ראיון "כלכליסט" - גולן רובינשטיין: "לאף אחד אין אומץ לדבר על איחוד במשפחה"

יום ראשון בערב, בית הדיור המוגן שבעה כוכבים בהרצליה פיתוח. גולן רובינשטיין, מנכ"ל ואחד מבעלי חברת הנדל"ן הבורסאית בית הזהב, לבוש בקפידה ונראה קצת כמו ילד בר מצווה. הוא מסתובב בלובי בין שלל האורחים ומפזר חיוכים. על הפרק: השלמת עסקת רכישתו של הפרויקט על ידי החברה - עסקה שלקח זמן רב להשלים ודרשה סבלנות ונחישות.

רובינשטיין (44) הוא נצר למשפחה מוכרת מאוד בשוק הנדל"ן הישראלי, משפחה שהקימה אימפריה עסקית שהתפרקה אי שם בשנות השמונים. הרובישנטיין המפורסם יותר במשפחה, וככל הנראה גם העשיר יותר מבחינה עסקית, הוא דווקא בן דודו של גולן, גיל רובינשטיין, שנכח באירוע ועוסק גם בתחום הדיור לגיל השלישי.

ככל שזה תלוי בגולן, גם אם לא יאמר זאת במפורש, הוא כאן כדי להחזיר עטרה ליושנה - זו שאיבדה משפחתו בשל מאבקי שליטה וסכסוכים פנימיים שהזיקו לכולם. רכישת הפרויקט שנעשתה על ידי רובינשטיין, בשיתוף מנכ"ל מגדל יונל כהן ואודי רובינשטיין (שאינו קשור למשפחה), היא הזדמנות טובה לחשוף את עסקיו של בן הדוד הפחות מוכר במשפחה. בראיון ראשון רובינשטיין מאפשר הצצה לתחום הנמצא בליבת עסקיו ונחשב לרווחי ביותר בענף הנדל"ן המניב - בתי דיור לגיל השלישי.

"מקווה לתשואה של יותר מ־10%"

"בתי דיור מוגן הם כמו כל עסקת נדל"ן מניב אחרת", אומר רובינשטיין, "זה שונה לגמרי בצורת תפעול, אבל מבחינה פיננסית העיקרון דומה: אתה לוקח הלוואה, במקרה הזה הלוואה של הדיירים וכסף שאתה מביא, ורוצה לראות עליו תשואה. אני מקווה פה לתשואות גבוהות יותר מ־10% על הכסף שלנו".

במסגרת עסקת הרכישה של בית שבעה כוכבים, רכשה בית הזהב את החברה שהחזיקה בפרויקט מאנשי העסקים אפי שורקה ויעקב בר, תמורת 40 מיליון שקל. החברה לקחה על עצמה בעסקה גם התחייבויות קיימות לדיירי הפרויקט בגובה 110 מיליון שקל.

בית שבעה כוכבים נחשב לפרויקט יוקרתי למדי לגיל הזהב. הוא כולל 106 יחידות דיור על שטח של 14 אלף מ"ר, בריכת שחייה, חדר כושר, מסעדה, ספא ואפילו מספרה מיוחדת המיועדת לדיירים.

"רכישת הפרויקט היא מהלך אסטרטגי עבורנו", חושף רובינשטיין את מאחורי הקלעים של עסקת הרכישה. "המטרה שלנו היא ליצור רשת ארצית של מבני דיור מוגן ברמה גבוהה ובהתמחות נקודתית לפי קהל היעד".

לדברי רובינשטיין, הקבוצה צברה ניסיון רב בתחום הדיור המוגן. "הניסיון הזה רק יעזור לנו להשביח את פרויקט שבעה כוכבים".

"אני בקשר טוב גם עם הצד השני של המשפחה"

כשמדברים על משפחת רובינשטיין אי אפשר להימנע מאזכור תקציר הפרקים הקודמים כדי להבין את התמונה. האחים אהרון ואברהם רובינשטיין הקימו את האימפריה העסקית של המשפחה שהגיעה לשיאה בסוף שנות ה־70, והחזיקה בחברת רובינשטיין הקבלנית ובחברת ההשקעות לנדקו.

אהרון רובינשטיין, שהיה בשעתו בעל המניות העיקרי בחברה, הוא אביהם של שר החינוך לשעבר, פרופ' אמנון רובינשטיין, ושל גיורא ומוטי רובינשטיין, אביו של גולן. הרובינשטיינים המוכרים יותר במפה העסקית הם בנו של אברהם, רמי רובינשטיין ובנו גיל רובינשטיין, שמחזיקים בין היתר במגדלי רובינשטיין, בית רובינשטיין, מגדל סונול וארבעה בתי דיור מוגן, ובהם אחוזת ראשונים ואחוזת פולג.

כמו במשפחות אחרות, מתישהו כאשר הדור השני נכנס לתמונה, הכל התחיל להסתבך. חילוקי דעות ביחס לחלוקת הבונוסים והשליטה, ורצונו של אביו של גולן לצאת מהחברה, הובילו לכך שבתחילת שנות השמונים פוצלה הקבוצה לשתי חברות: חברת רובינשטיין שעברה לאברהם רובינשטיין ומשפחתו וחברת אהרון רובינשטיין ובניו.

אהרון ובניו קיבלו את חברת בית הזהב הבורסאית, שנחשבה אז בכלל לעסק המשני של המשפחה, את חברת ההשקעות לנדקו, שפשטה מאוחר יותר את הרגל, ורכוש פרטי, בתים וקרקעות. הקבוצה של אברהם ומשפחתו קיבלה את החברה הקבלנית רובינשטיין ואת הנכסים שבנתה.

הפיצול הזה לא שם קץ למריבות בתוך המשפחה, כאשר ילדיו של אברהם יואב ונורית האשימו את אמם בכך ששינתה את צוואת האב לטובת אחיהם רמי - מאבק משפטי שנמשך עד היום. הבן יואב עבר לארה"ב ופיתח שם עסקים משלו, ומי שהמשיך את חברת רובינשטיין המקורית היו רמי ובנו גיל.

"אני הייתי פחות בתוך זה. הייתי רק בן 15. הזקנים יידעו לספר יותר על מה שהיה", אומר רובינשטיין ביחס למאבקים המשפחתיים. לדבריו, הקשר שלו עם בן־הדוד שלו מקרבה שנייה גיל רובינשטיין הוא מצוין: "הדור החדש בעסקים פה זה רק גילי ואני. אנחנו בקשר טוב, הם היו מוזמנים לאירוע בשבעה כוכבים, וחלקם הגיעו".

לצד בית שבעה כוכבים בהרצליה שבו מחזיק רובינשטיין, הקבוצה שלו מחזיקה גם בבית גיל הזהב בתל אביב. בן־הדוד מקרבה שנייה גיל רובינשטיין מחזיק גם הוא בארבעה בתים לדיור מוגן - ביניהם באחוזת ראשונים בראשון לציון ואחוזת פולג בנתניה. תחרות במשפחה? ממש לא, לפחות אם שואלים את רובינשטיין.

"מפני שבתי הדיור המוגן שלנו נמצאים באזורים שונים, אז אין תחרות. אם היינו בית ליד בית יכול להיות שהמצב היה יכול להיות שונה".

אם היחסים טובים ושניכם בעסקים, למה לא לשלב כוחות בעצם?

"בוא לא נשכח שמשם התחלנו. זה לא עלה על הפרק כי בסוף היום לכל משפחה יש את האג'נדה שלה, אנחנו הרבה אנשים עם הרבה דעות והרבה צרכים. אל תשכחי שבאנו מלהיות יחד ולפעול כקבוצה אחת. לקח לנו עשרים שנה להיפרד. אני לא חושב שלמישהו יש היום אומץ לבוא ולהגיד דבר כזה".

"מגיל 14 הסתובבתי באתרי בנייה בארץ"

מגיל צעיר גדל רובינשטיין על המורשת המשפחתית. "אבא כיוון אותי, ומגיל 14 הסתובבתי באתרי בנייה", הוא מספר. "ינקתי קבלנות. סבא שלי היה לוקח אותי ומראה לי אם משהו חסר. ראיתי את עצמי יותר במלט ופחות בכספים עם חולצות מכופתרות".

למרות החלומות המוקדמים להיות קבלן, אחרי הצבא החל רובינשטיין ללמוד ראיית חשבון ולאחר מכן עבד במחלקת התאגידים של הרשות לניירות ערך. "זה היה בתקופה ששוק ההון רתח, היו הרבה הנפקות ואנחנו היינו כמו צוות קומנדו".ב־1995 פרש רובינשטיין מהרשות ועסק בייעוץ כלכלי אצל דן טהורי. במקביל למד מינהל עסקים בתוכנית קלוג־רקנאטי של אוניברסיטת תל אביב ו־North Western.

"בגיל 32 אבא שלי אמר לי, 'בוא לקבוצה לעבוד איתי'. התחלתי מלמטה. ישבתי על התקציבים, הכספים וניהול כוח האדם. שימשתי כמשנה של אבא שלי, אבל התעסקתי בכל הדברים", הוא נזכר. לאחר ארבע שנים ביקש ממנו אביו, שהיה אז רק בן 65 לקחת את המושכות לידיו. "אולי החוויה מאבא שלו, שלא שיחרר את המושכות, גרמה לו לעשות את הצעד", הוא מספר. ב־2002 מונה למנכ"ל החברה המשפחתית.

לאחר התמוטטות לנדקו, הנכס היחיד שנשאר לקבוצה, היה בית גיל הזהב בתל אביב שכלל קומפלקס של יותר מ־300 יחידות דיור בשטח בנוי של 16 אלף מ"ר. בעשור הקודם החלו לצוץ מתחרים לפרויקט, שהספיק להתיישן לאחר 20 שנות פעילות.

רובינשטיין בנה תוכנית לשדרוג הנכס שכלל הריסה ובנייה מחדש של כל יחידות הדיור והשטחים הציבוריים. עד היום הושקעו בשדרוג 40 מיליון שקלים. "זה מאוד מורכב, כי להבדיל מבית מלון שאתה יכול לסגור קומה ולשפץ, פה גרים אנשים ואתה גם לא רוצה לפגוע לך בהכנסה. אתה לא רוצה לפנות קומה לתקופה ממושכת אז צריך לעשות אותה בפינצטה – עשינו את זה כל פעם כשדייר עזב".

בנוסף הקים רובינשטיין את מחלקת הדיור התומך ומחלקה סיעודית. "הייתי הראשון בארץ להקים דיור תומך, שזה בין דיור מוגן רגיל למחלקה סיעודית. אנשים שנזקקים בכמה פעולות לעזרה יומיומית. יצאתי עם הביצוע ואז גם המצב הכלכלי השתפר. מה שעשינו בבית שיפר את הרווחיות ויכולנו להעלות מחירים. ב־2005 התנאים הבשילו וגייסנו 80 מיליון שקל באיגרות חוב, מה שאיפשר להמשיך להסתכל הלאה".

בחצי השנה שלאחר מכן, ביצע רובינשטיין שלוש השקעות, שתיים מתוכן בחו"ל. "כמו רבים אחרים התחלתי להסתכל על השוק הגרמני ומזרח אירופה. הייתי יותר זהיר מאחרים, מטבעי אני קצת יותר שמרן".

העסקה הראשונה הייתה רכישת קומת משרדים בבניין ברחוב ריב"ל. בהמשך הצליח רובינשטיין לרכוש שתיים וחצי קומות נוספות בבניין וב־2009 כבר שלט ב־95% ממנו. לפני שנתיים מכר רובינשטיין את אחזקותיו בבניין ב־38 מיליון שקל, כשהערכות השווי דיברו על 30 מיליון שקל בלבד. "זה לא שחיפשתי למכור כמו שהקונה רצה לרכוש".

"המבנה ברחוב ריב"ל כלל הרבה סוחרים קטנים, והיה מורכב לניהול מבחינת שכירויות, התעסקות עם חוזים וכאב ראש. נכנסנו, שיפצנו אותו וסידרנו מחדש את החוזים של השוכרים. השתמשתי במערכת האנשים שהייתה לי מבית הזהב, הלוויתי אותם לרגע לנכס הזה, ושינינו את החוזים. אנשים ששילמו 25 שקל למ"ר שילמו במקום זאת 60-50 שקל. באנו עם יכולת וכיסים עמוקים. כך יכולנו לבוא לכל שוכר, לשאול מה הוא רוצה ולשפץ בהתאם. לשוכרים זה מאוד משמעותי".

העסקה השניה שאליה נכנס רובינשטיין היתה שותפות בפרויקט דיור יוקרתי בפראג המשתרע על 35 אלף מטר. "נכנסתי בשותפות עם דורון פרידמן שאיתו עבדתי בדן טהורי ועם יואב לירן. דורון שעבד בדנקנר השקעות והיה אחראי על הפרויקט בפראג אמר לי: 'תשמע יש פה הזדמנות לא נורמלית לרכוש את הפרויקט מדנקנר, הם לא מעוניינים בזה'. נסעתי איתו לאתר והתרשמתי מאוד".

העסקה השלישית שביצע רובינשטיין היתה זו שבה רכש 6% של נכס מניב בקלן שבגרמניה עם מנורה. בשתי העסקאות בחו"ל הוא השקיע 12 מיליון שקלים, השאר הגיע במימון בנקאי.

"אחרי 10 דקות עם יונל הרצנו עסקים"

השותף של רובינשטיין בחברת "בית הזהב" הוא, כאמור, מנכ"ל מגדל, יונל כהן. רובינשטיין מספר כי את כהן הוא פגש בכלל באקראי במסגרת הפעילות העסקית שלו. "כשהכרנו הוא היה האחראי על האסטרטגיה במגדל. אחרי עשר דקות שהתחלנו לדבר, הרצנו כמויות של עסקים ורעיונות. שנינו התלהבנו אחד מהשני, ואמרנו 'בוא נראה לאן זה יוביל'. איכשהו משיחה חצי אקראית שבה אמרנו 'בוא נהיה שותפים' זה התגלגל לזה שדיברתי עם אבא שלי והחלטנו למכור חצי מגרעין השליטה של בית הזהב ליונל בשביל שנהיה שותפים. אז, גם הוא לא ידע שהוא יהיה מנכ"ל מגדל. גם הוא תכנן את הדרך העסקית שלו".

לשותפות הזו הביא יונל כהן את אודי רובינשטיין, שלמרות שם המשפחה אינו קשור לגולן. כהן, שהיה בעל מניות במבטח סיימון, הכיר את אודי רובינשטיין כשמבטח סיימון רכשה את סוכנות הביטוח של אודי. בשנת 2000, כאשר מגדל רכשה את מבטח סיימון עברו השניים למגדל.

"הם היו בעלי אמצעים והקימו חברת השקעות לעצמם" מספר רובינשטיין על שותפיו. "אחת ההשקעות הראשונות שלהם זה בעצם ההשקעה שלי. יונל היה מתוכנן להיות יו"ר, אבל מהר מאוד נאלץ לשנות את התוכנית. ברגע שיונל קיבל את תפקיד מנכ"ל מגדל הוא ניתק את עצמו מהניהול השוטף של בית הזהב. זה בעצם חלק מהגזירות, שהוא נאלץ לקחת על עצמו, ומהרגע הזה הוא היה בעל מניות פאסיבי בחברה. היו"ר הוא אודי רובינשטיין.

למה רצית אותם כשותפים?

"לשים את כל הביצים בסל אחד זה לא טוב ומצד שני אח שלי בלונדון ואבא שלי כבר בגיל פנסיה ולא רציתי לקחת אחריות עליהם. הייתה לי כימיה טובה עם בן אדם שראיתי בו עתיד לא נורמלי. לא טעיתי כנראה כי העובדה היא שהוא מנכ"ל מגדל ואחד המנכ"לים המוערכים במשק. היו לי חושים נכונים לגבי הבן אדם".

"אילו הייתי יודע שיונל יהיה מנכ"ל מגדל יכול להיות שזה לא היה קורה. לא חיפשתי כסף, חיפשתי שותף לעשייה ולהתפתחות. את אודי לא הכרתי כמעט והסכמתי לקבל אותו רק בתנאי שיהיה ברקע ויונל יפעל מולי. בסופו של דבר זה התהפך מהר מאוד. אודי הוא המזוזה של ישראל, אין בן אדם שעובר לידו ולא מנשק אותו".

יחד עם שותפיו כהן ורובינשטיין, ניסה גולן להיכנס להמון עסקאות שרבות מהן לא יצאו לפועל - מרכישת קרקע של 40 דונם ברמת גן ועד ניסיון לרכוש את מאליבו – בעיקר את החלק של אחוזת בית. "כשיונל ואודי נכנסו הם אמרו, בוא נעצור את ההשקעות הבינלאומיות ונחפש השקעות פה בארץ", הוא מספר. "זה היה קשה כי בצד הבינלאומי העולם היה פתוח לגמרי ואנשים רצו גם עסקאות.

"חיפשנו השקעות בתחום הגיל השלישי, הקמנו חברות כוח אדם לסיעוד ואושרנו כספק מורשה על ידי המדינה, אך עדיין לא פיתחנו את השירות הזה", ממשיך רובינשטיין. "בדקנו את כל מה שקשור לתחום השירותים לגיל השלישי אבל מרבית המאמץ היה למצוא עסקאות גדולות. בין הדברים שבדקתי היה מכירת רשת הדיור המוגן "עד 120" שהפניקס החליטו בסופו של דבר לא למכור.

החיפושים אחר השקעה בתחום הובילו את רובינשטיין לרכישת בית הדיור המוגן שבעה כוכבים בהרצליה: "התהליך לא היה פשוט ולקח שנה וחודשיים", הוא מספר. "אפי (שורקה - ה"ש) לא רצה למכור את הנכס לדעתי, אבל מצד שני הוא הבין שהוא צריך לעשות את זה מכיוון שהוא לא מבין בדיור מוגן וזה סתם פוגע בנכס. עסק שעומד שנתיים על המדף לא טוב גם לעובדים וגם דיירים לא רוצים לבוא אליו".

לדברי רובינשטיין, העסקה הלכה והסתבכה. "מבנה השרשור והבעלות בנכס היה מורכב מחברות שהיו לשורקה בארה"ב והוא רצה שנקנה אותן, אבל לא רצינו להיכנס לזה. היינו צריכים אישורים כדי להוכיח מי מחזיק במניות. רצינו לפנות למשרד עורכי דין בארה"ב שייעשה את הבדיקה, אבל הוא לא הסכים. על זה היה ויכוח חודשים".

"רוצים להתרחב עם הדיור המוגן לאנגליה"

איפה תהיו בעוד שנה או עשר שנים מהיום?

"אנחנו מתכוונים להרחיב את הרשת. אני מחפש קרקע לייזום לצד רכישה של בתי דיור מוגן קיימים ועובדים. בגיל השלישי אנחנו עובדים על מיזם של שירות לבית, ולצורך העניין גייסנו מנהלת פיתוח עסקי. זה יכול להיות גם ברמה של לחצני מצוקה וגם תוספות של שירותים שאין כאן. היעד הוא לעשות תוך שנה מהיום עוד עסקה בסדר הגודל של שבעת כוכבים והרבה יותר מזה.

"השוק בישראל הוא שוק קטן", ממשיך רובינשטיין. "קשה להתפתח כאן ויש מצוקת קרקעות אדירה. לא בא לי לבנות מחוץ לאזור המרכז, כי ייתכן שלא יהיה ביקוש לבתי דיור בסטנדרטים שלנו באזורים האלה. לכן יותר משנתיים אנחנו מחפשים מחוץ לישראל. הסתכלנו על גרמניה ופולין אבל בעיקר על הכוונת כרגע זה אנגליה, אין שם כמעט דיור מוגן.

למה אנגליה?

"ברמת המאקרו זו מדינה מערבית מובילה, שאמנם מנותקת מאירופה וסובלת ממיתון כמו שאר העולם, אבל פועלת נכון כדי לצאת מהמיתון ולדעתי תהיה הראשונה לצאת ממנו. באנגליה יש גם סביבה עסקית מאוד ברורה, שפה שאנחנו מכירים, מציאות משפטית דומה לישראל, וזו מדינה לא סוציאליסטית במובן זה שאם אתה מחזיק דירה אתה 'לנד־לורד' בניגוד למקומות אחרים באירופה. גם הפאונד נמוך באופן יחסי.

"ברמת המיקרו הדמוגרפיה בלתי תיאומן. בכל העולם שיעור האוכלוסייה המבוגרת יעלה בעקבות הבייבי בום של מלחמת העולם השנייה, אבל באנגליה הגרפים מראים שהאוכלוסייה המבוגרת תכפיל את עצמה. ההיצע כל הזמן קטן והביקוש עולה. יש יכולת מימון ארוכת־טווח טובה באנגליה וזה תחום סולידי, ש שכמעט שלא נפגע כתוצאה מהמיתון. התפוסות טובות ושיעורי הרווחיות שועמדים על מעל 30%, ולכן זה יעד טוב מבחינתנו".