מדד נדלניסט אוקטובר 2012: גבעתיים ות"א יצאו מהקיפאון

כמו קודמו, גם חודש אוקטובר בשוק דירות היד שנייה הושפע בעיקר מהעובדה שבכשבועיים מתוכו התקיימו חגי תשרי. השפעה זו באה לידי ביטוי בשני אופנים - הראשון הוא סטיות דרמטיות שנרשמו במחירי דירות בכמה אזורים, שאין אפשרות לנטרל, לאור מספרן המועט של עסקאות הנדל"ן שבוצעו במקומות הללו. השני הוא העובדה שנשמרה בו ביתר שאת מגמת עליית המחירים הזוחלת שנמשכת ברציפות מאז חודש מאי.  

למרות הנתונים המוגבלים בשל מיעוט ימי העבודה בחודש הקודם, סבור אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין והייעוץ הכלכלי אהוד המאירי ושות', כי נתוני מדד אוקטובר 2012 מצביעים על יציאה מה"קיפאון" ששרר במחירי דירות יד שנייה במשך תקופה ארוכה.

לדברי המאירי, "בחודשיים האחרונים כבר החלו לזרום דיווחים כי הקונים ש'ישבו על הגדר' בשנה האחרונה, הגיעו למסקנה שאין לצפות לירידת מחירים משמעותית, ועדיף להתחיל לחפש דירה התואמת את הצרכים תוך ניסיון מסוים להתמקח על המחירים. ואכן, כפי שדווח בתקשורת, היקף המשכנתאות שנלקחו בחודשים האחרונים שבר שיאים שאף הביאו לתגובה מצד נגיד בנק ישראל", הוא אומר.

עם זאת, המאירי מסייג את הדברים ואומר כי מכיוון שקיימים מאפיינים ייחודיים לכל דירה ודירה והסטיות הסטטיסטיות גדולות לאור מספר העסקאות הנמוך, לא ניתן היה עד כה להצביע באופן מובהק מספיק על השינוי במחירים. "אולם, בנתוני המדד הנוכחי כבר ניתן לראות, לפחות בערים תל אביב וגבעתיים הנהנות מביקושים ערים ויציבים, כי אכן חלה עליית מחירים".

המאירי מוסיף כי "אף שעליית המחירים בתל אביב ובגבעתיים בלטה במדד בחודש זה (6.8% בצפון העיר ו־14.2% בהתאמה), הרי שלמעשה היא משקפת עלייה מתונה שנמשכת כבר כמה חודשים ורק כעת באה לידי ביטוי מובהק במדד". במקביל נרשמו עליות קלות של 0.3% בערים ירושלים ובאר שבע, וממוצע מחירי דירות יד שנייה בכל רחבי הארץ עלה ב־5%.

למרות הדברים, המאירי מזהיר כי "אסור להתעלם מהמהלכים הרגולטוריים שנעשים במטרה לבלום את עליות המחירים ומאווירת המיתון הכללית המחלחלת לכל המשק עם הצפי לעלייה בשיעור האבטלה".

תל אביב: הנחות של 10%

תהליך עליות המחירים בדירת יד שנייה שנחשף במדד נדלניסט ביוני האחרון נמשך גם באוקטובר, ובתל אביב, שבה לא נרשמו עליות של ממש במחירים מאז תחילת השנה, נראה כי הרוכשים שחיכו על הגדר נכנעו ללחץ. כפיר זוהר, מנכ"ל משותף של אנגלו־סכסון תל אביב, אומר כי בעיר בולטת מגמה של שחרור דירות לשוק, בעיקר של מוכרים המחזיקים יותר מדירה אחת. "המשקיעים החליטו ליהנות מהפטור שניתן בתחום המס במכירת דירה שנייה, שהוארך בעוד כמה חודשים".

נראה כי הקיפאון היחסי בעיר בחודשים האחרונים נרשם על רקע דרישות המחיר הגבוהות מאוד. זוהר מדווח: "כשיש לקוח רציני, מוכרי דירות מוכנים עכשיו להוריד את מחיר הנכס ברמות של עד 10%, תלוי בגודל הדירה". הוא מספר כי הדירות המבוקשות ביותר על ידי משקיעים בעיר הן דירות עד 70 מ"ר במחיר של כ־2 מיליון שקל, ללא חניה, במרכז העיר ובצפון הישן, ודירות 3 חדרים של 1–1.5 מיליון שקל במרכז יפו. בועז גלעדי, זכיין רשף נכסים תל אביב, אומר כי באוקטובר משפרי דיור רבים ביצעו רכישות.

לדבריו, על רקע ההערכות שפורסמו בתקשורת בתחילת אוקטובר שלפיהן בנק ישראל יקשה על מתן משכנתאות, מיהרו רבים מהם לסגור עסקאות.

ירושלים: הצעירים חוזרים

בבירה, אוקטובר היה חודש החזרה הגדול של המשקיעים לשוק היד שנייה. הפעילים בה מספרים כי המשקיעים קנו דירות קטנות בשכונות רחביה, טלביה, מושבות וקריית שמואל, ובעיקר מדובר בדירות קטנות בנות 2–2.5 חדרים.

חיים והב מאנגלו־סכסון אומר כי נרשם בחודש שעבר גם טפטוף של תושבי חוץ בשוק, שרכשו דירות של 1.5–3 מיליון דולר להשקעה ולמגורים. עליזה פרידלנד, זכיינית רי/מקס חזון בעיר, אומרת: "גם בחציו הראשון של אוקטובר, בזמן החגים, בוצעו עסקאות. ניכרה החודש גם תנועה של צעירים בשוק ושל מוכרים שהיו לחוצים למכור לפני הדד־ליין של 31 בדצמבר, שבו ייכנסו לתוקף התקנות החדשות הנוגעות למס שבח".

חיפה: משקיעים בסטודנטים

הפעילים בעיר שבה זוחלים מחירי דירות היד שנייה מעלה כבר חמישה חודשים, אומרים כי לאחר כניסת משקיעים ומשפרי דיור בתקופה זו, באוקטובר בלטו בה דווקא הזוגות צעירים והמשפחות עם ילד או שניים שחזרו למעגל הרוכשים. יוסי פרץ מרשף נכסים אומר שזוגות אלה רכשו בחודש שעבר דירות 4 ו־5 חדרים, בעיקר בכרמל ובאחוזה ובשכונות הסמוכות אליהן: ורדיה, כרמליה ורמת אלמוגי. "בהרבה מקרים מדובר בלקוחות עבר שחזרו אלינו, ובחלקם אף קונים את אותם נכסים ממש שבהם הביעו עניין לפני כשנה", הוא מספר. לצדם, גם המשקיעים המשיכו לזרום לעיר ורכשו דירות באוקטובר באזורי הסטודנטים הקלאסיים. דרור אלוני מאנגלו־סכסון אומר: "מגזר זה מחפש לרוב דירות של 400–700 אלף שקל, שיושכרו ב־2,000–3,000 שקל לחודש".

באר שבע: מכירות ב־24 שעות

רגע לפני סבב הירי הנוכחי, באר שבע היתה אחת הערים עם היקף הפעילות הגדול ביותר בשוק היד שנייה. אבי חיון, זכיין רי/מקס פלוס בעיר, אומר: "התיאור הטוב ביותר למה שקרה באוקטובר פה הוא טירוף".

הוא מספר עוד כי קונים בעיר היו מכל הסוגים: זוגות צעירים, משקיעים, משפרי דיור. "כולם עושים הרבה מאוד פעולות כדי למכור או לקנות נכס. דירות רבות נמכרו בתוך 24 שעות מרגע שהונחו על המדף".

גבעתיים

גבעתיים, אחת מבירות ההשקעה בדירות קטנות להשכרה, היא ההפתעה של אוקטובר בשוק דירות היד שנייה. עם זינוק של יותר מ־14% במחירים לעומת החודש הקודם, בהמשך לעמידה ארוכה במקום של המחירים בה, נראה כי רוכשי הדירות להשכרה הם אלה שנתנו בה את הטון בחודש שעבר. עדנה אגבר, זכיינית רשף נכסים בגבעתיים, מחזקת את ההערכה הזו. לדבריה, אחרי סוכות חזרו הקונים לשוק הדירות בעיר, ובמרכז הרוכשים בלטו המשקיעים בדירות. "הביקושים לא היו לאזור מסוים בעיר, אלא הונחו בעיקר על ידי תקציב שנע סביב 1.1–1.6 מיליון שקל לדירה".

לדברי ראש עיריית גבעתיים ראובן בן שחר, נראה כי הציבור בעיר מזהה מגמות הרבה לפני רוב האוכלוסייה בשאר האזור. "הניסיון מלמד שיודעים פה מהר מאוד לאן הולך השוק, ומכאן העלייה כנראה". לדבריו, "המצב הנוכחי הוא אליה וקוץ בה. יש פה עליית מחירים מפני שרוצים לבוא לגור פה, אבל המחירים מקשים מאוד כבר כמה זמן על כניסת צעירים לעיר, עניין שחשוב לי מאוד".

הוא ציין כי בחמש השנים האחרונות נרשמה ירידה בשיעור הגמלאים בעיר, מ־23% מהתושבים ל־16%. הוא הודה כי יש בעיר בעיית מחסור בעתודות קרקע. "התוכנית שלנו היא בעיקר לפעול לקידום תמ"א 38 מסוג 2 (שבו הבניין נהרס ונבנה מחדש עם תוספת - ש"פ), ובמקביל אנו מקדמים פינוי־בינוי בכמה מתחמים, והגדול בהם, באזור ההסתדרות, יכלול בסוף 2,700 דירות חדשות".

שוק הדיור להשכרה: נהירת המשקיעים חתכה את דמי השכירות

נתוני מדד השכירות של "כלכליסט" והאתר WinWin הצביעו בחודשים האחרונים על עליות בדמי השכירות. לעומת זאת, דמי השכירות באוקטובר בדירות הקטנות והבינוניות נחתכו כמעט לאורך כל הארץ: בדירות המשפחתיות נרשמה מגמה מעורבת עם נטייה לירידות, ובדירות הקטנות יוצאות הדופן היו נתניה ופתח תקווה, שבהן נרשמו עליות קלות בדמי השכירות בחודש שעבר. בשוק אומרים כי מה שקרה בשוק השכירות באוקטובר הוא תוצאה של הליך מדורג של הצטיידות המונית של המשקיעים בדירות להשכרה, אשר נמשך שלושה חודשים עד אוקטובר. מדובר בתהליך שעשוי להיבלם החודש, לאחר ההחלטה של בנק ישראל להגביל ל־50% את שיעור המשכנתאות ממחיר הדירות למשקיעים.

הנתונים קיבלו משנה תוקף בפרסום הדיווח החודשי של רשות המסים במשרד האוצר, ולפיו בספטמבר נרשמה עלייה במשקל המשקיעים לשיעור הקרוב ל־26% מכלל עסקאות מכירת הדירות במשק. נהירת המשקיעים לשוק יצרה לחץ על חלק גדול מהם להתפשר בעת השכרת הדירות בחודש האחרון, והתוצאה היא הירידה בדמי השכירות. מי שמחפש סיבה ספציפית לעובדה שרבים מבעלי הדירות הסכימו לחתוך את דמי השכירות, ימצא אותה באותו דיווח של משרד האוצר שלפיו נרשמה בקיץ עלייה בולטת במספר המשקיעים בדירות שהם בעלי רמות שכר נמוכות בהשוואה לחודשים הקודמים.

העובדה שבני מעמד הביניים הם המשקיעים הבולטים שנכנסו לשוק הדירות להשכרה בקיץ האחרון היא כנראה הסיבה ללחץ שלהם לייצר מיידית הכנסה מהנכסים שחלקם, כך נראה, נרכשו על ידי מימון לא מועט שקיבלו המשקיעים מהבנקים.

כך חושב המדד

 

מדד הנדל"ן של "כלכליסט" מבוסס על נתוני אמת שעובדו על ידי הגורמים המובילים בענף: אנגלו-סכסון, רי/מקס, רשף נכסים, מתווכים עצמאים ופירמת השמאים המובילה בישראל אהוד המאירי ושות'. בסיס החישוב הוא המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים בשטח 100 מ"ר, עם חניה ומעלית (אלה מוסיפים 20% למחיר הדירה) ב־18 יישובים.