הפקעת קרקע תחת איום

לעתים מזומנות ניצבים בעלי קרקע בפני הליכים תכנוניים שבמסגרתם בכוונת הרשות להפקיע את הקרקע שבבעלותם ללא הסכמתם. בנסיבות שבהן מתבצעת הפקעה תוך מתן פיצוי, חל חיוב במס בגין הרווח שנוצר, אלא שהחבות במס היא מחצית מהחבות במס שהיתה חלה במקרה שבו המקרקעין היו נמכרים בעסקה רגילה. נשאלת השאלה מדוע הסדר מקל זה לא יחול גם במקרה שבו המקרקעין נמכרים לרשות בהסכם, כשברקע ההסכם ניצב האיום של הרשות בנקיטת הליכי הפקעה (מבחינה משפטית ניתן לכנות זאת כהעברה הסכמית בכפייה).

עד היום פסקו בתי המשפט שהזיכוי במס הניתן בגין הפקעת מקרקעין בתמורה, יינתן אך ורק לבעלי מקרקעין שהקרקע שבבעלותם הופקעה בצו של הרשות. פסקי דין שניתנו לאחרונה בבית המשפט העליון, הקובעים כי בנסיבות מסוימות גם מכירת המקרקעין בהסכם תחת איום להפקעתם עשויה להיחשב כהפקעה, פותחת את הפתח לעיון מחדש בהלכה הקובעת כי זיכוי המס יינתן רק בעת הפקעת המקרקעין בצו.

בעת האחרונה ניתנו בבית המשפט העליון כמה פסקי דין ובהם נקבע, כי יש נסיבות שבהן יש מקום למסקנה לפיה העברה הסכמית בכפייה של המקרקעין תהיה שקולה להפקעה פורמלית. כך לדוגמה, כאשר הרשות החלה בהליכי הפקעה, יעדיף לעתים בעל הקרקע משיקולים מעשיים להגיע עם הרשות להסכם על מכירת הקרקע.

קביעה זו, היוצרת שקילות כלכלית בין הפקעה בצירוף פיצוי לבין הסכם כפוי בצירוף תמורה, פותחת את הפתח לבעלי מקרקעין שמכרו את המקרקעין שבבעלותם תחת אילוצי הליכי הפקעה, לשוב ולבחון את ההלכה שנפסקה בעניין זה בסוגיית הזכות לזיכוי מס.

השינויים שחלו בשני העשורים האחרונים בפרשנות המשפטית ובצד זה ההגנה על הקניין שעוגנה בחוק יסוד, מחייבים עיון מחדש בהלכות שנפסקו בשנות ה־70. שינוי ההלכה מתחייב היות ואין כל הבדל כלכלי בין מי שמוכר את הקרקע שבבעלותו תחת אילוצי הפקעה לבין מי שהקרקע בבעלותו מופקעת בצו, והיות וקיים אינטרס של הרשות לקדם במהרה את ההליכים התכנוניים.

הכותב הוא שותף ליטיגציה במשרד אלתר ושות'