בלעדי ל"כלכליסט" - פתרון האוצר לבעיית הדיור: הכבדת מיסוי על תושבי החוץ

משרד האוצר מבקש להכניס לחוק ההסדרים הבא, בהנחה שייצא לדרך, גזירות על תושבים זרים שמעוניינים לרכוש או למכור דירות בישראל. כך נודע ל"כלכליסט". מטרת האוצר היא להרחיק משוק הנדל"ן את התושבים הזרים, שרוכשים דירות אף שאינם גרים בהן כל השנה ובכך מעלים את מחירי השוק.

שורת המהלכים שבכוונת האוצר להכניס לחוק ההסדרים צפויה להניב, על פי הערכות, 400–600 מיליון שקל בשנה.

במסגרת המהלכים בוחנים באוצר את האפשרות למנוע מתושבי החוץ את ההטבה במס הרכישה הנהוגה ברכישת דירה ראשונה בישראל. במקום זאת שוקלים להטיל על תושבי חוץ את מדרגות המס הגבוהות הנהוגות ברכישת דירות להשקעה, גם בעסקת רכישה של דירה ראשונה בישראל.

כיום רכישת דירה ראשונה בישראל במחיר הנמוך מ־1.42 מיליון שקל פטורה ממס רכישה; רכישת דירה ראשונה במחיר 1.42–1.6 מיליון שקל ממוסה בשיעור של 3.5%; ורכישת דירה ראשונה במחיר הגבוה מ־1.6 מיליון שקל ממוסה ב־5%. מנגד, ברכישת דירות להשקעה מדרגות המס שונות (בהתאם להוראת השעה שתוקפה אמור לפוג בסוף 2012): דירה להשקעה במחיר הנמוך ממיליון שקל ממוסה ב־5%; דירה במחיר 1–3 מיליון שקל ממוסה ב־% ;6ודירה היקרה מ־3 מיליון שקל ממוסה ב־7%.

תושבי חוץ שיעלו ארצה ויהפכו לתושבי ישראל בתוך ארבע שנים מרכישת הדירה יהיו זכאים לפטור בהתאם לרכישת דירת מגורים ראשונה, ויקבלו את כספם חזרה.

לבטל את הפטור ממס שבח לתושבי חוץ

מגבלה נוספת על תושבי החוץ שנשקלת היא ביטול הפטור ממס שבח שיש לתושבים אלו בעת מכירת דירת מגורים בישראל.

הסיבה להצעה לבטל את הפטור היא האמנות השונות בין ישראל למדינות אחרות. לדוגמה, על פי אמנת המס בין ישראל לצרפת, תושב צרפתי שמוכר כיום את דירתו בישראל אמור לשלם את המס הנדרש בישראל ואת השלמת המס בצרפת. מאחר שבישראל ניתן לו פטור, הוא משלם את מלוא המס לצרפת. באוצר לא רואים את ההיגיון שבהענקת פטור שמעביר את כספי המס לקופת צרפת ולכן מבקשים לבטלו.

רו"ח רן ארצי ממשרד ארצי את חיבה המתמחה במסים סבור כי "באוצר מטפלים בפינה קטנה וחשוכה שאינה המהות של עליית מחירי הנדל"ן. אם המטרה של האוצר היא לצמצם את ההשקעות של תושבי חוץ יכול להיות שזה יפעל, אבל צריך לזכור שהוספת מס רכישה אינה בעייתית מבחינתם. זה לא מה שירתיע את תושבי החוץ מלרכוש כאן דירות, כיוון שרבים עושים זאת משיקולים שאינם נוגעים בתשואה. את הפתרונות הייתי דווקא מחפש בעידוד אותם תושבים למכירת דירותיהם בישראל".

מצוקת הדיור והרצון להגדיל את היצע הדירות בישראל בשנים האחרונות הביאו את משרד האוצר להוציא את הוראת השעה, שלפיה מוענק כיום פטור ממס שבח במכירת שתי דירות. עתה מבקשים באוצר שלא להאריך את הוראת השעה, שתוקפה אמור לפוג בתום 2012. לפי הדין הנוהג בישראל, כל אדם זכאי לפטור ממס שבח אחת לארבע שנים בעת מכירת דירה. לפי הוראת השעה, ישנו פטור ממס שבח במכירת שתי דירות בשנים2011 ו־2012, בתנאי שערך הדירה לא יעלה על 2.2 מיליון שקל.

כחלק ממהלך כולל של משרד האוצר לטפל במחירים הגבוהים בענף הנדל"ן תוקן סעיף 70 לחוק מיסוי מקרקעין בהוראת שעה, ועתה מבקשים באוצר להפוך את התיקון לקבוע.

התיקון בא לפתור את הקשיים הכרוכים ברישום בעלות על מקרקעין בטאבו. בעבר נדרשו הרוכשים להוכיח שהמוכר שילם מקדמה בגובה 15% ממס השבח, מה שסיבך ועיכב עסקאות רבות. לאחר התיקון נדרשים הקבלנים להעביר מקדמה קטנה יותר - 7.5% ממס השבח בלבד. באוצר מבקשים להפוך את הוראת השעה הזאת לקבועה בחוק.

רוכשי הדירות ישלמו יותר על התשתיות

בתוך כך מתכננים באוצר להגדיל את היטל פיתוח התשתיות ב־5%.

כיום אדם הרוכש קרקע לבנייה עצמית, משלם מס למועצה המקומית על עבודות התשתית שנדרשו סביב הקרקע (ביוב, חשמל, כבישים ועוד). בית המשפט העליון קבע (בפסק דין שרביט) כי ניתן לגבות מס רק על פיתוח התשתית שבוצע עד מועד רכישת הקרקע, והרוכש לא ימוסה על כל פיתוח עתידי. כיום היטלי הפיתוח לדירות בבנייה רוויה במרכז הארץ עומדים על 50–80 אלף שקל לדירה בתוך שכונות קיימות. באזורים שהבנייה בהם היא ראשונית מוטלת תוספת של עד 20% לעלות זו. כעת מבקש האוצר להעביר חוק שיבטל את פסק הדין ויאפשר מיסוי של כל הוצאות הפיתוח. המהלך אמור לייקר את מחיר הדירה, אך על פי גורם בכיר באוצר: "מדובר בעלות זניחה עבור דירה".

בנוסף לצעדים אלו, משרד ראש הממשלה מקדם כיום הצעת חוק חדשה שמטרתה להוריד את מחירי הדירות באמצעות מיסוי חברות שמחזיקות במשך יותר משלוש שנים במקרקעין ללא שימוש. המס ייגבה בעת המכירה, לא ייחשב להוצאה מוכרת, ולא יוטל על קרקע ריקה שהוענקה בירושה.