אלקטרה נדל"ן: החברה הבת לא עומדת בהתניות הפיננסיות

אלקטרה נדל"ן דיווחה כי חברה בת שלה (70%) קיבלה הודעה מבנק גרמני על כך שאינה עומדת בהתניה פיננסית בגין הלוואת נון ריקורס שלקחה לצורך רכישת בניין משרדים שממוקם בהמבורג ומושכר לשוכר יחיד- חברת הביטוח AXA.

ההתניה שהופרה, לטענת הבנק הגרמני הוא יחס החוב לשווי הנכס (LTV) שנדרש על פי ההתניה להיות קטן מ-90%. הערכת שווי שהזמין באפריל הבנק הגרמני משמאי מטעמו קבעה כי היחס בין יתרת ההלוואה לשווי הנכס על 159% יותר מהיחס אליו התחייבה אלקטרה נדל"ן. יתרת ההלוואה של אלקטרה נדל"ן לבנק בגין הנכס מסתכמת ב-71 מיליון יורו.

אין זו הפעם הראשונה שאלקטרה נדל"ן מדווחת הודעה מסוג זה. בשנה האחרונה דיווחה אלקטרה נדל"ן כי קיבלה הודעות מארבעה בנקים בגרמניה כי איננה עומדת בהתניות הפיננסיות בגין הלוואות נון-ריקורס שלקחה לשם רכישת נכסי נדל"ן שבבעלותה. לאור זאת, שמורה לבנק הזכות לדרוש פירעון מיידי ליתרת ההלוואות, או לנקוט צעדים למימוש הנכסים. יש לציין ברוב המקרים מדובר בהפרה של יחס פיננסי בין יתרת ההלוואה לשווי הנכס, שירד.

אלקטרה נדל"ן, בשליטתו של גרשון זלקינד, פועלת בתחום הנדל"ן המניב בארץ ובחו"ול. לחברה 60 נכסים, מהם 49 מניבים, ו-11 בשלבי פיתוח ובנייה שונים, בעיקר בגרמניה. בנוסף, מחזיקה אלקטרה נדל"ן ב-9.9% מ-16 בתי מלון בבריטניה המנוהלת על ידי רשת הילטון. מדו"חותיה עולה כי שיעור התפוסה הממוצע בנכסיה מסתכם נכון לתאריך הדוח ב-92%.

את הרבעון השני של 2012 סיכמה החברה בהפסד של 39 מיליון שקל ברבעון החולף, וזאת לעומת רווח נקי של 6.9 מיליון שקל ברבעון מקביל אשתקד. זאת בשל חלקה של החברה בהפסדים שרשמו חברות כלולות – בסך של 24.7 מיליון שקל- והוצאות מימון כבדות בסך של 44 מיליון שקל .

מהדו"חות הכספיים של אלקטרה נדל"ן עולה כי ההכנסות משכירות ומדמי ניהול הסתכמו ב-54 מיליון שקל, לעומת 48 מיליון שקל ברבעון מקביל אשתקד. גם ברבעון החולף, וזאת בדומה לרבעון המקביל אשתקד, נאלצה אלקטרה נדל"ן להתמודד עם הוצאות מימון (נטו) כבדות של 38 מיליון שקל. אולם ברבעון השני אשתקד רשמה אלקטרה נדל"ן רווח של 19.2 מיליון שקל בגין חלקה בחברות המוחזקות שלה, מה שסייע לה לסכם אז הרבעון ברווח נקי. ברבעון החולף ייצרה אלקטרה נדל"ן תזרים מזומנים שוטף בגובה של 13.8 מיליון שקל מפעילות שוטפת, לעומת תזרים שלילי של 3.8 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.

בסוף הרבעון השני של 2012 הציגה אלקטרה נדל"ן עודף התחייבויות שוטפות על נכסים שוטפים (גירעון בהון החוזר) בגובה של 808 מיליון שקל, אך היא מציינת במקביל כי כנגד מרבית התחייבויותיה המופיעות כחלק מהגירעון בהון החוזר קיימים נכסים. אלקטרה נדל"ן כותבת שהפירעונות שלה בשנה הקרובה מסתכמים ב-314 מיליון שקל.

נתונים נוספים שבולטים בדו"חותיה של אלקטרה נדל"ן מראים כי בשנה הקרובה היא תצטרך לפרוע התחייבויות בהיקף של 1.5 מיליארד שקל, מתוכם הלוואה בגובה של 155 מיליון שקל בגין מימון מגדל אלקטרה שעליה לפרוע בינואר 2013. לטווח הארוך, חייבת אלקטרה נדל"ן לבעלי איגרות החוב שלה כ-462 מליון שקל. יש לציין כי מרבית האשראי לזמן קצר של אלקטרה נדל"ן הוא מסוג נון ריקרוס ( ללא זכות חזרה). המשמעות היא שיש בידי החברה את האופציה להעביר למלווה את ההחזקה בנכס בגינו נטלה את ההלוואה.