מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן: "המחירים לא יעלו משמעותית"

"שמעתי על קבלנים שמרגישים מאוימים ומפסיקים לבנות ואני חושב שיש חשש גם מצד הצרכנים אשר חלקם לוקחים משכנתאות מבלי לשקלל את כל המשתנים", כך פתח חיים כהן, מנכ"ל דן אנד ברדסטריט, את פורום הנדל"ן השנתי של החברה.

הפורום ריכז לתוכו כעשרים ממנהלי חברות הנדל"ן המובילות במשק מכל תחומי הענף: מגורים, מסחר ומשרדים. השיח העיקרי בתחום הנדל"ן למגורים היה סביב הרגולציה בענף והתחושה הכללית כי למרות הוועדות הרבות, המדינה לא מנסה בכל יכולתה כדי לסייע להגדלת ההיצע ולהורדת מחירי הדירות.

תמיר דגן, מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן, אמר בהקשר זה, "לא באמת משווקים כאן קרקעות ולכן אם לא תטפל בהיצע ובמחיר הקבלני שמשליך על מחיר הדירה המחירים לא ירדו", בתוך כך דגן העריך כי המחירים לא יעלו משמעותית כיוון ש"הקונים הגיעו למצב שבו הם מתקשים לעמוד במחירים" לדבריו.

לדברי אורן הוד, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים, יש להפריד בין חברות שיש להם גב כלכלי לבין מה שקורה ברוב המשק. "ההתערבות של בנק ישראל יכולה להיות מבורכת בראיה ארוכת טווח אבל היא לא מספיקה. בתוכניות העבודה שלנו ל-2013 אנחנו כן מתכוונים להפעיל פרויקטים חדשים. אנחנו מתקשים לנבא מה יהיה בשנתיים הקרובות ולכן אנחנו מגדרים את הסיכונים. ניתן להוזיל את המחירים אבל צריך יד מכוונת שתעשה את זה. חשבנו שאחרי המחאה החברתית זה יקרה אבל זה לא קרה".

אופיר גרינברג מנכ"ל חברת אזורים, אמר כי הם מעריכים גידול צפוי בהיצע הקרקעות. "המדינה זקוקה להכפלת מספר הדירות ב-20 השנים הקרובות. בגלל תקופת הבחירות יש סטגנציה בכל המשק, יש הרבה פתרונות בשוק הדיור רק צריך לעשות אותם. צריך לשים דגש על הפריפריה ופיתוח שווקים חדשים. נצא בקרוב בשיווק מגדל עלית ברמת גן כי אנחנו רואים שיש לזה ביקוש ער מאד".

צחי חג'ג', מנכ"ל ובעלים משותף קבוצת חג'ג' אינו סבור כי בעיית ההיצע חמורה כל כך, "הבעיה בהיצע קטנה יותר מהרעש שעושים ממנה. עם זאת, היכולת של המינהל בשיווק קרקעות היא מאד מוגבלת. הפתרונות קיימים ונגישים וצריך לטפל בהם בצד הרגולטורי אבל הרגולטור פועל במהירות צב. פינוי בינוי למשל הוא פתרון טוב אבל אי אפשר להוציא אותו. שוק האשראי הוא שוק חולה ואין נדל"ן בלי אשראי. המפקח על הבנקים "עזב" את תפקידו והפך להיות המפקח על שוק הדיור וייש גם חלם בצד התכנוני. תמ"א 38 הוא פתרון טוב אבל צריך להתייחס אליו לפי אזור ולא להגדיר תמ"א אחת לכל הארץ".

חיים פייגלין מנכ"ל חברת צמח המרמן, "אחת הבעיות היא הבנקים, הם נהנים מהמצוקה כי הם מגדילים את העמלות והמרווחים שלהם. הם סובלים מרגולציה מחמירה ולא יכולים לתת אשראי מעבר להגבלות של בנק ישראל. הבעיה היא שיש ביקוש קשיח בסביבה בלתי אפשרית, יש אלף סיבות לכך שלא ניתן יהיה לייצר דירה בישראל". לגבי הערכתו בנוגע למחירי הדירות אמר פייגלין, "ההנחה שלי היום היא שהמחירים יציבים עם נטייה לעליות אבל אני שם את ההערכות שלי בצד, אף אחד לא רוצה להיכנס היום לעסקאות חדשות כשמדברים איתו על הצפה של קרקעות. למה לקנות היום במחירים גבוהים אם באמת תהיה הצפה? צריך להיזהר מאמירות פופוליסטיות".

עודד שמיר מנכ"ל חברת כלכלית ירושלים אמר, כי גם היום ניתן לייצר אלפי דירות בלוחות זמנים קצרים, "בשנות התשעים כינסו בבוקר את הממשלה וכבר בצהריים התחלנו לתכנן פרויקט של 7,000 יח"ד בקרית גת. את שוהם הקמנו באותה הדרך. כיום המדינה לא החליטה להגדיל את ההיצע".

עו"ד דיוויד אמיד שותף במשרד עו"ד שרגא בירן התייחס להגדלת היצע הקרקעות בשטחים החקלאיים ואמר כי השיח במדינת ישראל לא מספיק רציני. "הזיכרון כאן קצר, בג"צ הקשת המזרחית גרם במהלך פופוליסטי לכך שאין במדינה צדק חלוקתי ואין גם קרקעות לבניה. זה לא נורא אם המדינה מחליטה לבנות על גבי קרקע חקלאית כי כל הויכוח על מי מתעשר מזה הוא לא מהותי, אנחנו משלמים את המחיר של ההכרעה הזאת עד היום".

גיא פלד מנכ"ל בסר העוסק בעיקר בתחום קבוצות הרכישה אמר, "תהליך סגירה של עסקה ארוך הרבה יותר בגלל חסמים שהמדינה הכניסה לענף ובפרט לקבוצות הרכישה. המדינה התערבה בצדק בתחום קבוצות הרכישה וחסמה חלק מאותם גופים לא מקצועיים שנכנסו לשוק. כיום לוקח יותר זמן לגבש קבוצה ולסכם את פרטי המימון עם הבנקים".

אוהד דנוס יו"ר לשכת השמאים, דיבר על הקושי שבמתן הערכות שמאיות בתקופות סוערות, "השמאים לא טועים, השינויים בשוק היו כל כך דרמטיים שהיה מאד קשה לצפות אותם. הראלי שהיה כאן בשנים האחרונות מתאים יותר לשוק מניות מאשר לשוק מגורים. לאחרונה בדקנו 10 פרמטרים שבהם המחירים צריכים לרדת ורואים שהממשלה נכשלה ב-9 זירות מתוך ה-10 ורק בשיווק קרקעות היא הצליחה".

עוד דנוס הוסיף כי "לפי דוח טרכטנברג יש 165 אלף יחידות דיור – מלאי של 4 שנים. הם מסמנים את תע"ש לבניה בעוד 3 שנים. מי יבנה שם בעוד 3 שנים? רק לטפל בזיהום הקרקע ייקח 10 שנים. שנת 2012 הייתה שנה מבוזבזת וזה נראה שלפחות גם החצי הראשון שנת 2013 יהיה מבוזבז".

אליאס טנוס מנכ"ל קבוצת בסט, דיבר על תחום הביצוע ואמר, "אנחנו מרגישים שיש בעיה אמיתית לבנות דירות, יש בעיה של חומרי גלם. זה הגיע למצב שאנחנו מביאים מיוון חומרי גלם. אני מאמין שמחירי הדירות לא ירדו ובשנה הבאה נמשיך לדבר על זה".

מנכ"ל אלקטרה נדל"ן: "הבניה המסיבית של משרדים בבני ברק נעשית בצורה לא מבוקרת ומדאיגה"

השאלה המרכזית שעלתה בנוגע לשוק המשרדים היא האם אין חשש מפני הצפה של שטחי משרדים לאור ההיקף הגדול של תוכניות שעומדות על הפרק. אבי מוסלר מנכ"ל חברת אמות אמר, כי לדעתו יש סתימה בצנרת התוכניות המדוברות. "חלק גדול מאלה שמדברים על בניה לא יתחיל לבנות בגלל ציפיות לא ברורות מהשוק והיעדר מימון בנקאי. באזורי הפריים גם היום וגם בעתיד אין הרבה מנופים בשטח ונכון להיום אין היצע לשכירות של 1,000-1,500 מ"ר ביחידה אחת. אם הצמיחה במשק תמשיך כפי שהיא, תהיה התאמה בין הביקושים להיצע".

שי וינברג מנכ"ל אלקטרה נדל"ן אמר כי "הבנקאים לא ששים לתת ליווי לפרויקטים חדשים. במגדל אלקטרה היה צריך הון בנקאי של 15% ולפני שנתיים כבר היה צריך הון עצמי של 40%. יש חברות בינלאומיות גדולות שנכנסות לישראל והן מחפשות שטחי משרדים גדולים".  וינברג סייג חלקית את דבריו ואמר כי "הבניה המסיבית בבני ברק נעשית בצורה לא מבוקרת והיא מדאיגה אותי. המחירים שאני שומע שמבקשים שם שוברים את השוק אבל חברות מכובדות לא ישבו שם אלא בתל אביב ולכן תל אביב תיפגע פחות".