הקיבוץ בנה להשכרה, המדינה מונעת ההטבה

בימים שבהם המדינה מנסה לעודד יזמים להיכנס לתחום הבנייה להשכרה, רשות המסים מנהלת מאבק בבית המשפט המחוזי בירושלים מול קיבוץ רמת רחל, שנחשב לאחד המובילים בתחום הדיור להשכרה. רשות המסים מסרבת להכיר בפטור ממע"מ, כחלק מחבילת ההטבות שהקיבוץ טוען כי מגיעות לו מתוקף חוק לעידוד השקעות הון, וזאת לאחר שהסב כ־192 דירות לטובת פרויקט דיור להשכרה.

קיבוץ רמת רחל הוא קיבוץ מסורתי המונה כ־150 חברים בדרומה של ירושלים, מול בית לחם. במהלך שנות התשעים החליטה המדינה להפקיע מידי הקיבוץ מאות דונמים חקלאיים לצורך פרויקטים של בנייה רוויה בירושלים. הקיבוץ לא נטל חלק פעיל בפרויקט הבנייה עצמו, אך קיבל כתמורה על הקרקע 192 דירות מתוך 532 דירות שנבנו בפרויקט כולו.

בנייה ברמת רחל | צילום: מיקי אלון

אלא שבאותם ימים שוק הדירות היה בשפל, היזמים התקשו למכור את הדירות ובעקבות זאת קצב הבנייה לא התקדם בהתאם ללוחות הזמנים שנקבעו מראש. הקיבוץ, אשר באותם הימים היה שקוע בחובות, הבין כי יחלוף זמן רב עד שיימכרו הדירות, והחליט לפנות לכיוון של מימוש האופציה, כלומר: היזם יבנה את הדירות ויעבירן ישירות לקיבוץ. במקביל, בשל הקשיים במכירת דירות באותה תקופה, פנה הקיבוץ לאלטרנטיבה של השכרת דירות במסגרת חוק עידוד השקעות הון, אשר תכליתו בין היתר לעודד יזמים לבנות פרויקטים להשכרה.

החוק בנושא הבנייה להשכרה מטופל על ידי מרכז ההשקעות, וקובע שהתנאי לקבלת ההטבות הוא השכרת מחצית מהשטח הבנוי לתקופה של 5–7 שנים. לקיבוץ רמת רחל היו 192 דירות, ולפי הסיכומים הקיבוץ היה אמור להשאיר להשכרה לפחות 112 דירות בידיו, אלא שבפועל נמכרו רק 32 דירות וכל היתר משמשות להשכרה גם כיום. המחלוקת בין הקיבוץ לרשויות המס התגלעה כאשר התברר לקיבוץ כי רשות המסים לא מפרשת את החוק בצורה דומה לזו של החוק לעידוד השקעות הון, וכך מונעת מהקיבוץ את קבלת הפטור ממע"מ על מכירת אותן הדירות, סכום של כ־6 מיליון שקל.

בקיבוץ טוענים כי מכירת יחידות הדיור היתה מימוש נכס הוני שברשותם ולא נעשתה כפעילות עסקית כפי שטוענים ברשות המסים, ולכן פטורה מתשלום המע"מ.

לדברי עו"ד ליאורה ביין־אלון, שותפה במשרד עורכי דין פרופ' ביין ושות', המייצגת את הקיבוץ עם עו"ד יצחק בן אשר, התשואה לבניין להשכרה נעה סביב 2%–3%, ולכן אף יזם לא ילך לפרויקט שכולו מיועד להשכרת דירות ללא יזמות. "חשוב לזכור שהיזמים משקיעים מאות מיליוני שקלים בפרויקטים אלה, ולכן צריך לאפשר להם מימון הוצאות הבנייה על ידי מכירת חלק מהפרויקט".

לדבריה, להחלטה שתתקבל יש השלכות רוחביות על ענף הנדל"ן. "זהו אחד המקרים הברורים שהחקיקה בעניינם לא יעילה מספיק, ולראיה ההיקף המצומצם של היזמים בתחום. חייבים לאמץ עמדה שנותנת ביטוי למצב העגום של שוק הבנייה להשכרה". מרשות המסים נמסר: "הסוגיה נמצאת בדיון משפטי, ואיננו נוהגים לנהל דיונים משפטיים בתקשורת".