מכה נוספת לתשובה: עסקת בקינגהאם עלולה להתבטל

סוף השבוע האחרון לא היה אחד מאלו שיצחק תשובה, בעל השליטה בדלק נדל"ן, ירצה לחרות בזיכרונו. כפי שנחשף באתר "כלכליסט" ביום שישי, הבנקים המלווים של פורטפוליו חניוני לינצ'פילד בבריטניה של דלק נדל"ן, הנכס המרכזי של החברה, הודיעו כי ישתלטו עליו בשל חובה של החברה כלפיהם. תשובה תכנן לממש את הנכס בעוד כחמש שנים תמורת כ־600 מיליון שקל. אם לא די בכך, ל"כלכליסט" נודע עוד כי עסקת השבחת פרויקט בקינגהאם של דלק נדל"ן, שאמורה להניב לתשובה עוד 620 מיליון שקל ב־2017, מתעכבת גם היא בשל מחלוקת ממשלתית.  

דלק נדל"ן מבקשת זה מספר חודשים להוציא אל הפועל את עסקת בקינגהאם, אך אישור סופי לכך ניתן לה רק לפני כשלושה שבועות על ידי השופטת ורדה אלשיך במסגרת הדיונים סביב הסדר החוב שנחתם בין החברה לנושיה. אישורה של אלשיך לעסקה ניתן רק לאחר שתשובה התחייב כי אם העסקה תעלה על שרטון, הוא ישיב את המצב ליום שקדם לביצוע העסקה, תוך נשיאה מלאה בעלויות. מבחינת בעלי האג"ח לא צפויה פגיעה בהסדר שנחתם והם צפויים לקבל את הכספים שהובטחו להם, שכן בהסדר החוב, במסגרתו קוזזו 65% מהחוב לבעלי האג"ח הועמדו להם ביטחונות מלאים מצד בעל השליטה.

פרויקט בקינגהאם מתייחס לבנייני משרדים שממוקמים בלונדון מול ארמון בקינגהאם ומושכרים לשלוחה של משרד החוץ הבריטי (DFID). דלק נדל"ן, שמחזיקה בנכס באמצעות החברה־הבת DGRE, מתכננת להיענות לבקשת השוכר שביקש לבצע פינוי מוקדם של הנכס, כבר השנה (החוזה המקורי הוא עד 2020) תמורת פיצוי כספי משמעותי שדלק נדל"ן מסרבת לחשוף את היקפו.

המטרה של החברה היא כאמור להשביח את הנכס ולהפוך אותו לפרויקט של דירות יוקרה. כדי לממש את התוכנית רכשה דלק נדל"ן בחודש שעבר מידי שותפיה - קבוצת משקיעים בראשות יגאל אהובי - 30% מהזכויות בנכס תמורת 40 מיליון שקל, כמעט כל המזומן שהיה בקופתה של DGRE. לאחרונה התקבלו אישורים לעסקה הן מהבעלים של הקרקע (אותה מחכירה דלק נדל"ן) והן מהבנק המממן, שיקבלו שניהם פיצוי בתמורה להסכמתם.

יצחק תשובה. בוחן את ההתפתחויות | צילום: גיא אסיאג

ל"כלכליסט" נודע כי גורלה של העסקה החל להתנדנד לפני כחודש וחצי לאחר שהשוכר (DIFD) נסוג ממנה בטענה לעיכוב בלוחות הזמנים. בעיצומם של נסיונות לגישור במחלוקת זו, נולדה במהלך השבועיים האחרונים מחלוקת נוספת בין משרדי ממשלה בריטיים שונים, בנוגע לפינויו של הנכס, ובין היתר עלתה הטענה כי הקנס שצפוי לשלם השוכר (DFID) לדלק נדל"ן בגין הפינוי המוקדם הוא גבוה מדי. DIFD שכבר ספג בעבר ביקורת ציבורית על גובה שכר הדירה הגבוה שהוא משלם עבור הנכס - 35 מיליון שקל בשנה - מחפש דרך להימנע מביקורת ציבורית נוספת. בימים הקרובים אמור להתבהר המשך דרכו של המו"מ.

בהנהלת דלק נדל"ן הצהירו לא פעם כי כישלונה של עסקת בקינגהאם יפגע באופן משמעותי בתזרים המזומנים שלה. כזכור, במסגרת הסדר החוב, התחייב תשובה לשלם לבעלי האג"ח כ־800 מיליון שקל על פני שבע שנים, ודלק נדל"ן תהפוך לחברה פרטית בידי תשובה. לכן פגיעה אפשרית כאמור בתזרים המזומנים העתידי, פירושה כי תשובה יצטרך למצוא מקורות אחרים לתשלומים האחרונים עבור בעלי האג"ח.

ניסיונות להצלת החניונים

היום צפויה דלק נדל"ן לדווח לבורסה על הדרמה שנחשפה ב"כלכליסט" בסוף השבוע, כאשר המלווים הזרים הודיעו שישתלטו על חניוני לינצ'פילד. בשבוע שעבר יצאו תשובה וגורמים בהנהלת דלק נדל"ן לאנגליה, כדי לנסות להגיע להסדר מול קונסורציום הבנקים המלווים שהחוב עבורם מסתכם ב־560 מיליון ליש"ט (3.4 מיליארד שקל) אולם הבנקים הזרים, ובראשם רויאל בנק אוף סקוטלנד (RBS), לוידס בנק וכן קרן בלאקסטון, דרשו כי השותפים בפורטפוליו החניונים - דלק נדל"ן (59%), רו"ח יצחק סוארי (4%), הפניקס (5%), אבי הויכמן (7%) ומשקיעים זרים - יזרימו מאות מיליוני שקלים על חשבון החוב. כבר בדצמבר 2011 חשף "כלכליסט" כי בלאקסטון עשויה להוביל מהלך השתלטות על החניונים.

לינצ'פילד נחשב לנכס המהותי ביותר של דלק נדל"ן שמשכירה 127 חניונים עבור מפעילת החניונים National Car Park) NCP), בחוזה עד 2037. על פי דו"חות דלק נדל"ן, שווי החניונים כ־750 מיליון ליש"ט, אולם הבנקים הזרים מעריכים שוויים בכ־525 מיליון ליש"ט. אם מוסיפים את הגירעון שנוסף לדלק נדל"ן עד כה גם בגין ה־SWAP (מכשיר גידור פיננסי להגנה מפני שינויים בשער הריבית), הרי שהחוב הכולל בגין חניוני NCP מסתכם ביותר מ־800 מיליון ליש"ט - גבוה משמעותית משווי הנכס.

טענות נגד המלווים

מדלק נדל"ן נמסר: "לאורך כל הדרך פעלה החברה בכל דרך אפשרית כדי למצוא פתרון לנכס החניונים של החברה־הבת, DGRE, בשים לב לשווי הנכס, שיעור החוב וההכנסות הצפויות ממנו במהלך השנים הבאות. החברה בוחנת את ההתפתחויות האחרונות בקשר עם הנכס ובהתאם תחליט על צעדיה בתקופה הקרובה. החברה שומרת על מלוא זכויותיה בעניין זה, בין השאר בקשר עם טענותיה כנגד התנהלות המלווים בהלוואה".