בינת שוורץ: "אנחנו בשעת חירום מבחינת שוק הדיור"

בינת שוורץ, מנהלת מינהל התכנון במשרד הפנים - האגף המקצועי בתחום התכנון והבנייה בממשלת ישראל - אומרת בפה מלא: "אנו בשעת חירום מבחינת שוק הדיור. במרכז הארץ יש היום מעט מאוד שטח שאפשר לבנות עליו לפי התוכניות הקיימות. זה אומר מצוקה גדולה מאוד, ואנו צריכים לעדכן את התוכניות כדי לאפשר שם בנייה שתענה על הצרכים והביקושים, אחרת ייגמרו השטחים המתוכננים במרכז שניתן יהיה לבנות עליהם".

כאשר הדברים האלה נשמעים מפיה של האשה שעומדת בראש הפירמידה שאמורה ליישם את מה שכל כך דרוש כיום מבחינת דיור במדינה - התייעלות, שחרור פקקים, קיצור הבירוקרטיה וזירוז הטיפול בתוכניות בנייה שיגדילו את היצע הדירות בשוק הנדל"ן ההולך וגואה - זו בהחלט סיבה לדאגה.

עם זאת, בראיון ל"כלכליסט" מצליחה שוורץ, שהתמנתה לתפקיד לפני כשנה, להשאיר קצת מקום לאופטימיות שמשהו בכל זאת ישתנה מבחינת היצע הקרקעות לבנייה - הגורם המשמעותי ביותר בקביעת מחירי הדירות.

אם באופן היפותטי הממשלה היתה משחררת קרקעות במחירים מופחתים, מה זה היה עושה למחירי הדיור?

"אין כנראה נוסחת קסם שבה פעולה אחת תוריד את מחירי הדיור. צריך להיות סל של פעולות מתואמות ומתוזמנות שקשורות בהיבטים כלכליים ומימוניים, בהיבטים תמריציים לקבלנים ויזמים ולבעלי קרקע פרטית לשחרר את הקרקעות, וגם בהיבט של הגדלת ההיצע מטעם המדינה, כלומר שחרור קרקעות במחירים כאלה או אחרים לסוגים שונים של דיור. עד היום המדינה ייצרה כמעט רק דירות למגורים, היא לא ייצרה כמעט בכלל דירות להשכרה מאורגנת, למעט עמיגור ועמידר, שלא הצליחו. אני חושבת שאם נייצר גם דירות להשכרה, כל הגורמים הללו יחד ייצרו שוק רגוע יותר".

בינת שוורץ. יש מעט מאוד שטח שאפשר לבנות עליו במרכז לפי התוכניות" | צילום: מיקי אלון

האם לדעתך מדיניות שחרור הקרקעות לבנייה מושפעת בעיקר משיקולי הכנסות ורווח?

"לא נכון להגיד שהמדינה שוקלת רק הכנסות. היא שוקלת הכל ומגיבה לצרכים ולדרישות. אני רואה היום כיוון משמעותי שנוקטת מועצת מינהל מקרקעי ישראל, שמקבלת החלטות על פרסום מכרזים במחיר למשתכן, מכרזים עם דירות להשכרה ומכרזים בלי מחיר מינימום לקרקעות. באופן הזה יש ניסיון לתת ביטוי לאינטרסים מגוונים ומנוגדים. מנגד, אתה גם לא רוצה להפחית בערך קרקעות המדינה כי בסופו של יום הכסף הזה מתגלגל לחינוך ולרווחה. זה לא כסף שנשאר בתוך עולם הקרקעות, הוא יוצא החוצה".

שוורץ: הקבלנים צריכים לממש את הקרקעות מהר

מערכת התכנון שאת עומדת בראשה יכולה בכלל לתת מענה להחלטה של הממשלה להוציא קרקעות לשוק?

"בדרך כלל המינהל משווק קרקעות מתוכננות. בגלל זה נכנסנו להילוך גבוה עכשיו, כי באמת ראינו שבאזור המרכז למינהל אין כמעט קרקעות מתוכננות על המדף שהוא יוכל לשווק. ברגע שאנו מסיימים את התכנון המינהל יכול לשווק, והקבלנים בדרך כלל לא מתעכבים. היום יש כ־15 אלף יחידות דיור בלבד שהקבלנים זכו בהן במכרזי המינהל ועדיין לא מימשו אותן, אבל העיכוב אינו דרמטי".

כששוורץ מדברת על "הילוך גבוה" היא מגבה זאת במספרים, ושולפת רשימת יחידות דיור שאושרו מתחילת 2012, מתוכן 5,000 יחידות דיור בראש העין, 3,500 ברעננה, 2,500 בבית שמש, 1,800 בגבעת שמואל ועוד. "אלה תוכניות מפורטות שכבר אושרו בוועדות המחוזיות ואפשר לממש אותן מיידית, גם על קרקעות מינהל וגם על קרקעות פרטיות. עד היום, ועוד לא סיימנו את 2012, אישרנו 53 אלף יחידות דיור, שזה יותר מפי שניים ממספר הדירות שאישרנו בכל אחת מחמש השנים האחרונות".

פעילות מאומצת זו מגיעה בעקבות החלטת ממשלה שהתקבלה עוד לפני פרוץ המחאה החברתית בקיץ שעבר: לחזור לתכנן על קרקעות במרכז הארץ. "יש לנו באמת מחסור גדול באזור המרכז", אומרת שוורץ, "אבל הוא הולך להצטמצם באופן משמעותי בשנים הקרובות, ואני חושבת שכל מי שמחזיק קרקע פרטית מתוכננת ולא ממהר לממש אותה - כדאי לו, בהיבט רציונלי, לממש אותה מהר, כי תכף המדינה תתחיל להוציא קרקעות במרכז במספרים משמעותיים, ובדרך כלל יש לזה השפעה על המחיר".

"הקרקעות המשמעותיות הן מחנות צה"ל שיתפנו"

"במצב של היום שבו החוסר בקרקע כל כך גדול וההיצע כל כך קטן מול הביקושים - נגלוש גם אל השטחים הפתוחים", מסבירה שוורץ ומוסיפה כי "למרות הדימוי הנפוץ שהשטחים הפתוחים הולכים ונכחדים, היום רק 5% משטח המדינה הם בנויים, כמיליון דונם. התוכניות שלנו לשנים הקרובות מוסיפות עוד 8% לשטחים הבנויים".

שוורץ מביאה איתה תפיסה תכנונית שלפיה "השטח הבנוי יהיה מגוון יותר. אנו מנסים ליצור מצב של בנייה פחות הומוגנית, וכתוצאה מכך גם האוכלוסייה תהיה יותר הטרוגנית. תכנון של יחידות דיור קטנות וגם גדולות גם לצורכי השכרה וגם לבעלות".

ואיך תפתרו את בעיית הביקושים במרכז הארץ?

"אנו מזהים אזורים שהם יותר אורבניים וכאלה שהם יותר פתוחים. בגושים הפתוחים נשתדל לא לגעת, אבל בגושים האורבניים אנו מזהים חטיבות קרקע שאינן בנויות ואנו מתכננים לבנות אותן. החטיבות הגדולות והמשמעותיות הן מחנות צה"ל שיתפנו: סירקין, צריפין, תל השומר ותעש בשרון. אני גם מאמינה שהדבר הבא במרכז יהיה לוד. יש שם שטחים וזו עיר מגוונת עם נגישות מצוינת. בנוסף יש הרבה תוכניות מאושרות על קרקעות פרטיות שעדיין לא מומשו כמו באבן יהודה, תל מונד, רעננה ועוד, אבל זה לא בידיים של המדינה. היא לא תוכל לקבוע מתי הקרקעות האלה יתחילו להיבנות".

כמה זמן אחרי התכנון יוכל המינהל להוציא את הקרקעות למכרזים?

"זה משתנה בהתאם לתנאים במכרז ואם יש חוכרים שצריך לפדות אותם. אני מניחה שזה יכול לקחת בין חצי שנה לשלוש שנים עד לשיווק שלהן, ומהשיווק עד לתחילת הבנייה גם לוקח זמן".

וזה בהנחה שהבירוקרטיה לא תעצור הכל בדרך?

"חיסול הבירוקרטיה זה לא דבר שאפשר או צריך לעשות, רק צריך להפוך אותה לשפויה. הבעיות הן רבות: ראשית, מערכת הוועדות המחוזיות לא בנויה כמקשה אחת, אלא היא מפוצלת ברמה הארגונית. שנית, יש הרבה גורמים בעלי סמכות בתהליך - המשרד להגנת הסביבה, רשות הניקוז, משרד הבריאות, משרד התחבורה וכו'. שלישית, המערכת מאוד ריכוזית. יש שש ועדות מחוזיות שצריכות לשרת 120 ועדות מקומיות ו־7.5 מיליון תושבים. כל אלה יחד זה מתכון לכישלון".

ומה הולך להשתנות?

"אני פועלת מבחינה ארגונית כדי להפחית את הריכוזיות. בנוסף, התחלנו בהליך של תיאום בין משרדי הממשלה, ואני מקווה שב־2013 תהיה תוכנית עבודה אחת שכל משרדי הממשלה יתמקדו בה".