סאמיט רוצה שהציבור יעזור לה למחזר חוב

חברת הנדל"ן סאמיט, שבשליטת זוהר לוי, יוצאת למהלך מורכב של מימון חובות מחדש מול המערכת הבנקאית בחו"ל. החברה, שעוסקת בניהול והשכרת נדל"ן מניב, בעיקר בגרמניה, דיווחה אתמול כי מדובר בתוכנית מורכבת המשלבת שלושה כלים: רכישת חוב מבנק אירופי המממן עשרות נכסים של החברה, גיוס אג"ח מהציבור הישראלי למימון רכישת ההלוואה ומימוש נכסים בהיקף גדול לטובת צמצום החוב הבנקאי.

המהלך של סאמיט מתייחס לפורטפוליו של 88 נכסים מניבים בגרמניה בשטח כולל של 585 אלף מ"ר. שווי הפורטפוליו בספרי החברה מסתכם ב־465 מיליון יורו, והוא מניב דמי שכירות שנתיים של 38 מיליון יורו. כנגד הפורטפוליו עומד הלוואות בהיקף נון־ריקורס (ללא זכות חזרה) של 403 מיליון יורו שמועד פירעונן יחול כבר בשנים 2013–2014. שווי הנכסים גבוה בכ־15% מגובה החוב, מה שאמור להשרות שקט על הבנק, אך ההודעה של סאמיט מעלה ספק שמא הבנק סבור ששווי הנכסים נמוך יותר.

הצעד הראשון במסגרת התוכנית, הוא רכישת חוב של 120 מיליון יורו מהבנק המממן תמורת 90 מיליון יורו בלבד. מדובר בטרייד־אוף, במסגרתו סאמיט תקבל הנחה של 25% על החוב שיניב לה רווח מימוני של 30 מיליון יורו, והבנק יצמצם את הסיכון לחוב. לוי מנצל את נסיבות משבר הנזילות באירופה, ובגרמניה בפרט, כדי להשלים את המהלך מול הבנק, שכן הבנקים באירופה זקוקים נואשות למזומן.

בין הצדדים נקבע כי פירעון יתרת החוב לאחר רכישת ההלוואה, 283 מיליון יורו, יידחה עד סוף 2017. הצעד השני בתכנית של לוי קובע כי סאמיט תפעל בשנים הקרובות למימוש נכסים בהיקף של 100 מיליון יורו לטובת הקטנת החוב לבנק.

איך תשלם סאמיט את אותם 90 מיליון יורו הדרושים להשלמת הצעד הראשון? כאן מגיע המהלך השלישי של לוי וקוראים לו בעלי האג"ח בישראל. לוי רוצה לגייס כמה עשרות מיליוני יורו מהציבור בישראל, שיסייעו לממן את רכישת החוב מבנק האירופי. אם המהלך אכן יושלם, החוב של סאמיט יצטמצם ל־283 מיליון יורו, כשמולם בטוחה גבוהה הרבה יותר של 465 מיליון יורו. הדלתא הזאת, עודף בטוחות של 182 מיליון שקל, תשמש כנראה את לוי כבטוחה עבור גיוס אג"ח מהציבור.

לוי מבחינתו מנצל כאן את המומנטום החיובי בשוק הקונצרני בכלל, ובאג"ח של סאמיט בפרט, שטיפסה בכ־10% בשלושת האחרונים. לסאמיט יש אג"ח בלתי מובטחות בהיקף של כ־80 מיליון שקל במח"מ של 3.3 שנים, והן נסחרות בתשואה לפדיון של 5.3% בלבד. זאת מאחר שסאמיט לא יצאה לעסקאות גדולות בשנה האחרונה והתחמשה ביתרות נזילות של כ־430 מיליון שקל.

בדיווח של סאמיט, החברה מספקת תמריץ למשקיעים כשהיא מציינת כי תזרים המזומנים הנקי מהפורטפוליו צפוי לגדול מ־5 מיליון יורו לשנה לכ־14 מיליון יורו לשנה לאחר השלמת המהלך.

בעלי האג"ח מצידם יצטרכו לשאול עצמם האם לתת לסאמיט את הכסף בריביות שינועו סביב 5%, בזמן שהבנקים המממנים באירופה לוחצים על סאמיט להקטין את החוב? עדות לכך עולה מהדיווח של סאמיט, שם הודיעה גם כי קיבלה אינדיקציה ראשונית מבנק נוסף, המממן שתי קבוצות נכסים בגרמניה, כי "קיים חשש שהחברה לא תעמוד באמות המידה הפיננסיות".

במקרה כזה, על פי ההודעה, תצטרך סאמיט להגיע להסדר מול הבנק. מדובר בנכסים בהיקף של 297 מיליון יורו, המניבים דמי שכירות שנתיים בהיקף של כ־21 מיליון יורו. החוב הבנקאי בגינם הוא נון־ריקורס ומסתכם ב־248 מיליון יורו. אם הבנק יחליט לממש את זכותו על הנכס, צפויה סאמיט לרשום הפסד של עד 39 מיליון יורו, ובמקביל יופחתו התחייבויות של כ־257 מיליון יורו. מחברת סאמיט בחרו שלא להגיב.