מידרוג: "בניית קניונים ושינויים בהרגלי הצריכה עשויים להביא להקטנת דמי השכירות"

"קבוצת עזריאלי עשויה להיות חשופה להאטה משמעותית במשק הישראלי או פגיעה משמעותית בתחום הקניונים, בשל פתיחתם של מרכזים נוספים", כך כותב אילון גרפונקל, אנליסט מחברת הדירוג מידרוג, אשר הותיר את דירוג אגרות החוב מסדרה א' של החברה ברמה של Aa2 עם אופק דירוג יציב.

דירוג החברה נתמך, מסבירים במידרוג, במצבת הנכסים המניבים האיכותית, הכוללת קניונים ומגדלי משרדים מהגדולים והוותיקים בארץ, אשר שומרים על שיעורי תפוסה גבוהים מאוד ויציבות בהכנסות. כמו כן, מציינים במידרוג שבשנים האחרונות חל שיפור משמעותי בהיקף פעילות החברה והפיזור כולל רכישת והקמת נכסים בישראל ורכישת נכסים מניבים בחו"ל. עם זאת, מרכז עזריאלי בתל אביב עדיין מהווה נכס מרכזי בפורטפוליו, נכתב בדו"ח הדירוג.

להערכת מידרוג, התזרים הקבוע המשמעותי שעזריאלי מפיקה ממצבת הנכסים המניבים, אשר עומד על קצב של 700 מיליון לשנה, צפוי לצמוח. כמו כן, במידרוג מציינים שהקבוצה נהנית "מאיכות גבוהה וניסיון רב בניהול נכסים מניבים ובפרט- נכסים מסחריים וכן ביעילות תפעולית גבוהה ביחס לענף".

קניון עזריאלי | צילום: אוראל כהן

פורטפוליו הנכסים המניבים של עזריאלי כולל 22 מתחמים שחלקם כוללים הן שטחי מסחר והן שטחי משרדים. הנכסים בישראל מושכרים בתפוסה קרובה לתפוסה מלאה והנכסים בחו"ל בתפוסה משוקללת של כ-92%. "בהתחשב ברכישות שהושלמו לאחר תאריך המאזן, להערכת מידרוג, על בסיס נתוני דוחות הרבעון הראשון לשנת 2011, מצבת הנכסים צפויה להניב NOI (הכנסות משכירות) שנתי של למעלה מ-1.1 מיליארד שקל. כמו כן, במידרוג מציינים כי "בהתחשב במצבת הנכסים בהקמה בישראל לבניית מעל 325 אלף מ"ר להשכרה, צפוי המשך שיפור משמעותי בפיזור, בהיקף הפעילות, בגמישות הפיננסית ובתזרים הפרמננטי לשירות החוב".

לפני כשבועיים הודיעה עזריאלי על רכישת בניין משרדים בשארלוט בארה"ב בעלות של 245 מיליון דולר. במידרוג מעריכים כי ככל שתושלם עסקת שארלוט במהלך 2012 (נכס הצפוי להניב NOI שנתי של כ-72 מיליון שקל, החל ממועד תחילת ההנבה) ובהתחשב בכך שחלק מהנכסים שנרכשו או שבנייתם הסתיימה טרם הניבו הכנסה למשך שנה מלאה, מדרוג מעריכה שהמגמה של גידול שנתי של כ-10% ב-NOI צפויה להימשך.

עם זאת, במידרוג מציינים כי "המשך הבנייה והרחבה משמעותית של קניונים ומרכזים מסחריים בישראל וכן שינויים משמעותיים בהרגלי הצריכה, עלולים לעורר לחצים להקטנת דמי השכירות על מנת להקל על עומס השוכרים".