חושבים נמוך: טעויות התכנון היקרות במרכזי הערים הגדולות בישראל

סיבה בולטת לזינוק המחירים בשנים האחרונות בשני המטרופולינים הגדולים של ישראל - ירושלים ותל אביב - היא תכנון פיזור האוכלוסייה הלקוי של ערים אלה. כך עולה ממחקר של מכון גזית גלוב לחקר הנדל"ן במרכז הבינתחומי.

רחוב שינקין בתל אביב | צילום: צביקה טישלר

דמי השכירות לא מדביקים את עליית מחירי הדירות "אנחנו רחוקים מלהכריז כאן על בועה" ד"ר אפרת טולקובסקי: "למרות הזינוק במחירי הדירות, הם עדיין לא שיקפו את רמות שכר הדירה המלא שאנשים מוכנים לשלם" דותן לוילכתבה המלאה

לדברי מנכ"לית המכון ד"ר אפרת טולקובסקי, "גוש דן בנוי בצורה הפוכה מכל העולם. תל אביב צריכה להיות צפופה הרבה יותר. זה מסביר גם את המחירים הגבוהים במרכז תל אביב שנובעים בין היתר מהיצע נמוך של דירות ומתחבר עם המדיניות של עיריית תל אביב שלא רוצה תושבים, לעומת הערים הסובבות אותה שכן מעודדות תוכניות למגורים".

טולקובסקי מוסיפה כי "השוואת מטרופולינים בעולם לזה של גוש דן ובמרכזו תל אביב מעלה כי בעוד שבמטרופולינים מרכזיים שיא הצפיפות הוא בלב המטרופולין וככל שמתרחקים ממנו הצפיפות הולכת ויורדת, רואים כי דווקא תל אביב שנמצאת בלבו של גוש דן צפופה פחות מהערים הסובבות אותה".

תפיסת העולם הזו נובעת בעיקר מהעובדה שבערים מרכזיות בישראל, המתכננים סברו לאורך שנים כי יש לשמור על בנייה נמוכה. כך למשל, לפי נתוני המחקר, בבני ברק שהיא גם העיר הצפופה ביותר בישראל, עומד יחס התושבים לקמ"ר על 21.7 אלף - פי שלושה מתל אביב, אחריה בת ים עם יחס של 15.9 אלף נפש לקמ"ר ורמת גן עם יחס של 11.05 נפש לקמ"ר.

צילומים: אורן אגמון, צביקה טישלר

החוקרים מצאו כי השוואה של הצפיפות בערים מרכזיות בישראל לעומת ערים מרכזיות במדינות מפותחות אחרות במדינות החברות ב־OECD מגלה כי הצפיפות בתל אביב, שעומדת על 7,806 איש לקמ"ר ו־6,296 איש לקמ"ר בירושלים, נמוכה משמעותית ביחס לערים מרכזיות אחרות. כך למשל בפריז למשל מצטופפים 20.2 אלף איש בכל קמ"ר, בניו יורק 10,531 אלף איש לכל קמ"ר, בטוקיו 13,671 אלף, באתונה 20,235 אלף ובז'נבה עומדת הצפיפות על 11.2 אלף איש לקמ"ר.