דודו זקן: "נשנה את עמלת הפירעון המוקדם במשכנתאות"

"אנו נשנה את עמלת הפירעון המוקדם במשכנתאות", כך מבטיח היום (ב') המפקח על הבנקים בבנק ישראל דודו זקן בדיון בנושא בוועדת הכלכלה של הכנסת. בדיון משתתפים גם יו"ר איגוד הבנקים משה פרל, ד"ר דני בן-שחר שמחקרו הוביל לדיון בוועדה.

זקן אמר בדיון כי יש לעדכן את שיטת החישוב כך שלקוחות המשלמים ריבית גבוהה למשכנתא לא ישלמו עמלה מוגדלת על פירעון מוקדם, כפי שנהוג היום

 

עמלת פירעון מוקדם היא פיצוי לבנק בעת שינוי משכנתא בריבית קבועה. העמלה, שמקורה בפקודת הבנקאות משת 1941, מחושבת על פי נוסחה שבה מקבל הבנק פיצוי על תשלומי ריבית שהוא מפסיד בעת מיחזור המשכנתא או ביטולה. התשלום מחושב לפי ההפרש בין תשלומי המשכנתא שטרם נפרעו בריבית המקורית לעומת ממוצע הריביות הנוכחי.

לדוגמה, משפחה נוטלת משכנתא בסך חצי מיליון שקל לתקופה של 20 שנה ובריבית של 7%. אחרי עשור של תשלומים החליטו במשפחה כי מכיוון שהריבית ירדה כדאי למחזר את יתרת המשכנתא. בהנחה שהריבית הממוצעת היא 5%, תשלום עמלת פירעון מוקדם תעמוד על 31,600 שקל. ככל שהפער בין הריביות גבוה יותר – כך העמלה גבוהה יותר, ולהיפך.

"איננו טוענים נגד קיומה של העמלה משום שאין מדובר בעמלה תפעולית אלא על פיצוי", אמר זקן. "העמלה תשונה בין עוגן אחד לעוגן אחר שאינו מתחשב בנתונים של כל לקוח, אלא במצב השוק".

העמלה בצורתה הנוכחית שונתה בשנות ה-80 כאשר המקורות העיקריים של הבנקים היו כספי מוסדיים ארוכי טווח לכן, נוצר חשש כי הירידה בשערי הריבית תביא למחזור המוני של משכנתאות ויוביל לפגיעה ביציבות הבנקים שכן באותו הזמן הריבית ירדה מרמה של 13% לרמה של כ-6%.  תנאים אלו נעלמו משוק ההון הישראלי שהפך למפותח יותר ובו הריבית הפכה ליציבה הרבה יותר. עם זאת, עמלת הפירעון נותרה בעינה.

בעבודת המחקר שכתבו ד"ר דני בן-שחר, פרופ' נטע זיו ועו"ד אורה בלום ושהוגשה לוועדת התחרותיות בבנקים, אותה מוביל זקן, נכתב כי ביטול העמלה יביא לבהירות גבוהה יותר במשכנתא וקבלת החלטות מושכלת יותר של הלווים. "עמלת פירעון מוקדם היא תוצר לוואי של נסיבות היסטוריות שאבד עליהן הכלח ואין לה הצדקה כלכלית, משפטית וחברתית", כתבו החוקרים בעבודתם. "יש להביא לביטולו או לבצע בו שינויים משמעותיים.

בין הטענות נגד העמלות, העובדה כי הבנק זוכה לכפל הכנסה כתוצאה מהפירעון המוקדם מההכנסות אותן הוא מפסיד והכנסות ריבית ממיחזור המשכנתא. בנוסף, נוצר לעיתים מצב שבו הבנק מקבל פיצוי כאשר לא נוצר לו הפסד.

כמו-כן, העמלה יוצרת הפליה בין לווים כאשר לווים בעלי סיכון גבוה יותר משלמים ריבית גבוהה יותר בעת המיחזור והעמלה בהכרח גבוהה יותר מהריבית הממוצעת. כמו-כן בשל פערי הידע בין הלקוחות לבנק, הלקוח אינו מודע לגובה העמלה שתשולם על ידו במקרה של פירעון מוקדם. "הלווים החלשים משלמים יותר", סיכם בן-שחר.

לדברי בן-שחר, המצב בו העמלה תגולם בריבית על המשכנתא עדיפה מכיוון שהשקיפות תגבר למרות שיווצר סבסוד בין לווים שאינם מבצעים פירעון מוקדם לאלו שכן. "הבנקים יודעים לתמחר את הסיכון ובשל התחרות בין הבנקים כדאי לשנות", אמר. 

כמו-כן, החוקרים מבקשים לאמץ את המדיניות "חוקי דוד-פרנק" שבוצעו לפני כשנתיים בארה"ב במטרה לשקם את שוק המשכנתאות. בארה"ב עמלות פירעון מוקדם נעשות בהלוואות פריים בריבית קבועה בלבד. כן נוצר הבדל בין משכנתאות בסיכון לעומת כאלו בעלי ביטחון רב יותר כאשר במשכנתאות בסיכון גבוה – אין עמלת פירעון מוקדם. פרל וזקן אמרו בדיון כי בארה"ב לא הייתה בעבר עמלת פירעון מוקדם וכיום ארה"ב. 

החוקרים מציעים לבטל את העמלה או לכל הפחות לשנות את שיטת החישוב כך שהעמלה תחושב לפי הריבית הממוצעת בעת נטילת ההלוואה לבין הריבית הממוצעת בעת ביצוע הפירעון המוקדם.

"קונסים את אלה שמחזירים כספים לבנק במקום לתת להם פרס", אמר בדיון שלומי דגן, כלכלן המועצה לצרכנות. "יש הרבה אנשים שעמלת הפירעון המוקדם מונעת מיחזורי משכנתאות".

בין המשתתפים בדיון הייתה הסכמה כי ביטול העמלה יביא לכך שהדבר יתומחר בריבית המשולמת על ידי הלווים. אף אחד מהחברים בדיון לא ידע להעריך בכמה תגדל הריבית. בן-שחר המליץ שיהיו שני מסלולים – עם עמלת פירעון מוקדם וללא כדי לדעת את שווי עמלת הפירעון ולתת ללקוחות לבחור את המסלול המתאים להם.

"הסיבה שיש עמלה היא תרחיש קיצון שלא יבוא לידי ביטוי בתוספת לריבית על המשכנתא", אמר זקן בתום הדיון. "לכן, אני מאמין שאפשר להיטיב עם הלקוחות החלשים עם שינוי פרמיית הסיכון".