שוק הנדל"ן הישראלי הוא בעצם זול

הנדל"ן הישראלי במדינת ישראל הוא נדל"ן קדוש. עד כמה קדוש? עדיין לא הגענו למצב שבו רק כוהנים רוכשים נדל"ן בארץ הקודש, אך הרוב המוחלט של המשקיעים בנדל"ן בישראל הם ישראלים או יהודים תושבי התפוצות – בעיקר מצפון אמריקה וצרפת.

אם ניתן לאיש שיווק מוכשר את האפשרות לשווק פרויקט נדל"ן בישראל, הוא יגלה כי מחוץ למעגל "חובבי ציון", יבחרו משקיעי נדל"ן להשקיע את כספם במדינות קצת יותר יציבות מישראל. מדינות שאין עליהן איומים ביטחוניים קיומיים. ואם כבר מדברים על נדל"ן, אז אולי גם מדינות שבהן הסיכוי להתרחשות של רעידת אדמה נמוך יותר והמוכנות של המבנים גבוהה יותר.

שוק הנדל"ן הישראלי, למרות המחאה החברתית ולמרות הקושי של חלקים גדלים והולכים באוכלוסיה למצוא בו דירה ראויה, הוא שוק זול יחסית בשל רשימת הסיכונים שתוארו קודם וגם בשל סיכונים אחרים. בהונג קונג ובסינגפור המחירים גבוהים פי 4. דירה בישראל שעולה בימים סוערים אלה מיליון שקל, היתה יכולה להימכר ב-4 מיליון שקל אם היה מסתיים הסכסוך עם המדינות השכנות. עליית המחירים היתה נגרמת גם בשל רמת חיים גבוהה יותר שהיתה נובעת מהוצאות ביטחון נמוכות, אך גם בשל כניסה של משקיעי נדל"ן מחו"ל, שאכן יראו בשוק הנדל"ן בישראל הזדמנות עסקית סולידית יחסית ולא מקום שבו הם עלולים לשים את כספם על קרן הצבי.

סינגפור. יקרה יותר | צילום: בלומברג

קשה לחשוב על מצב שבו ישראלים ויהודים היו מעזים להשקיע בנכס נדל"ן באחת מהמדינות השכנות לישראל, כמו פנטהאוז בקהיר, וילה בדמשק או אפילו דירת סטודנטים בביירות. ללא קשר לטיב היחסים בין ישראל למדינות אלה, התפישה של המשקיעים בנדל"ן בחו"ל היא כי במדינה שבה השלטון לא יציב והסיכוי לעימות צבאי גבוה, יש סיכון רב בהשקעה בנדל"ן. ישראל אינה שונה בהרבה ממדינותיה השכנות מבחינת רמת הסיכון של ההשקעה. 

אפשר להסכים עם כך שהמשקיעים בחו"ל מסתכלים על השוק הישראלי בחוסר הבנה וידיעה, ולכן מעריכים הערכת יתר את הסיכון הכרוך בנדל"ן להשקעה בישראל. מאידך, כדאי לשים לב כי המשקיעים הישראלים פועלים בשוק הישראלי פחות "מהראש" ובעיקר "מהבטן", כלומר – מעדיפים השקעה "קרובה לבית" מאשר השקעה אטרקטיבית יותר אך מוכרת פחות.

בשוק ההון הישראלי גילו גופים מוסדיים ומשקיעים פרטיים כבר לפני עשרות שנים את יתרונות פיזור ההשקעה והשקעה בני"ע זרים במשקל שווה, אם לא השקעה גדולה יותר בחו"ל.

בתקופה הנוכחית של מידע זמין ונגיש הן על נכסים מוחשיים והן על נכסים פיננסיים אין הבדל מהותי בין השקעה במניית גולדמן זאקס או דויטשה בנק לבין רכישת בית במישיגן או דירה בלייפציג. כנראה שבעתיד הרחוק נראה כאן בישראל יותר משקיעים זרים בענף הנדל"ן. בעתיד הקרוב, מומלץ למשקיעי הנדל"ן הישראלים לממש את יתרונות ההשקעה בנדל"ן מעבר לים.

הכותב הוא מנכ"ל SB Capital