מדריך למקבלי ההחלטות: כך עושים רפורמה אמיתית בנדל"ן

בימים של רצון עז להוריד את מחירי הדירות, נדמה כי כל הפתרונות שהועלו עד כה חסרים וקצרים מלהושיע. כולם מחכים לראות מתי שוב יעלו מחירי הדירות שכן פתרון של ממש אינו קיים. יחד עם זאת, מקבלי ההחלטות במדינה יכולים באמצעות מספר צעדים, לשפר את הטיפול בנדל"ן מקצה לקצה ולהוריד את מחירי השוק.

רבים טוענים כי המדינה אינה מוציאה מספיק קרקעות לבנייה לשיווק. זה נכון והסיבה לכך פשוטה: אין מספיק קרקעות מתוכננות לבנייה. במדינה בה בכדי ליזום ולאשר תוכנית בניין עיר יש לחכות 5 שנים, הרי שיש לשנות את השיטה מיסודה.

כאשר ישראל פינתה את גוש קטיף הוקמו גופים מקצועיים שתפקידם היה ליזום תוכניות בניין עיר לישובים חדשים. תוכניות אלו קיבלו תוקף תוך חודשים ספורים. כלומר, למרות הכל, כן אפשר לקבל אישורי בנייה בתוך חודשים ספורים, ולא משנה מה הנסיבות.

בכדי להמשיך את הקו הזה ולא רק בנסיבות פוליטיות, יש לבצע מספר דברים. ראשית, יש להוציא את הוועדות לתכנון ובניין מהגופים הפוליטיים ולהגדיל את התקנים לאנשי מקצוע בועדות. בנוסף, יש ליצור מספר ועדות תכנון בכל מחוז, וכן ועדות מקצועיות מקומיות לתכנון ובנייה, ובנוסף להגדיל את מספר המהנדסים והאדריכלים המטפלים בתוכניות ובהיתרים.

התוצאה לכל אלה תהיה בהכרח הגדלת ההיצע לדירות כיוון שיהיו יותר תוכניות בניין עיר, יותר קרקעות זמינות לבנייה, יותר מקצועיות בדרך קבלת ההחלטות, יותר היתרים לבנייה והכל תוך קיצור הזמנים משלב רכישת הקרקע ו/או שיווקה ועד לתחילת הבנייה. בהתאם לכך גם יורדו עלויות תכנון, והיקף המימון הנדרש של דירות, עלויות הבנייה ויתרת הנכסים יופחתו.

"רפורמת המרפסות" אותה ניסתה הממשלה להעביר וירדה מהפרק לפני חודשיים לא נתנה את הפתרונות האלו משום שלא היה למקבלי ההחלטות האומץ לעשות שינוי של ממש. הרפורמה שנכשלה עשתה שינויים בנקודות מאוד מסוימות ויצרה הקטנה של תקנים ולא הגדלה שלהם. לתוכנית ההיא לא היה את היכולת ליצור זמינות של מנהל התכנון וייעול ההליכים.

נכון, שגם לתוכנית המוצעת ישנם כמה חסרונות אך עדיין יתרונותיה גוברים. כך למשל, עלות הגדלת התקנים לשם יישום התוכנית הזו היא גבוהה, אך עדיין היא תהיה זולה יותר מהקטנת המס. בנוסף שיווק הקרקעות יניב למדינה יותר הכנסות כתוצאה מהגדלת ההיצע בגלל היטלי השבחה ותמורות שיתקבלו בגין קרקעות שבבעלות המדינה. חסרון נוסף שעלולים להעלות הוא שהתוכנית מוציאה את הוועדות מנבחרי העם, שיש שיאמרו שהם יודעים טוב יותר מכל מקצוען את צורכי ורחשי המקום. לדעתי גישה שכזו איננה נכונה אלא להיפך - בתחום כל כך מורכב, התכנון והבנייה, רצוי כי מקצוענים נטולי פניות יבצעו את התפקיד. טענה נוספת כנגד התוכנית היא שהיא עלולה לגרום לשחיתות, אך טענה שכזו איננה נכונה - עדיפה ביקורת על אנשי מקצוע באמצעות גופי הביקורת (כגון ועדות ערר ובתי משפט) מאשר שהתחום יישאר בידי פוליטיקאים שנושא התכנון והבנייה תמיד היה אצלם בכותרות בתחום השחיתות.

כעת, לאחר שהוקמה ממשלת אחדות חדשה, אני קורא לכל חברי הקואליציה הרחבה – זה הזמן לעשות רפורמה אמיתית. היו בטוחים, כי בבחירות הבאות הציבור לא יישאר חייב.

עו"ד אלי אשל הוא שותף וראש מחלקת נדל"ן במשרד עורכי הדין יורם ל. כהן, אשלגי, אשל.