ראובן קוגן: "מכרזי הקרקעות בשיטת המחיר למשתכן נכשלו"

ראובן קוגן, סגן הממונה על התקציבים באוצר ומי שאחראי על תחום הנדל"ן במשרד, ממהר להדוף את הביקורת על כך שהמדינה אינה עושה די לפתרון משבר הדיור. כמי שהתפתחותו המקצועית נעשתה במשרד האוצר הוא לא מאמין בשיטות של הפחתת מחיר הקרקעות, או אפילו בחלוקת קרקעות בחינם אלא בוטח בכוחות השוק, ובכך שיש למכור את הקרקע למרבה במחיר. "זה לא משנה אם הקרקע תוקצה ישירות למי שהציע את ההצעה הכי גבוהה או דרך מתווך. יש הרבה דוגמאות לכך שקרקעות המדינה נמסרו לפרט מסוים בהנחה ואחר כך נמכרו בשוק המשנה במחיר גבוה יותר. למה? כי הוא קיבל הנחה רגולטורית מהמדינה ורצה למקסם רווחים".

אבל יש דרכים להגביל זאת.

"עד היום זה לא כל כך עבד, גם במקרים של מכרזי מחיר למשתכן (מכרזי קרקעות במחיר מופחת שבהם הזוכה הוא מי שמציע את מחיר הדירה הסופי הנמוך ביותר - ה"ש), מכיוון שיכולת האכיפה שלנו במדינה על עסקאות מקרקעין היא לא גבוהה. קשה לבוא ולהוציא אדם מהדירה, לכן גם שינוי ברגולציה לא ייתן מענה מלא. לא חסרות דוגמאות לקרקעות שנמסרו לפרט מסוים ונמכרו אחר כך במחירים גבוהים, או מקרים שבהם מישהו קנה כמה דירות תחת שמות אחרים.

"זה קרה במודיעין במסגרת מכרזי מחיר למשתכן: הדירות נמכרו ב־600 אלף שקל, ואחר כך אותן דירות נמכרו ב־1.2–1.3 מיליון שקל. מה שיצרנו פה הוא מצב שבו לקחנו כסף מהמדינה ונתנו אותו למישהו. ברגע שאתה שם כסף על השולחן מישהו ייקח אותו, והוא כנראה גם יוכל להתגבר על איסור כזה או אחר".

"דיור בר־השגה פירושו הנחה של 20%"

אבל אם למשל המחיר שזכה במכרז של המינהל בקרקעות בכפר סבא עמד על 800 אלף שקל לדירה, כלומר זה רק רכיב הקרקע, ומחיר הדירה הסופי יהיה 1.5 מיליון שקל ומעלה, אין לך דרך להוריד את המחיר?

"השאלה היא מה תפקיד הממשלה בשוק הנדל"ן - האם תפקידה הוא להוריד את רמת המחירים בשוק, או לחלק דירות לכמה בני מזל שנפלו בהגרלה? בסוף זו הגרלה. לדעתי, נכון יותר שהמדינה תוריד ב־2% את מחירי השוק כולו מאשר תוריד ב־10% את המחיר של 2,000 דירות בשיטת מכרזי מחיר למשתכן. לדעתי זו תוצאה חברתית יותר נכונה.

"לגבי דיור בר־השגה, עד כמה שזה מושג אמורפי בסוף מדובר בהנחה של 20% ממחיר הדירה. היום דירת 4 חדרים במודיעין עולה 1.5 מיליון שקל, ואחרי הנחה של 20% המחיר שלה יהיה 1.2 מיליון שקל. אז אחרי שאת מגשימה את כל החלומות שלך בדיור בר־השגה, דירה עדיין תעלה כמיליון שקל באזורי הביקוש בארץ".

מדוע המדינה לא מוכרת קרקעות במחיר אפסי כדי שמחירי הדירות יירדו בשוק?

"כי אי אפשר. אם השוק היה יודע שאני מוציא מחר מכרזים לקרקעות ל־50 אלף דירות, מחירי הדירות היו צונחים. זאת הסיבה לכך ששיטת מחיר למשתכן נכשלה. המכרזים הורידו את המחירים בשוק, אך השומות נקבעו מראש ונוצר מצב שבו קרקעות המחיר למשתכן היו יקרות יותר ממחירי השוק. כדי להשפיע באמת על מחיר הדירות בארץ צריך לשווק יותר, לתכנן יותר ולטפל בצד של המיסוי".

ולמה לא עושים את זה?

"עושים את זה. צריך סבלנות. היום מינהל מקרקעי ישראל מוציא כל מה שבשל על המדף. מחירי הקרקעות יורדים, וזה יהיה חייב להיות מתורגם למחירי הדירות בהמשך.

"אנחנו במשרד האוצר עובדים היום עם מינהל התכנון במשרד הפנים ומינהל מקרקעי ישראל, במטרה להגדיל את המלאי התכנוני ואת יכולת השיווק של קרקעות במרכז הארץ. אנחנו מתכוונים להביא הצעה מגובשת של שלושת הגורמים הללו בזמן הקרוב כדי לתת דחיפה להגדלת ההיצע של קרקעות מתוכננות לבנייה".

לדבריו, דוגמה בולטת לתכנון מחדש שעליו שוקדים שלושת הגורמים היא השימוש בקרקע של מחנות צה"ל, לאור מעבר הבסיסים הצפוי לדרום הארץ. באוצר מאמינים כי קרקעות מחנות צה"ל הן העתודה המרכזית כיום של יחידות דיור במרכז, ומעוניינים לזרז את אישור התוכניות שיאפשרו זאת.

קוגן סבור שהזינוק במחירי הדיור בשנים האחרונות נובע מהזנחה תכנונית ומשוק ההון המדשדש: "כששוק הנדל"ן היה במיתון מ־1996 ועד 2007, תכננו פחות קרקעות לבנייה כי אמרו: 'מה יש לתכנן אם במילא אין ביקוש'. כממשלה, אני אחראי לספק כמה שיותר תשתית לבנייה, כלומר קרקע מתוכננת שאפשר להוציא עבורה היתרי בנייה. ההנחה היא שאם יהיו בכל שנה קרקעות ל־35 אלף דירות, שזה פחות או יותר הביקוש השנתי בישראל, מחירי השוק יהיו מאוזנים.

"אם אני לא מצליח לעמוד ביעד הביקוש הזה, וכשמוסיפים לכך את השפעת שוק ההון והפטורים ממס בנדל"ן, המגמות האלה הופכות להרבה יותר מהירות ואגרסיביות.

"אנחנו רואים שמ־2009 גם מספר הקרקעות ששווקו וגם היקף התוכניות המפורטות הלך ועלה. במחצית הראשונה של 2009 שווקו קרקעות ל־5,000 דירות באזורי הביקוש - תל אביב, המרכז וירושלים - ובמחצית הראשונה של שנת 2011 כבר שווקו קרקעות ל־8,500 דירות באזורי הביקוש".

"המדינה מחזיקה רק 50% מהקרקעות במרכז"

אבל במהלך שנים אלו לא נעשתה הקצאת קרקעות לבנייה ברמה של 35 אלף יחידות דיור בשנה.

"כי המדינה מחזיקה רק חצי משוק הקרקעות, וצריך לנפץ פה מיתוס בכל הקשור להשפעה של שיעור אחזקת המדינה בקרקעות. תמיד אומרים שהמדינה מחזיקה 93% בקרקע. אבל רוב הקרקע שעליה בונים היא באזור המרכז, ושיעור החזקת הקרקע של המדינה במרכז הוא נמוך מ־50%.

"כשמדברים על כך שהמדינה מחזיקה 93% מהקרקעות הכוונה היא לכל הנגב ולרוב הגליל, שזה המון שטח, אבל לא עולמות נדל"ן שאנחנו מכירים".

ראש הממשלה בנימין נתניהו מצליח להשפיע במידה מספקת על תחום הנדל"ן לדיור?

"כשנתניהו יצא עם תוכנית הוד"לים (ועדות דיור לאומיות) הוא הלך נגד כולם, היו הפגנות ולבסוף הוא הצליח. אבל הוא לא יכול לשים את כובד משקלו על כל נושא".