אין ארוחות חינם

אחת הסוגיות המרכזיות שאיתן מתמודדת כיום הנהלת אלקטרה נדל"ן היא מהימנות הערכות השווי של הנכסים המוחזקים על ידיה. מהימנות שעומדת למבחן במלחמת גרסאות מול הערכות שווי שמנפקים הבנקים שסיפקו לחברה את האשראי לרכישת הנכסים.

המקרה הבולט ביותר הוא של תיאודור (Theodor), חברה כלולה (60%) שמחזיקה בנכס מניב בעיר פרנקפורט שבגרמניה. ביוני 2012 התקבלה הודעה מהשוכר של הנכס, בנק דרזדנר (Dresdner Bank), כי אין בכוונתו לממש את האופציה להארכת השכירות מעבר לתקופה שמסתיימת בסוף יוני 2013. בעקבות ההודעה קיבלה אלקטרה נדל"ן הערכת שווי עדכנית משמאי חיצוני בלתי תלוי בגרמניה שהפחית את השווי של הנכס ל־177 מיליון יורו, 12.4% פחות לעומת 202 מיליון יורו בהערכת שווי קודמת.

כתוצאה מכך הפחיתה אלקטרה נדל"ן ברבעון השני 2012 את יתרת ההשקעה בתיאודור ב־10 מיליון יורו. אך כאן לא תמו תלאותיה. בספטמבר 2012 התקבלה הערכת שווי נוספת, שהוזמנה על ידי הבנק המממן, שלפיה השווי ההוגן של הנכס בפרנקפורט הוא 113.9 מיליון יורו בלבד, ולכן תיאודור מפרה את אמות המידה שלהן התחייבה כלפי הבנק המלווה, מצב שמאפשר לבנק לדרוש את פירעונה המלא של יתרת ההלוואה.

באלקטרה לא הרימו ידיים, והחברה הגישה תביעה נגד הבנק וכן דרישה לצו מניעה האוסר על הבנק המממן לממש את המשכנתא על הנכס.

גרשון זלקינד, בעל השליטה באלקטרה נדל"ן | צילום: אוראל כהן

כיצד ניתן להסביר פער של 36% בין שתי הערכות שווי לאותו הנכס? ובכן כאן באה לידי ביטוי ה"אלסטיות" הידועה לשמצה של הערכות השווי. לפער של 63 מיליון יורו אחראים "הבדלים בהנחות היסוד המהותיות" ששימשו כבסיס להערכות השווי: שכר דירה למ"ר, שיעור התשואה (Cap Rate) והוצאות הכרוכות בהכנסת דייר חדש לנכס. מבלי להביע עמדה מי משתי הערכות השווי משקפת את המציאות באופן ריאלי יותר, אלקטרה נדל"ן לא מצטיינת בשמרנות יתרה, כפי שעולה מהאירוע הבא.

בספטמבר 2008 אלקטרה נדל"ן רכשה מבנק זר 50% מהלוואה שניתנה לחברת תיאודור. עבור חלקה בהלוואה שנרכשה בסכום של כ־16.5 מיליון יורו שילמה אלקטרה נדל"ן כ־9.1 מיליון יורו בלבד, מחיר המשקף הנחה של כ־45%. באלקטרה נדל"ן, אז בניהולו של שלמה שרף, לא התמהמהו ומיהרו לרשום רווח לפני מס של כ־36 מיליון שקל.

אלא שבעקבות ההתפתחויות השליליות בנכס המגבה את ההלוואה, וביסודן הודעת בנק דרזדנר כי אין בכוונתו לממש את האופציה להארכת הסכם השכירות, נדרשה הערכה מחודשת להלוואה שנרכשה בשלהי 2008. החוב הוגדר כאג"ח זבל וחייב את אלקטרה נדל"ן לרשום הפרשה לירידת ערך בכום של כ־18 מיליון שקל וללמוד בדרך הקשה שאין ארוחות חינם.