5 דברים שיקרו בנדל"ן ב-2013

שנת 2013 התחילה בהצהרות מצד האוצר בנוגע לפתרון מצוקת הדיור ועצירת העלייה במחירי הנדל"ן שנמשכת כבר למעלה משלוש שנים. אבל למרות רצונות האוצר וניסיונותיו בדרכים רבות, כגון הגבלת אחוזי מימון המשכנתא ותקנות מס עדיין, שוק הנדל"ן נמצא בעודף ביקושים שאינו משאיר סיכוי לשינוי המגמה גם בשנת 2013.

ועוד מאפיין לפתיחת שנת 2013: תקופת בחירות שאספה אליה חלק ממובילי המחאה החברתית מקיץ 2011, המקווים ליישם את שאיפותיהם.

בשנת 2013 צפויים להירשם חמישה תהליכים מרכזיים:

1. מתינות

כמות התחלות הבנייה בקרקע פרטית צפויות להיות נמוכות בשנת 2013. המתינות בהתחלות הבנייה תנבע מהקפדה יתרה של הבנקים המסחריים שנדרשים ללוות את הפרויקטים.

מעט התחלות בנייה ב-2013 | צילום שאול גולן

2. שיווק מוקדם

יזמים אשר ברשותם קרקעות מתוכננות יזרימו לשוק פרויקטים. תחילת הפרויקט תהיה מלווה במכירה מוקדמת (פרי-סייל) או במכירה דרך מועדוני צרכנות, המבטיחים ליזם "חיים קלים" יותר מול הבנק המלווה. זאת משום שרמת הסיכון יורדת כאשר היזם מראה מלאי נמוך של נכסים שטרם שווקו.

3. פריפריה

המינהל מצדו יצא עם כמה שיותר פרויקטים, אך הצפי הוא שעתודות הקרקע המתוכננות אשר יצאו למכרז, יהיו באזורי ביקוש נמוכים המשפיעים הרבה פחות על הביקושים וההיצעים, וכפועל יוצא גם על מחירי הדירות. "הצפה" זו של קרקעות בפריפריה, לא תעניק מענה אמיתי ומקיף לבעיות הנדל"ן בישראל. מחירי הדיור לא יושפעו ואולי אף ימשיכו לעלות.

4. פעולות ממשלה

אם ינהג משרד השיכון בתבונה, הוא ייצא עם תכניות לשמירה על מחיר סופי לצרכן כמו מחיר למשתכן, דיור בר השגה או הקצאות קרקע מיוחדות. לחילופין מומלץ למשרד לפרסם מכרזים של אלפי יחידות בהם יותר לכל יזם לזכות בעשרות יחידות בלבד, מה שיביא לתחרות בין שישה עד עשרה יזמים שצריכים למכור באותו אזור ובאותו הזמן וכך ניתן יהיה להגביר את התחרות ולהוריד מחירים.

5. הקפאה

מיד אחרי הבחירות, על פי התחזיות, צפוי מצב רוח לאומי שלילי הנובע בעיקר מגזירות כלכליות חדשות, פיטורים ועוד בעיות שיצוצו עקב הגרעון הגדול. תהליכים אלו ייגרמו באופן ישיר להקפאה בשוק הנדל"ן, ורק לאחר מכן נחזה בתהליך התאוששות שכידוע הוא איטי ולא פשוט.

משה כחלון, המיועד לתפקיד יו"ר מועצת מינהל מקרקעי ישראל, אמנם הצליח לרפא כאב ראש בענף התקשורת, אך קצת לא הוגן לצפות מגלולת הפלא של בנימין נתניהו שיצליח בקדנציה הקרובה לייצר מצב דומה בענף הנדל"ן. הענף סובל מחוסר היצע אשר לייצר אותו לוקח שנים רבות. ייתכן שכחלון יוכל לבנות תשתית להוזלת מחירים בעתיד, אבל התגובה תהיה מאוחרת וכנראה שבשנה הקרובה לא תצליח לייצר ירידה משמעותית.

ייתכן שצעדים לפתרונות ארוכי טווח יחלו בשנת 2013 גם לאור הכנסת החדשה שתתגבש מתוך אג'נדה חברתית חדשה. אבל, בשוק הנדל"ן בו מושפעים המחירים בראש ובראשונה מכמות הביקושים ביחס להיצע, יצירת היצע חדש הוא עניין של שנים ולכן את התוצאה לא נראה בטווח המיידי.

דירות בבאר שבע. צפוי קיפאון בנדל"ן עקב הגירעון והגזירות הצפויות | צילום: חיים הורנשטיין

בינתיים, יזמים בוחרים לבנות פרויקטים בקרקעות שבבעלותם באופן זהיר ומדוד, תוך בדיקה מתמדת מול הבנקים והתאמה לגזרות החדשות הנולדות מידי יום. בכל פעם שיש גזירות חדשות, הם מקפיאים באופן זמני לחודש-חודשיים את קבלת ההחלטה של הקונים הפוטנציאליים, אבל מהר מאוד ממשיכים לרכוש נדל"ן, גם למגורים וגם להשקעה.

עליזה כהן משמשת כמנכ"לית "רשף נכסים"