לאן נעלמו החניות שהובטחו לדיירי מגדל המושבה בפתח תקווה?

חודשים ספורים לפני מסירת מגדל המושבה בפתח תקווה, גילו דיירי הבניין כי מספר החניות שנבנו עבורם בו נמוך משמעותית מזה שהוצג להם על ידי מארגני קבוצת הרכישה של חברת מגדלים ומהיתר הבנייה שניתן על ידי העירייה.

ל"כלכליסט" נודע כי אף שבמצגות השיווק של הפרויקט ובדו"ח האפס שלו (דו"ח השמאי המוגש לבנק לקבלת מימון) עמד מספר החניות שהבטיחה מגדלים בבניין על 248 (יחס של שתי חניות לדירה), בפועל הוא כולל 225 חניות בלבד (יחס של 1:1.8 חניות לדירה).

חברי קבוצת הרכישה, שאורגנה על ידי מגדלים ושווקה עם קפיטל גרופ, גילו את המחסור בעקבות שיחה אקראית שקיימה אחת הרוכשות עם חברה בוועד הקבוצה (שבו חברה גם קרן בן־דוד, מבעלות מגדלים המחזיקה פנטהאוז).

בשיחה סיפרה החברה כי במגדל קיימת בעיית חניה הידועה זה כמה חודשים וטרם נמצא לה פתרון. בעקבות הגילוי ביטלו חברי הקבוצה את ההגרלה שתכננו לערוך והיתה אמורה לקבוע איפה ימוקמו החניות של כל אחד מהם.

"מחדל חמור בבנייה"

פרויקט מגדל המושבה ממוקם בשכונת אם המושבות בפתח תקווה, בין הרחובות רחבעם זאבי וראשון לציון. הפרויקט משתרע על מגרש בשטח של 2.4 דונמים. ב־2009 קיבלה מגדלים אופציה על הקרקע מבעלת המגרש, חברת רוטשטיין, ובמרץ באותה השנה היא מימשה את האופציה על השטח תמורת 42 מיליון שקל.

מתברר כי בעת רכישת האופציה סיימו היזמים המקוריים של הפרויקט הליך מול מוסדות התכנון להגדלת זכויות הבנייה בפרויקט. במסגרת זו גדל מספר הקומות בבניין מ־18 ל־23, והיחס של מספר החניות לדירה עלה מ־1:1.8 ל־1:2. לפי היתר הבנייה האחרון שניתן לבניין, היזמים היו אמורים לבנות 248 חניות בבניין: 217 חניות תת־קרקעיות ו־31 חניות עיליות.

"אנחנו לא מבינים איך מספר החניות בבניין ירד בצורה משמעותית כל כך", אמר ל"כלכליסט" אחד מחברי הקבוצה שהעדיף להישאר בעילום שם. "שכרנו את אנשי המקצוע הטובים ביותר בשוק, ולמרות הכל התרחש כאן מחדל שאף אחד לא עלה עליו. המחדל מבחינתנו רלבנטי לכל הליך הבנייה. לא יכול להיות שפרויקט בעלות של יותר מ־100 מיליון שקל 'לא יוצא טוב'".

לדבריו, "עכשיו כל הגורמים שמעורבים בפרויקט מנסים לזרוק את זה אחד על השני. האדריכל מנסה לזרוק את האחריות על המהנדס, והמהנדס מנסה לזרוק את זה על האדריכל. הבנתי שכרגע אין לנו כבר מה לעשות עם החניות, ומה שנשאר זה רק לקבוע מנגנון פיצוי שיהיה מקובל על כולם".

האכלוס עלול להתעכב

בשיחה עם "כלכליסט" הודתה בן־דוד שיש בעיה עם מספר החניות בפרויקט, אך לא השיבה מי אחראי לה. בן־דוד עצמה העריכה כי מדובר בפרט טכני שניתן לפתרון בשטח, אך היות שמועד האכלוס של הבניין נקבע לדצמבר הקרוב, כל פתרון שיימצא יצטרך להיות מיושם במהירות.

אי־התאמה במועד האכלוס בין מספר החניות המופיע בהיתר למצב בשטח עשוי לחייב את חברי הקבוצה להגיש בקשה לשינוי ההיתר - הליך שעלול לעכב משמעותית את אכלוס הבניין.

מהנדס עיר שעמו שוחחנו על הנושא העריך כי עיריית פתח תקווה תתקשה למצוא דרך להעניק היתר אכלוס לבניין (טופס 4) בנסיבות שתוארו: "מעולם לא נתקלתי במצב כזה, אבל ברור לי שלעולם לא הייתי נותן טופס 4 בסיטואציה כזו, ואין ספק שרוכשי הדירות ייפגעו".

לעומת המהנדס, בן־דוד עצמה נשמעה רגועה: "הנושא מתברר ואני לא יודעת להתייחס אליו בצורה ספציפית, כי הוא נמצא בבדיקות בעירייה. עדיין לא מסרנו את הדירות, ויש עוד כמה חודשים. יש בפרויקט שפ"פ עליון (שטח פרטי פתוח - ד"ל) ושטחי גינון, ולעתים העירייה מאפשרת ליצור מקומות חניה נוספים במקום שבו שטחי הגינון מספיקים ביחס למגרש. עם זאת, מוקדם להתייחס לכך. יש לנו אישור של העירייה וכל שנותר הוא למצוא פתרון, אם בדרך של מכפילים (מתקנים שמאפשרים חניה בקומות - ד"ל) ואם בדרך של חניות עיליות", אמרה בן־דוד.

על השאלה האם פתרון של מכפילי חניה יחייב את הרוכשים בתוספת תשלום, אמרה בן־דוד: "כיוון שהחניות מתוקצבות בפרויקט, אני לא רואה סיבה לכך שתידרש תוספת. כל עוד יש אישור של העירייה, יש אינסוף פתרונות לכך וזה לא מה שצריך להדיר שינה מעיניהם של הדיירים. כמו כן, לדעתי יש דיירים שרכשו רק חניה אחת, ולכן ייתכן שהעירייה תאשר לנו להפחית את מכסת החניות.

בן־דוד הסבירה כי "בעת מתן ההיתר, העירייה קובעת תקן מינימום ותקן מקסימום לחניות. אם אנשים קנו מספר חניות נמוך יותר, אני לא חייבת להגיע למקסימום. 248 חניות הוא המספר המקסימלי והוא הרבה מעבר למה שהעירייה וההיתר מחייבים אותנו, ואני יכולה להעביר את אישור הוועדה שמוכיח זאת" (נכון למועד פרסום הכתבה לא הגיע האישור המדובר).

"האחריות על הקבוצה"

עיריית פתח תקווה מסרה בתגובה כי הבקשה להיתר כללה תקן חניה של 1.8 חניות לדירה, כלומר 223 מקומות חניה: "בעת הדיון בבקשת היזם לתוספת זכויות, החליטה ועדת התנגדויות להגדיל את התקן לשתי חניות לדירה, כלומר 248 מקומות חניה. את פתרונות החניה יש לתת בתוך מגרש המגורים ולא בחלק הפרטי הפתוח, שכן שטח זה יועד כזכות הנאה לציבור על ידי חיבור החלק העילי של השטח הפרטי הפתוח לשצ"פ (שטח ציבורי פתוח), כך שיהווה שטח ירוק לטובת הציבור. האחריות לכלל פתרונות החניה היא על עורך הבקשה הראשי (קבוצת הרכישה - ד"ל) ויועצי התנועה מטעמו כחוק".