"הממשלה לא צריכה להתערב בשוק הדיור"

"המדינה שלנו אלופה בטיפול סימפטומטי בטלאים. אנחנו מוכרחים להיגמל מהדפוס הכל כך נפוץ פה של כבאים שמכבים שריפות. לטפל עכשיו במקומות ספציפיים זה לא רציני. לשחרר קרקע לבנייה במקום אחד, בלי להתייחס לכל המערכת, לא יפתור את בעיות השורש", אומר הכלכלן פרופ' דן בן־דוד מאוניברסיטת תל־אביב, לאחר שמוצגים לו נתוני סקר השכירות הגדול של "כלכליסט".

כשברקע עדיין תוכניתו של נגיד בנק ישראל פרופ' סטנלי פישר להקשיח עוד יותר את התנאים לקבלת משכנתא במשק, בן־דוד, המשמש בין השאר כמנכ"ל מרכז טאוב לחקר מדיניות חברתית, נחרץ בביקורתו. לדבריו, "במצב שבו המדינה יודעת שההכנסה שנותרת בידי אנשים לאחר התשלום עבור הדיור הולכת וקטנה, פעולה כמו זו של פישר נראית כאבחון לקוי של הבעיה".

לטענת בן־דוד, הבעיה המרכזית בשוק הדיור כיום גדולה הרבה יותר מעלייתם של דמי השכירות. אלה, הוא סבור, הם רק סימפטום למחלה שלמה. "יש כל מיני הסברים או תירוצים לסיבות למחלה הזו, וכשמבקשים לקבל תשובה בעניין הזה תלוי את מי שואלים", הוא אומר.

דירה להשכיר. "לא מספיק רק לשחרר קרקע לבנייה" | צילום: אוראל כהן

התוכניות הנדל"ניות הגדולות של הממשלה - מכירת קרקע בהיקף גדול ועידוד השקעה של מוסדיים בדיור להשכרה - לא יספיקו?

"אני בכלל לא מבין מדוע המדינה צריכה להתערב בשוק הדיור. זה לא תפקידה. היא צריכה ליצור תנאים שבהם השוק ישתפר. אנחנו משלמים המון כסף למסים, ואני לא רוצה לראות השקעה של המדינה בעידוד דיור. אני רוצה לראות את זה בחינוך, בתשתית תחבורה ובשירותים לציבור".

אז מהלכים של עידוד השכירות יהיו טעות?

"עידוד כל סוג של השקעה בנדל"ן הוא טעות. התערבות ממשלתית בזה היא מיותרת. אני לא יודע מה יניע מישהו לשכור דירה במקום לקנות, אבל אנשים עשו את זה תמיד. אם עכשיו יש יותר כאלה, זה אומר שהם החליטו שכך מתאים להם".

שורה ארוכה של הסברים

כשבן־דוד מתבקש למנות את הסיבות הקיימות למצב בשוק, הוא משחרר שרשרת של הסברים - שכולם שכיחים ומוכרים. "יש מי שמאשימים את העובדה שרוב הקרקע נמצאת בידי מינהל מקרקעי ישראל, שמתנהג כמו מונופול", הוא אומר וממשיך: "יש גם כאלה שמאשימים את הזרים שבאים וקונים דירות יוקרה ומייקרים את כל סולם הנכסים כלפי מטה. ישנו גם עניין אי־שחרור הקרקע בגלל בירוקרטיה. אלה דברים נכונים, אבל כששואלים אותי מה הבעיה הכי קשה, זו שצריך לטפל בה מיד - אני מוכרח לומר שאני לא יודע את התשובה".

"פריפריה? אני בכלל קורא לזה פרברים"

בן־דוד מבקש להפסיק להסתכל על שוק הנדל"ן במנותק מהמצב החברתי. "הדברים שיקבעו היכן משפחה צעירה תחיה הם קודם כל מקום עבודה ואחר כך חינוך", הוא טוען ומסביר כי בדרך לפתרון מצוקת הדיור צריך קודם לפתור את שתי הסוגיות הקודמות האלה. "לשתי הבעיות האלה יש פתרון, אבל המדינה לא עושה את מה שנדרש כדי לפתור אותן".

דן בן-דוד. "המדינה צריכה ליצור תנאים שבהם השוק ישתפר" | צילום: עמית שעל

אתה מצליח לזהות פתרון קסם?

"במילה אחת? תשתיות. מספר כלי הרכב לנפש בישראל נמוך בהרבה מהממוצע ב־OECD, אבל הצפיפות על הכביש פה כמעט כפולה. כשמסתכלים על השקעה לאומית ביחס לתוצר מגלים שישראל מוציאה כמו ה־OECD, אבל הממשלה שכחה שבמדינות אחרות רק מחדשים מלאים קיימים של תשתיות, בעוד שאנחנו צריכים ליצור דברים חדשים".

אתה משתמש במונחים של הממשלה. אתה מדבר על קירוב הפריפריה למרכז.

"אני מדבר על זה שלא צריך לקרוא לזה פריפריה. זה לא שאין דיור זול, הוא רק נמצא במקום שאנשים לא רוצים לגור בו. מה שאנחנו מכנים פריפריה אלה הם בעצם פרברים. עכשיו השאלה היא כמה ומתי ישקיעו בתשתית. נכון, כשיהיה ניתן להגיע מהקריות לחיפה בבוקר ב־20 דקות, המצב בקריות יהיה אחר לחלוטין. אבל זה לא מספיק".

את פיתוח הרכבת המדינה מקדמת.

"תשתית זה לא רק תחבורה. גם אם תקים רכבת מחיפה לבית שאן, לא תביא אליה אנשים. החינוך בבית שאן צריך להיות טוב יותר כדי לגרום לאנשים לעבור לשם. זו חבילה שאי אפשר להתייחס רק לחלקה".

עם זאת, בן־דוד לא רק מבקר את ההתנהלות אלא מנסה להציע דוגמה לטיפול תשתיתי נכון לדעתו. "קחו את ההשקעה במעונות סטודנטים", למשל. "זה עניין ממשלתי כי החינוך הוא ממשלתי, וסבסודו צריך לכלול גם מגורים כמו בעולם. צריך לבנות מעונות בהיקף גדול בכל עיר גדולה, בכספי ממשלה, ולשחרר עשרות אלפי דירות שנתפסות על ידי סטודנטים. ההשפעה תהיה רחבה עוד יותר, כי בין השאר היא תמנע את העומס על הכבישים שסטודנטים יוצרים".