יולי 2012: שוק היד שנייה מתחיל להתעורר

מדד נדלניסט לחודש יולי שב ומסמן את המשך המגמה שעליה אנו מדווחים כאן בחודשים האחרונים, של יציבות מחירים ועלייה בהיקף הפעילות בשוק הדירות המשפחתיות מיד שנייה.

נתוני האוצר והשמאי הממשלתי שפורסמו השבוע על עלייה בפעילות בשוק הדיור מאששים את הפרסומים של "כלכליסט" מהחודשים האחרונים, שלפיהם לאחר כמעט שנה של קיפאון מוחלט חזרו רוכשי הדירות מיד שנייה לקנות ולמכור נכסים בהיקפים קטנים. תנועת הרוכשים שהחלה בחודש מרץ השנה הולכת וגוברת, ומנגד נשמרת יציבות במחירי הדירות מיד שנייה עם תנודות קלות במחירי דירות 3 ו־4 חדרים.

מדד נדלניסט הוא היחיד בישראל שבודק רק את שוק הדירות מיד שנייה. לדברי אנשי השטח שעליהם מבוסס המדד - מתווכים, יזמים, שמאים ופעילים מקומיים רבים - רמות המחירים בשוק זה נותרו דומות, עם שינויים קלים, לאלה של קיץ 2011 שבו פרצה המחאה החברתית. זאת לעומת תנודות מהותיות שחלו מאז תחילת השנה במחירי הדירות החדשות.

אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין והייעוץ הכלכלי אהוד המאירי ושות', השותף לעריכת המדד, מציין כי נתוני מדד יולי 2012 עדיין מציגים המשך של הקיפאון הקיים במחירי דירות יד שנייה. "בחודשים האחרונים נמצאו ירידות מחיר נקודתיות בפריפריה. עם זאת, בשבועות האחרונים החלו לזרום דיווחים כי ראשוני הקונים שהמתינו לירידת מחירים, הגיעו למסקנה שאין לצפות לירידות משמעותיות. הם חושבים שעדיף להם להתחיל לחפש דירה התואמת את הצרכים שלהם, תוך ניסיון להתמקח על המחיר. בפועל, מספר העסקאות עדיין קטן יחסית, ולא ניכר שינוי מהותי כלפי מטה במחירים".

יולי היה חודש שבו קיבל הציבור בישראל אוסף גדול של הודעות, שכנראה השפיעו וישפיעו על מצב שוק הדיור בחודשים הבאים. לדברי המאירי, השוק מצוי כעת על פרשת דרכים. "השינוי הצפוי בשיעור המע"מ עלול לגרום לעליות מחירים. בעלי דירות יד שנייה אינם מחויבים בתשלום, אך שוק זה מצוי במתאם ישיר עם שוק הדירות מיד ראשונה, שבו צפויה עליית מחירים".

לדברי המאירי, סביר להניח שהציפייה לעליות מחירים תביא רבים שהיו קודם לכן בעמדת המתנה לקבל החלטה מיידית לרכוש דירה. "מהלך זה יגדיל את הביקוש, דבר שבוודאי לא יתרום להוזלת המחיר". למרות זאת, המאירי מדגיש ש"אסור להתעלם מאווירת המיתון הכללית המחלחלת לכל הענפים ומהצפי לעלייה בשיעור האבטלה. ניסיון העבר מלמד כי אחד הדברים שהכי משפיעים על מחירי הדיור הוא מצב התעסוקה והמצב הכלכלי במשק".

שיחות עם פעילים בשוק הדיור מציירות תמונה עגומה, שלפיה הציבור התפכח מהאשליה שהדירות יהפכו בקרוב למוצר עממי.

לעומת שוק הדירות למכירה, שבו נרשמו כאמור עליות מחירים מתונות למדי, שוק השכירות היה ביולי תזזיתי למדי ורשם מגמה מעורבת. מדד השכירות של האתר WinWin מצביע על זינוק של 11%–12% במחירי השכירות של דירות קטנות בתל אביב ובאשדוד, אשר מיוחס בעיקר לתנועה של סטודנטים וזוגות צעירים.

לצד מגמה זו, המדד מצביע על מגמה מעורבת במחירי השכירות בדירות 3 ו־4 חדרים עם נטייה קלה לירידות. שלי סבירסקי מאנגלו־סכסון בצפון תל אביב מסבירה כי "בתחום השכירות קרה בתל אביב דבר מעניין: בעלי נכסים שהתעקשו על מחירי שכירות גבוהים פספסו את השוכרים שמיהרו לשכור דירה בתקופת החופש מבתי הספר והגנים, ובעצם נותרו עם דירות ריקות. כעת הם נאלצים להתחיל להוריד את המחירים".

בני לובל מאנגלו־סכסון ירושלים מספר כי בשוק השכירות בעיר הבירה "הורגשה תנועה ערה כשאחרונות המשפחות שטרם עברו דירה השלימו עסקאות בעיקר בדירות גדולות, בשכר דירה ממוצע של כ־6,000 שקל. מרבית המשפחות כבר ביצעו עסקאות שכירות בתחילת החופש הגדול".

עליזה פרידלנד מרי/מקס בירושלים מוסיפה כי בעיר יש ביקוש גובר לדירות מצד עולים מצרפת. "לרוב הם שוכרים דירות לפני קנייה, ולכן שוק השכירות באזורים אלה החודש היה חזק יותר. אני צופה שלקראת החגים יהיו הרבה יותר מכירות של דירות יוקרה".

בשורה התחתונה, נראה כי שוק השכירות נמצא במין עונת מעבר. על פי הערכות בשוק, תוספת של לא מעט משקיעים לשוק תגרום לירידה של דמי השכירות בהמשך השנה במקומות פחות מבוקשים. תנועה זו עלולה להיעצר בספטמבר בשל תקופת החגים. לאחר מכן, המצב הכלכלי והביטחוני ייתנו את הטון, מה שמקשה להעריך אם הירידות יימשכו לסתיו.

תל אביב: הקונים חוזרים לצפון העיר

כמו בחודש שעבר וזה שלפניו, מורגש תהליך של חזרת קונים לשוק התל אביבי, ובעיקר לאזור הצפוני של העיר. בועז גלעדי מרשף נכסים מספר כי במרכז העיר בלטו החודש מתעניינים משוק משפרי הדיור, ונמשכה מגמת החזרה האטית של משקיעים.

"נפגשנו עם משקיעים שלא סומכים על ירידות בשוק השכירות, למרות הצהרות האוצר שיעודד השקעה של גופים מוסדיים. אותם משקיעים בטוחים כל כך בעליות המחירים עד שהם מוכנים לרכוש דירות במימון בהיקף של 65% מהבנק". גלעדי מציין כי "רמות המחירים יציבות, עם נטייה לעלייה קלה של 2%–3% באזורי הביקוש ועלייה משמעותית במחירי השכירויות". סבירסקי מסכימה ש"יש התעוררות, ללא שינוי במחיר. המוכרים יותר ריאליים מבעבר".

ירושלים: הדולר עורר משקיעים זרים

מנתונים של משווקי הדירות והמתווכים בירושלים עולה כי הזינוק של שער הדולר בחודש שעבר עורר את שוק המשקיעים הזרים בבירה. בני לובל, זכיין אגלו־סכסון, מסביר כי "השפעה זו הורגשה גם אצל אנשים שעשו עסקאות במטבע זר, ולכך נוספה ההחלטה לבטל הוראת שעה של רשות המסים שקבעה כי החל בתחילת 2013 ניתן יהיה למכור דירה בפטור ממס שבח רק אחת לשמונה שנים, במקום אחת לארבע שנים".

עליזה פרידלנד, זכיינית רי/מקס חזון, מדווחת גם על משקיעים ישראלים שחזרו לשוק, אך טוענת מנגד שהמשקיעים הזרים כמעט לא הורגשו בפעילות שלה. "האזורים הפעילים ביותר היו החודש השכונות ארמון הנציב, קריית היובל, הגבעה הצרפתית, קטמון הישנה והקטמונים. שקט יחסי הורגש ברחביה ובטלביה, המזוהות יותר עם תושבי חוץ". פרידלנד מעריכה שהמשקיעים הזרים יורגשו בעיר הרבה יותר בעונת החגים, החל מחודש ספטמבר.

באר שבע: תנועה ערה של משפרי דיור

בירת הנגב נכנסה לתרדמת בתחילת השנה, ונראה שיצאה ממנה בבום גדול בפסח האחרון. התהליך של חזרת קונים לשוק נמשך באטיות והגיע לשיא ביולי. אבי חיון, זכיין רי/מקס פלוס, אומר כי השינוי הגדול היה חזרתם של המשקיעים לעיר. "הם מגיעים גם לאזורים החדשים בעיר, השכונות רמות ונווה זאב, שבהם הם יכולים לרכוש דירות המציעות להם תשואה של 5%. דירות אלה מתאימות בעיקר למשפחות ששוכרות אותן לטווח ארוך".

לדברי חיון, "יש בעיר הרבה משקיעים שקונים דירות מחולקות מסביב לאוניברסיטה עם תשואה של 6%". הוא מוסיף כי בקיץ האחרון מורגשת בבאר שבע תנועה מצד משפרי דיור, שכבר מוכרים את הדירות שלהם. "יש פניות רבות של מוכרים, ויש לא מעט רוכשים שפונים עכשיו למשרד ברמת בשלות גבוהה מאוד. הם רואים 3–2 דירות וכבר מתבייתים על דירה".

נתניה: הדירות הקטנות נמכרות מהר

נתניה היא אחת משתי הערים שבהן מצאנו עלייה קלה במחירים, אחרי יותר משנה של עצירת התנועה בה. אהרון סמיפור, זכיין רשף נכסים בעיר, אומר כי חודש יולי התאפיין בסימנים של התעוררות בשוק הדירות בעיר עם ביקושים ערים לדירות במחיר של עד 2.5 מיליון שקל.

"הביקוש מורגש בכל העיר, וגם המוכרים מצדם מתחילים להתגמש", מספר סמיפור. "החודש הזה היה חודש של תנועה יפה שהתמתנה קצת בט' באב". הוא מוסיף כי כמו בירושלים, גם בנתניה מורגשת חזרה אטית של משקיעים זרים, בעיקר צרפתים. "הם מחפשים דירות לא יקרות במרכז העיר בעיקר". עמירם גוטפריד, זכיין אנגלו־סכסון בעיר, אומר שעיקר העסקאות ביולי היו על נכסים שמחירם נמוך ממיליון שקל. "נכסים אלו מבוקשים מאוד ונמכרים מהר, בתוך כשבועיים בלבד".

רחובות: ההיצע מונע עליות מחירים

רחובות היתה אחת הערים היחידות שהראתה סימנים אמיתיים של ירידות מחירים באביב האחרון, על רקע בנייה חדשה ומסיבית. נראה שהדירות הרבות שנמכרות עכשיו בעיר מנעו עליית מחירים ביולי, למרות דיווחים על זינוק במספר העסקאות. גיא קהילה, זכיין רי/מקס מטרופולין בעיר, אומר: "יציבות המחירים נמשכת בחודשי הקיץ באופן עקבי. רמות המחירים נשמרו בכל העיר עד כה, בדגש על השכונות החדשות כגון רחובות ההולנדית, אחוזות הנשיא, רחובות המדע, שרונה ורחובות החדשה". קהילה צופה כי המשך זרם העסקאות יבלוט בחודשים הבאים בקצות העיר ובשכונות החדשות.

ראש עיריית מודיעין־מכבים־רעות: "מקווה שהירידות הן התחלה של מגמה ולא אירוע חד־פעמי"

נקודת האור היחידה שעליה מצביעה מפת המחירים של מדד "נדלניסט" היא העיר המאוחדת מודיעין־מכבים־רעות, שבה נרשמו ירידות מחירים קלילות של 0.3% ביולי. מגמה זו נובעת, ככל הנראה, מכך שבעיר נבנות כיום 800 דירות, וחשוב יותר - היא מחזיקה בשטחים שישוחררו בקרוב ויביאו לבנייה של כמעט 3,000 יחידות דיור בשנים הבאות.

בשיחה עמו בסוף השבוע מסר ראש העירייה חיים ביבס ל"כלכליסט" כי מדובר בירידות מחירים קלות שכמעט לא משפיעות על השוק. "אני מקווה שזוהי תחילתה של מגמה ולא נתון חד־פעמי. בגלל אופייה הצעיר של העיר, רוב תנועת מעברי הדירות נעשית בקיץ, ולכן שוק הדירות היה פעיל יותר". ביבס אומר כי לצד מאות הדירות שנמצאות בבנייה בעיר ונועדו להשלמת השכונות הקיימות, "תושבים רבים מעוניינים לשדרג את ביתם בתוך העיר. השלמת יחידות הדיור החדשות משפיעה על שוק הדירות מיד שנייה, והגדלת ההיצע מביאה לירידות מחירים קלות".

על תוכניותיו לעתיד אומר ביבס: "אנחנו עובדים על השלמת שתי שכונות קיימות, הכרמים ומוריה, לשם צפויים להגיע אלפי תושבים חדשים. במקביל יוצאות לשיווק 990 יחידות דיור בשכונה חדשה הנקראת ציפורים, וכוללת גם דיור בר־השגה. אנחנו מקדמים גם שתי תוכניות נוספות: אחת במרכז העיר הכוללת מדרחוב עם 400 יחידות דיור עבור סטודנטים וזוגות צעירים, והשנייה בשכונת נופים, שכונה חדשה הכוללת 1,700 יחידות דיור נוספות".

מודיעין היא אחת הדוגמאות הבודדות ליישום מוצלח של פרויקטים במסגרת מכרזי מחיר למשתכן של משרד השיכון: בפרויקטים אלה נמכרת הקרקע לקבלן שמתחייב למכור את הדירות במחיר הנמוך ביותר. במשרד השיכון מתכננים למכור לקבלנים בעיר קרקע למאות יחידות נוספות בשיטה זו. ביבס מתחייב ששליש מהשכונה החדשה ציפורים ייועד לדיור בר־השגה. עם זאת, הוא לא מתעלם מההערכות שלפיהן הממשלה תמעט לשווק קרקעות באופן זה בהמשך, בשל הוויכוח על אובדן ההכנסות הצפוי למדינה ממכירת השטחים שבין משרד השיכון למשרד האוצר: "חשוב שתהיה המשכיות, וככל שזה תלוי בי גם בשכונות עתידיות בעיר יישמר לכך יחס דומה".