בלעדי ל"כלכליסט": מנופים מנהלת מו"מ ראשוני למכירת הקרקעות בקזחסטן

חברת הנדל"ן מנופיםמנסה להפטר מהקרקעות בקזחסטן. ל"כלכליסט" נודע כי החברה, בהובלתו של המנכ"ל יואל ביסמוט, מנהלת מו"מ ראשוני למכירת הקרקעות בכ־200 - 240 מיליון שקל (50 - 60 מיליון דולר). הקרקעות בקזחסטן נחשבות לנכס בעייתי, שרשום בספרי החברה בכ־90 מיליון שקל, לאחר שהחברה כבר מחקה מעל 200 מיליון שקל מערכן מאז 2008.

מדובר בקרקעות שחברת הנדל"ן מנופים, שבשליטת מרכוס וובר (49%) ואברהם נניקשווילי (24%), רכשה בקזחסטן בשנים 2007 - 2008, באמצעות החברה הבת ליאור (81%). לאחר שורת מחיקות, שנבעה כתוצאה מהמשבר הכלכלי וכן בשל מחלוקת מול רשות ני"ע בנוגע לסיווג הקרקע בדו"חות, התעוררה לאחרונה בעיה אחרת: הרשויות בקזחסטן פועלות להפקעת הקרקעות ולביטול חד־צדדי של הסכמי החכירה.

ההודעה על מכירת הקרקע איננה מפתיעה, שכן בתזרים המזומנים החזוי של החברה מהרבעון הראשון של 2012 נכתב כי "על פי תקציב החברה ובהתאם לאסטרטגיה המאושרת של דירקטוריון החברה, הונח כי החברה תמכור את זכויותיה בקרקע בקזחסטן בין אם באמצעות מכירת הקרקע על ידי החברה בעלת הקרקע, ובין אם באמצעות מכירת מניותיה של החברה המחזיקה בקרקע. הסך המוצג בתזרים החזוי משקף את חלקה האפקטיבי של החברה בתמורת המכירה לאחר תשלומי המס".

התזרים החזוי מניח כי התמורה ממכירת הקרקעות (לאחר מס) תעמוד על כ־150 מיליון שקל, כאשר 85% ממנה יתקבלו כבר ב־2012, והיתרה ב־2013. עם מכירת הנכס תצטרך מנופים לפרוע הלוואה של כ־15 מיליון דולר עבור בנק זר. לפיכך, התמורה ברוטו עשויה להגיע לכ־200 מיליון שקל.

מחלוקות על הקרקע

המו"מ הנוכחי מתנהל כשבוע וחצי לאחר שהמנכ"ל ביסמוט ערך פגישה עם מי שאמון על הפעילות בקזחסטן (אך לא נושא תפקיד רשמי בחברה), דוד בן נאני - בן דודו של בעל השליטה ננקישקווילי. בין ביסמוט לבן־נאני התעוררה מחלוקת לגבי הטיפול בקרקע, מה שבא לידי ביטוי בדיווח של מנופים מהשבוע שעבר. החברה דיווחה על בקשתה של החברה־הבת, ליאור, לבצע הסדר קרקעות מול הרשויות המקומיות, במסגרתו יוותרו החברות על כ־25% מקרקעות המריבה. בקשתה של ליאור הוגשה לרשויות במהלך חודש יוני, אולם ביסמוט ואנשיו עודכנו על כך כחודש מאוחר יותר.

חילוקי הדעות הללו והפיגור בין התרחשות האירועים בקזחסטן לבין מועד הדיווח של מנופים בישראל העלה תהיות באשר למהות הקשר בין בעלי השליטה. המנכ"ל ביסמוט הגיע לחברה לאחר היכרות עם בעל השליטה הגדול מרכוס וובר. בן־נאני מצידו הוא בן משפחתו של נניקשווילי, ולכן עלה סימן השאלה באשר לקשר שבין בעלי השליטה. במנופים מיהרו להפריך את הספקולציות ומסרו כי "לא קיים כל סכסוך בין בעלי המניות ולא בין הנהלת החברה לבין דוד בן נאני. הדיווחים שיצאו בשבועות האחרונים בכל הקשור לקרקע בקזחסטן הם פועל יוצא מעבודות פיקוח ובקרה של הנהלת החברה על נכסי החברה בקזחסטן".

למנופים שלוש קרקעות סמוכות בעיר אסטנה, בירת קזחסטן, אותן רכשה מהמדינה. הקרקע המרכזית נאמדת ב־580 דונם ולצידה שתי קרקעות סמוכות, בגדלים של 60 ו־100 דונם. שלוש הקרקעות מוערכות בדו"חות מנופים בכ־90 מיליון שקל, כ־30% ממחיר השיא של הקרקעות בשיא ב־2008.

התנגשות עם חוק

פרקליטות עיריית אסטנה ביקשה לאחרונה לבחון יש להפקיע את הקרקעות מידי מנופים, בשל העובדה כי החוק בקזחסטן קובע שיש לפעול למימוש ייעודה של הקרקע בתוך שנתיים ממועד הרכישה. יועציה המשפטיים של מנופים קבעו כי מנופים לא עמדה בתקנות החוק, אולם עדכנו כי "החברה בוחנת את המצב המשפטי, משמעותו והשלכותיו וכן את הפעולות שעליה לנקוט כדי להפחית את החשש מנקיטת ההליכים על ידי הרשויות. בשלב זה, אין ביכולתה של החברה להעריך את מלוא ההשלכות האפשריות של ההליכים", נכתב בהודעת החברה. אם יוחלט על הפקעה או ביטול של הסכמי החכירה, מנופים תידרש למחוק את יתרת השקעתה בדו"חות.

לנוכח הסיכוי כי הקרקעות יופקעו, ייתכן כי המו"מ הנוכחי מול הקרן הזרה כולל בתוכו גם פיצוי מסויים לרשויות בקזחסטן, ולכן קיימת אפשרות כי גם אם העסקה תיסגר מעל השווי בספרים, חלק מהסכום יועבר בפועל עבור הרשויות המקומיות.