החגיגה קרובה לסיום? "היקף השיערוכים יירד, נתחיל לראות מחיקות בקרוב"

קבוצות נדל"ן מרכזיות בבורסה רשמו במצטבר במחצית הראשונה של 2012 עלייה של כ־2 מיליארד שקל בשווי הנדל"ן שבבעלותן - צמיחה של 40% בהיקף השיערוכים שבוצעו אותן חברות במחצית המקבילה ב־2011. אך בזמן שהחברות ממשיכות לשדר עסקים כרגיל, השוק כבר מתמחר מחיקות של עד 40% בהון העצמי.

"ככל שמדד המחירים לצרכן גבוה יותר, החברות מבצעות יותר שיערוכים", אומר נעם פינקו, אנליסט ממחלקת המחקר של פסגות. "גם המגמה של ירידת הריבית גוררת עלייה בשיערוכים (ירידה בשיעור הריבית מפחיתה את שיעור ההיוון של הנכס - א"ג), מה שמסייע להעלות את שווי הנכסים. אבל מנגד, אני לא רואה כיום שמאים שימהרו להעלות שווי במצב המשק הנוכחי. אני מאמין שנראה שיערוכים ספציפיים נוספים, אבל מסתמן שבשנה־שנתיים הקרובות היקף השיערוכים יירד ונראה דווקא מחיקות שווי".

בדיקה של הנתונים מראה כי חברות המתמחות בנדל"ן מניב בישראל רשמו במחצית הראשונה של השנה שיערוכים נמוכים מבתקופה המקבילה אשתקד. גורמים בענף מעריכים כי חלק מהחברות נתקלות כיום בקשיים לאכלס פרויקטים משרדיים, שיחייבו אותן בשלב מסוים לבצע בחינה מחודשת של שווי הפרויקטים בספרים.

אנליסט הנדל"ן של לידר שוקי הון, רו"ח רמון עמית, מסביר כי השוק כבר מתמחר את הציפייה שחברות הנדל"ן ירשמו מחיקות משמעותיות, במקום רווחי שיערוך, מה שבא לידי ביטוי בשווי שוק שנמוך מההון העצמי שלהן: "עזריאלי נסחרת ב־88% מההון שלה, מליסרון ב־90%, אמות ב־81%, נצבא ב־56%, גב ים - שהיסטורית נסחרה מעל ההון - נסחרת ב־93% ממנו, ביג נסחרת ב־67% מההון, רבוע כחול נדל"ן ב־61% ואשטרום נכסים ב־70%".

עמית מסביר כי "בנדל"ן משרדי חוששים מעודף היצע, אם כי לדעתי הוא יתחיל להשפיע רק בעוד שנתיים. עודף כזה עלול ליצור בעיה לחברות בענף, והמשק הולך כנראה לקראת כיווץ. שנית, בנדל"ן מסחרי תהיה שונות גבוהה בין המרכזים החזקים והחלשים. ראינו בדו"חות של ישראכרט ירידה באשראי צרכני וזה מקרין ישירות על החנויות ששוכרות ומגדיל את הלחץ". עמית מסביר כי קשה להבחין בעומס האמיתי על השוכרים, כי חברות הנדל"ן מפרסמות עומס פדיון ממוצע (השיעור מפדיון החנות שאותו לוקחים בעלי הקניון מבעלי החניות - א"ג), אך יש חנויות קטנות שעומס הפדיון שלהן עומד על 25%".

בנוסף, עמית צופה כי רבים מהפרויקטים שמתוכננים לחמש השנים הקרובות לא ייצאו לפועל, כי "לא יהיו הצדקה כלכלית או מימון. הכל תלוי בקצב הצמיחה של המשק, ונראה שעלול להיווצר עודף היצע".