפי לקרקע המדינה שמבוסס על ההבטחה הגדולה בענף הזה במרכז הארץ - התמ"א 38.

תוכנית המתאר הארצית מספר 38 שנועדה במקור לעודד חיזוק בתים מפני רעידות אדמה, באמצעות מתן תוספת בנייה של דירות חדשות על בניינים ישנים, נכשלה כישלון חרוץ והסיבות לכך רבות. אין ספק שהסיבה המרכזית לכישלונה היא שכל הפעילות בתחום הזה בוצעה עד כה על ידי מאכערים, עו"ד קטנים ויזמים שרובם חסרי ניסיון אמיתי בבנייה. התמונה הזו עומדת להשתנות. לאט לאט, כבר יותר משנה, נכנסות לפעילות בתחום התמ"א 38 חברות הבנייה הבינוניות והגדולות. חלקן כבר החלו לבנות פרויקטים בפועל ולכולן תוכניות להפיכת השיטה להמונית. מבדיקת "כלכליסט" עולה כי מדובר בתוכניות לבניית כ־4,000 דירות חדשות במרכז הארץ.

• הפרויקטים שחברות הבנייה הגדולות מקימות ומתכננות - לצפייה לחץ כאן
  

"מעדיפים לבנות מחדש"

אשדר היא החברה הגדולה ביותר שפועלת כיום בשוק התמ"א 38. מנכ"ל החברה ארנון פרידמן מגלה כי סימן מטרה להגיע לכ־1,000 יחידות דיור חדשות במסגרת פרויקטים של תמ"א 38 בחמש השנים הבאות. אם לשפוט לפי היקף הפעילות הנוכחי, שעומד על תחזית של כ־130 דירות שבנייתן החלה או תחל השנה, זהו יעד סביר בהחלט. עבור החברה שבונה כיום כ־500 יחידות דיור בשנה מדובר בנתח מהותי מאוד מפעילותה. "הבנו שיש כאן עסק כלכלי כשנכנסה לתוקף ההחלטה לאפשר הריסת בניינים ובנייתם מחדש עם תוספות במסגרת תיקון 2 לתמ"א 38. זה הפך את העניין לפינוי־בינוי לכל דבר עם מספר יחידות קצת קטן יותר", אומר פרידמן. לדבריו, "יש כבר לא מעט ראשי ערים שהבינו שאין ברירה, וכיום מסכימים לתת תוספות מעבר לתוכנית התמ"א המקורית. אני מעריך שיתווספו אליהם עוד ראשי ערים בעתיד". הוא מציין כי "בשורה התחתונה אפשר להרוויח מהתמ"א כשמדובר בדירות במקומות מבוקשים במרכזי ערים שאין בהם אופציות אחרות. אנחנו בונים כיום בשכונה האחרונה שתיבנה ברמת גן, למשל במתחם המשולש ליד כפר אז"ר, וברור שלא תהיה במרכז העיר הזו עוד שכונה עם מקום מהותי לבנות. לכן זהו הפתרון היחיד עבור ערים כמותה".

בניין ברחוב קלאוזנר ברעננה לפני פרויקט תמ"א 38

הבניין אחרי פרויקט תמ"א 38 שביצעה אשדר

"כמו לכבוש את הירח"

חברה נוספת שפועלת כיום בתחום היא חברת קרסו נדל"ן, זרוע הנדל"ן של משפחת קרסו, יבואנית רכבי רנו וניסאן, שרכשה לפני שנתיים את חברת גמול פרויקטים ומיזגה אותה לתוך החברה־הבת שלה קרסו מבנים 38, המתמחה בהתחדשות עירונית. יש לה כיום 11 פרויקטים בשלבי תכנון שונים וחמישה פרויקטים בבנייה. מתחילת השנה החלה החברה עבודות בשלושה פרויקטים באזור המרכז בהיקף של 30 מיליון שקל. דן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן, מגלה שהיעד של החברה הוא 25 פרויקטי תמ"א 38 מדי שנה, עם מחזור הכנסות של 275 מיליון שקל. פרנס מסמן את הסיבה המרכזית שהביאה את הגדולים לענף הזה: "החברה החליטה להיכנס לתחום בשל מחסור בקרקעות זמינות, בעיקר במרכזי ערים באזור המרכז, וביקושים גבוהים לדירות באזורים אלה. בנוסף, המדיניות שלנו היא לא לשים את כל הביצים בסל אחד, אלא לחלק את ההשקעות בצורה מדודה - בנייה יזמית לצד שיטות עבודה נוספות".

שחקנית בולטת נוספת בשוק הבנייה שנכנסה לתחום בשנה האחרונה היא קבוצת לוינשטיין. שאול לוטן, מנכ"ל ובעל השליטה בה, מסביר כי ההחלטה להיכנס לשוק הזה מאוחרת בשל העובדה שהוא לא האמין שהתחום יצליח. "לשכנע 30 ישראלים להסכים על דבר אחד זה בערך כמו לכבוש את הירח", הוא מחייך כשהוא מסביר כיצד נראים הדברים מבפנים. "למרות זאת, הייתי משוכנע שהתחום לא יצמח דווקא משום שהעיריות שמו רגליים ליזמים". לדבריו, לא פעם האינטרס של העירייה היה מנוגד לזה של הממשלה, מפני שתוספות הבנייה עלולות ליצור בעיות במקומות צפופים שממילא יש בהם מחסור בתחבורה ציבורית ובחניה למשל. בנוסף הוא מציין כי "העיריות לא מרוויחות מזה כסף כמו מבנייה חדשה, כיוון שהיטל ההשבחה נמוך יותר וזו סיבה טובה מספיק כדי לא לעודד את התחום".

לוטן מגלה כי ההחלטה להיכנס לשוק הזה נולדה אצלו דווקא רחוק מאוד מכאן. "אנחנו חברה שבונה כבר עשרות שנים, ובכל זאת ההתנסות הראשונה שלנו בתחום ההתחדשות העירונית היתה בהודו בפרויקט ענק שבו אנו מבצעים פינוי־בינוי ומפנים 900 משפחות. שם הבנו כיצד לעבוד מול קבוצות גדולות של בעלי דירות וראינו שזה אפשרי".

לוטן מעריך שלמרות הבעיות הרבות שטרם נפתרו, תמ"א 38 תהפוך להמונית. "אנשים הבינו שאין ברירה. זו דרך יחידה שיכולה לייצר דירות באזורים מסוימים ובתוך תל אביב זו הדרך היחידה לבנות הרבה".

חברת הבנייה הוותיקה אלמוג כ.ד.א.י היתה מהראשונות שנכנסו לשוק הזה כבר לפני יותר משנתיים. יקי אמסלם, מנכ"ל אלמוג כ.ד.א.י, אומר: "ענף התמ"א 38 משך חברות קטנות ולא מקצועיות שחיפשו לעשות סיבוב מהיר, כי בבנייה רגילה של פרויקטים למגורים היזם צריך להביא הרבה כסף מהבית וניסיון, או להיות לפחות קבלן רשום. לעומת זאת, כדי להוביל תמ"א 38 אתה יכול לשכור אדריכל ועורך דין עם הוצאה כספית לא גדולה, להשלות את ועד הדיירים שתקבל מהרשויות זכויות לבנייה, ולקבל מהם הסכמה להיות בעל הפרויקט". לדבריו, "החלטנו להיכנס לתחום לפני כשנתיים לאור מצוקה בתחום הקרקעות באזורי הביקוש".

גם החברה שלו מעדיפה לבצע פרויקטים בתחום זה מסוג תמ"א 38 סוג 2. אמסלם מסביר: "פרויקט תמ"א נמשך מינימום שלוש שנים, מתוכן שנה וחצי על החתמת דיירים וקידום תכנון ועוד שנה וחצי של בנייה. האנרגיה המושקעת בו בפרויקט של 100 דירות זהה לזו שמצריך פרויקט תמ"א 38 שיניב 4–6 דירות חדשות. אבל כשמדובר בחברה גדולה עם נפח פעילות של פרויקטים רבים, זה הופך לכדאי".

כמו כל המנהלים בתחום שעמם שוחח "כלכליסט", סבור אמסלם שכדי להצליח בו על החברות הגדולות להפריד את הפעילות בתמ"א 38 מעסקיהן הרגילים. "מדובר בהליך פסיכולוגי מורכב ששונה ממכירת דירות רגילה ומצריך צוות מסוג שונה שמתמחה בתחום", הוא מסביר.

בנקים לא מממנים

חברה בנייה גדולה אחרת שנכנסה לאחרונה לתחום התמ"א היא אוניל בנייה שבשליטת אליעזר פישמן, שהקימה מה שמכנים פישמן ואנשיו "חברת בוטיק" לתחום התמ"א 38, לצד קבוצת תמוז 38 של האדריכל איתי ליננברג. בקבוצה של פישמן מספרים כי הגיעו להבנה שתמ"א 38 היא פתרון נכון לבנייה בתוך מרקם עירוני, לאחר שהקימה את פרויקט "רובע לב העיר" במתחם שבין הרחובות בלפור ומאז"ה בתל אביב, ששילב שימור מבנים ישנים עם בנייה מודרנית.

רונית פורת

רונית פורת, מנכ"לית אוניל, מספרת כי כיום הם "בוררים בפינצטה" כל פרויקט ולא מבקשים להפוך ליצרן המוני של בנייה בתחום הזה. לדבריה, "התחום לא התרומם לא רק בגלל הצורך בשכנוע של כל הדיירים, אלא גם בגלל העובדה שבנקים לא מוכנים ברוב המקרים לממן את הפרויקטים, וזה מצריך כיסים עמוקים כדי להעמיד ערבויות לקבל הלוואות לבנייה".

בניגוד ללוטן ואחרים, היא איננה מאמינה שהתחום יהפוך להמוני. "יש כאן יותר מדי מכשולים, ולכן הפרויקטים האלה ימשיכו להתקיים רק במקומות שבהם ברור שהדירות יימכרו במחיר שיותיר רווח יזמי מהותי לחברות". כמו כן, היא מספרת שאוניל מעדיפה לבצע פרויקטים של תמ"א 38 מסוג 2 שבו הורסים לחלוטין את הבניין הקיים ובונים אותו מחדש עם תוספת דירות. "יש בעיה כשמבצעים שינוי במבנה בן עשרות שנים שלא שונה מעולם. למרות החיזוק, לפעמים מגלים תוך כדי עבודה שפגעת באיזון מסוים בבניין והתיקון יעלה לא מעט כסף. לכן בנייה מחדש תמיד עדיפה", היא אומרת.

עוד קבוצה שעשויה להשפיע לטובה על עתיד תוכנית המתאר הארצית היא חברת מטרופוליס. מדובר בקבוצה שמכילה שלוש חברות גדולות; קבוצת ההשקעות הענקית אלייד הפועלת בישראל כבר יותר מ־40 שנה, מוכרת בעיקר כבעלת יבואנית הרכב צ'מפיון מוטורס, אך הפכה בעשור האחרון לשחקן בולט בשוק הנדל"ן המניב; חברת נופים של משפחת פלוטקין, הבעלים ההיסטוריים של חברת המזון ויטה, חברה קבלנית מהגדולות בישראל; וקבוצת אלדר שבבעלות עמיר שאלתיאל, חברת שיווק הנדל"ן הגדולה בארץ המשווקת יותר מ־50 פרויקטים ברחבי הארץ עבור חברות הבנייה הגדולות.

עמי גולן, מנכ"ל החברה, מעריך כי "בישראל פועלות מעט מאוד חברות המסוגלות לתת מענה מחייב ומקצועי לפרויקטי תמ"א 38". הוא מזהיר כי "החברות הגדולות שבונות שכונות מגורים ותשתיות, שייכנסו לתמ"א 38, עלולות להעביר את הביצוע בפועל של הפרויקטים לקבלני משנה". לדבריו, ייחודה של מטרופוליס בכך שהיא צפויה להיות אחת החברות הבודדות הגדולות שתבנה בעצמה פרויקטים אלה באמצעות חברת הבנייה נופים.