ראיון "כלכליסט" - ניסים בובליל: "עוד לא ראיתי אף אחד גר בהתחלת בנייה"

"בשורה התחתונה, אני נאלץ שוב לומר את האמת: נמשיך לראות מחסור ביחידות דיור גם בשנים הקרובות ואם המדינה לא תעשה מהלכים מהותיים, שכרגע לא קורים, נראה שוב קפיצה במחירי הדיור. נותר רק לקוות שנראה עלייה מתונה ולא חדה מדי", אומר נשיא התאחדות בוני הארץ (התאחדות הקבלנים), ניסים בובליל בראיון עמו. זאת למרות נתוני השמאי הממשלתי שפורסמו אתמול, המצביעים על יציבות מחירים בשוק הדירות ברבעון הראשון של 2012.

אתה אומר את הדברים כאילו אין קיפאון בשוק. הרבה קבלנים סיפרו בשנה שעברה על משרדי מכירות ריקים. זה השתנה?

"שמע, התקופה שבה מכרו פה 500 דירות בשלוש שעות הסתיימה. אבל מי שחושב שסיומה מסמן קיפאון בשוק, טועה. אנשים צריכים גג וצריך לחשוב קדימה עכשיו. המפתח הוא בידי המדינה".

"היישום נעשה בעצלתיים"

הקבלנים ויזמי הבנייה שידעו עדנה בשנתיים שקדמו ל־2011 מתמודדים עכשיו עם ממשלה שהבטיחה להם שתאיץ את הליכי התכנון ולא הצליחה, הבנקים שחנקו להם את האשראי, ניצנים של העדפת קבלנים זרים בפרויקטים ענקיים של המדינה ומחאה שהשאירה עשרות אלפי רוכשי דירות על הגדר מאז הקיץ שעבר. בכל זאת, בובליל שומר על אופטימיות. "יש כאלה שקמים בבוקר ומצפים ליום טוב וכאלה שיוצאים מהבית ומפחדים שידרוס אותם אוטובוס. אני מהסוג הראשון. אני חושב שמשק עם צמיחה של 3.5% בשנה הוא משק חזק שיעשה לתושבים במדינה רק טוב לאורך זמן".

אתה באמת חושב שהמצב פה טוב?

"שיעור עליית ההכנסה לנפש לא מחלחל לשכבות הביניים. להערכתי זה יטופל בממשלות הקרובות. תמיד מטפלים פה בדברים כשזה מגיע למשבר. מעמד הביניים במצב שמצריך טיפול בשנים הקרובות ולא יהיה מנוס מכך".

אבל בשורה התחתונה, היתה פה עלייה דרמטית בהיקף התחלות הבנייה. בכל זאת אתה חושב שהמחירים יעלו?

"יש כוונות טובות בממשלה, אבל היישום נעשה בעצלתיים. הגידול הטבעי פה הוא 2% בשנה. הצורך במגורים הוא של עשרות אלפי דירות בשנה. יש 42 אלף התחלות בנייה, אבל בגלל בירוקרטיה מסורבלת, במקום שהן יהיו מוכנות בתוך שנה וחצי זה ייקח שלוש שנים. ככל שהזמן יתארך נראה ירידה מהותית בגמר הבנייה כי אין התחלות חדשות. לא ראיתי אף אחד גר בהתחלת בנייה וכבר בחודשים האחרונים יש פה ירידה משמעותית בקצב השלמת הבנייה".

"אין בענף שלנו ריכוזיות"

הרבה מאבקים ניהל בובליל עם הקבלנים בשנים האחרונות מול המדינה. אחת הטענות בנוגע לענף שלו היא שאת רוב העבודה בו נותנים לחברות הגדולות וקבלנים קטנים כמעט לא מקבלים עבודות וכך נחלשים ומסכנים את התחרות בו.

"זה ממש לא נכון. באופן טבעי החברות הגדולות בונות את הפרויקטים הגדולים. דניה סיבוס (שבבעלות אפריקה ישראל, ש"פ) בונה בניין של 7–8 קומות, או בתי ספר או מתחזקת כיכר בעיר? ממש לא. אלה עבודות שהולכות לקבלנים קטנים. דווקא בשנים האחרונות צריך להודות למינהל מקרקעי ישראל ומשרד השיכון שפיצלו מכרזים כך שגם קבלנים קטנים יכולים לזכות בקרקע ולבנות. יש פה מעל ל־1,500 קבלנים פעילים ואין פה ריכוזיות כמו בענפים אחרים".

לאחרונה התפתח מאבק של בובליל והארגון שלו נגד החלטת המדינה לדרוש שמוביל פרויקט הרכבת הקלה בתל אביב יהיה קבלן זר. בשבוע שעבר הם אף הגישו עתירה בעניין נגד חברת נת"ע שמרכזת עבור המדינה את הקמת הפרויקט. "בכל מקום שבו יש תנאי סף לא סבירים אנחנו נילחם", הוא מבטיח.

כדי להדגיש עוד יותר עד כמה המדינה שוגה בניהול ענייני הענף שלו הוא מזכיר את ההחלטה להטיל קנסות מס על תושבי חוץ שיחזיקו פה דירות ריקות - מה שכונה "דירות רפאים".

"במקום לקרב יהודים אוהבי ישראל לכאן, שיבואו לפה בקביעות, המדינה מרחיקה אותם. יש להם אלטרנטיבות כלכליות טובות הרבה יותר מישראל לכסף שלהם. למה שיבואו? מישהו חושב שזר עם כסף ישכיר את הדירה הפרטית שבה הוא חי חלק מהשנה למישהו אחר? נו באמת".

כשאתה מדבר על בירוקרטיה אתה מדבר על אשראי?

"בהחלט גם על אשראי, אבל גם על דברים נוספים כמו מחסור בעובדים ובסטנדרטים שעולים ועולים".

לקראת הפגישה עם בובליל שוחח "כלכליסט" עם מנהלת תחום הנדל"ן בבנק הפועלים, קלרה צברגל, שנחשבת לספקית המימון הגדולה בשוק הנדל"ן המקומי. צברגל הכחישה שהבנקים הפסיקו לתת אשראי. לדבריה, "במשך חודש־חודש וחצי סביב פברואר השנה אמרנו לקבלנים שאנחנו בבדיקה וביקשנו מהם להמתין. אני לא שלחתי אף לקוח שרציתי לתת לו מימון הביתה. אם יש קבלנים שאומרים את זה, זה בגלל שאנחנו לא רצינו לעבוד איתם".

בובליל נע בעצבנות בכיסאו כשהוא שומע את הדברים. "יש כל מיני שיטות לא לתת כסף. כשאדם לא רוצה לתת הוא יכול לעשות זאת בגלוי או לחלופין להציב תנאים בלתי סבירים ללווה, כך שיהיה ברור מה הוא באמת מציע".

אז אתה טוען שצברגל מציגה תמונה שגויה?

"לאו דווקא. בנק הפועלים אכן המשיך ללוות פרויקטים ולאומי החל לאחרונה לפתוח מחדש את שעריו ליזמים אחרי תקופה של הפסקה אבל השאלה היא לא האם מממנים, אלא עד כמה. ההוצאה של היזמים על ליווי בנקאי קפצה ב־80% בתוך עשרה חודשים בשוק כולו. אז זו שיטה. קרא לזה לא לתת. קרא לזה למקסם רווחים על חשבון הציבור הכללי - לא משנה. תקבל את אותו הדבר. מחיר דירה שעולה".

בובליל מספר שהבנקים לא מסתפקים בהעלאת הריבית על ההלוואות לקבלנים. "עכשיו המציאו שיטה חדשה - 'עמלת אי ניצול'. על פי חוק המכר (החוק שנועד להגן על רוכש הדירה מקריסת קבלנים במהלך הקמת הבניין - ש"פ), יזם צריך להעמיד ערבות לבנקים כנגד שוויו המלא של הפרויקט. אז עכשיו יש פעמים שבהן היזם לא משתמש בכל קו האשראי שביקש מהבנק. במקרה כזה הבנק גובה ממנו 3%–4% עמלה על הכסף שלא לווה ממנו בכל שנה. מכיוון שאורך חיי פרויקט כיום הוא שלוש שנים, אז זה מגיע ל־12% עמלה על הכסף. מי לדעתך משלם את המחיר הזה? הצרכן הסופי כמובן".

למה אתם לא נלחמים בזה?

"אנחנו נלחמים. זה לא פשוט. מוזר שבכל פעם שעולה מחיר עגבנייה כולם קופצים. אבל כשמחיר הדירה שלך עולה בגלל החלטות כאלה, כלום לא נעשה על ידי הרשויות. זה הפוך להצהרות הממשלה שמבטיחה הורדת מחירי דיור".

"שכירות לטווח ארוך לא כדאית"

 

אחת הטענות הרווחות נגד קבלנים בשנים האחרונות היא שהם נמנעים מלבנות דירות קטנות כי הרווח עליהן קטן יותר. בובליל כועס כשהוא שומע את זה. "כן, אני מכיר את התאוריה הזו, אבל היא לחלוטין לא נכונה. אנחנו בונים לפי הצרכים של הלקוחות. יש צורך גדול בדירות קטנות ונשמח לבנות אותן, אם הרשויות המקומיות יאפשרו את זה. אתם צריכים לזכור שהרווח שלנו הוא פר מטר, ומה שטוב לנו זה מוצר שהציבור רוצה ונמכר מהר. לא משנה לכמה יחידות נחלק אותו".

בחודשים האחרונים פועלת הממשלה במהירות שלא נראתה כמותה כדי לקדם בנייה של דירות להשכרה לתקופות ארוכות. בשבוע שעבר הכריז שר האוצר על ויתור משרדו על מס ההכנסה מהשכרת דירות במחירים מפוקחים לגופים מוסדיים שישקיעו בתחום זה. בובליל התייחס לעניין כמה פעמים לאחרונה ואמר שמי שלא יאפשר בשוק הזה להגיע לתשואות של 7%–8% לא יראה בנייה להשכרה. הממשלה מבטיחה כיום שלאחר ההטבות יגיעו התשואות השוטפות למי שישקיע במקבצי דיור גדולים להשכרה ל־6.5%.

"שכירות לטווח ארוך היא בהחלט פתרון טוב, אבל אנחנו רחוקים מהרגע שזה יהיה כדאי. המצב כיום הוא שמי שגר בדירה להשכרה יקנה דירה בסופו של דבר תוך שנים ספורות כי המחיר גבוה ואין יציבות. מה יעשו השוכרים? יאבדו כספם בשכירות, יעשירו את בעל הדירה וישלמו סכומי עתק בלי יכולת לבנות הון עצמי ועתיד לעצמם? לגור אצל ההורים זה פתרון זמני. ובקיצור, במצב הנוכחי אנשים ימשיכו לקנות דירות".

הזכרת בין ההשפעות על המחיר הגבוה של הדירות את הסטנדרט שעלה. זה לא טוב?

"אני לא מתכוון לדרישות הקהל אלא למדינה. התקנות של חמש השנים האחרונות העלו את ההוצאה של הקבלנים על תשומות בנייה ב־11%, המימון התייקר בתוך שנה בעשרות אחוזים ועכשיו מדברים על חובת תקן ירוק שיעלה את תשומות הבנייה בעוד 20%. נחמד לבקש את הדירה המושלמת ולהוסיף עוד ועוד עלויות ולצפות שמחירים לא ימשיכו לעלות. הרי כל בר־דעת מבין שהצרכן ישלם את זה".

אחד המאבקים הגדולים של בובליל בשנים האחרונות היה נגד הכוונה להפחית את מכסות העובדים הזרים שניתן "לייבא" לענף הבנייה. בשנה שעברה הגיעו בובליל ואנשיו להסכם עם המדינה שלפיו יפחת מספר הזרים בבניין ל־8,000 וישונו ארצות היעד שמהן יגיעו לכאן פועלי בניין זרים. סין היתה במוקד המחלוקת בשל חשש לסחר בבני אדם. "לנו אין התנגדות לעובדים משום מדינה. אנחנו דרשנו למיין את העובדים כדי שיגיעו אנשים מקצועיים".

לדבריו, "למרות כל הדיבורים הגיעו רק 48 עובדים מאוגוסט 2011. אנחנו עושים מאמצים אבל נתקלים בקשיים בירוקרטיים. בינתיים הענף בפיגור גדול בלוחות הזמנים והצרכן משלם על המחסור. גם העובדים הקיימים מנצלים את זה וכיום מחיר שעת עבודה שלהם נמצא בשיא מטורף".

ניסים בובליל (56)

תפקיד: נשיא התאחדות הקבלנים, מבעלי חברת הנדל"ן קבוצת בובליל

מצב משפחתי: נשוי + 3

מקום מגורים: ראשון לציון

תפקידים קודמים: יו"ר ארגון קבלני בת ים וחבר במגוון ועדות בהתאחדות הקבלנים