הקרן שצפויה לתת אוויר לשוק הנדל"ן לא תשפיע

משרד האוצר ובנק ישראל הכריזו היום (ב') על צעד משמעותי העתיד להקל על מצוקת האשראי שעמה מתמודדות חברות יזמיות בתחום הנדל"ן. מדובר בהקמת קרן למתן אשראי למימון פרויקטים נדל"ניים בהיקף של כ־6 מיליארד שקל למשך שלוש השנים הקרובות.  

כיום, על פי חוק המכר, יזמים מחויבים בהעמדת ערבות בנקאית על כל דירה שהם מוכרים אשר כוללת גם את מרכיב המע"מ. הקבלנים התלוננו בפני משרד האוצר והשיכון כי מדובר במגבלה שמייקרת את מחירי הדירות. מגבלה נוספת שעימה מתמודדים יזמים מול הבנקים היא כי על פי הוראות המפקח על הבנקים, רשאי כל בנק להשקיע עד 20% בלבד מתיק האשראי שלו בפרויקטים נדל"ניים.

שר הבינוי והשיכון אריאל אטיאס | צילום: אריאל בשור

בשנים האחרונות חל גידול בדרישה לאשראי בנקאי בתחום הנדל"ן ובנקים רבים הגיעו לתקרת מסגרת החשיפה שלהם לתחום, ויזמים רבים לא הצליחו לקבל מימון לפרויקטים בשל כך. מטרת הקרן החדשה היא לשחרר אשראי נוסף לבנקים שישמש למימון פרויקטים נדל"ניים. המנגנון החדש שנוצר עם הקמת הקרן מוותר למעשה על רכיב המע"מ בעת העמדת ערבות בנקאית. לא מדובר במתן הטבה ישירה לרוכש הדירות שכן רוכשי הדירות ימשיכו לשלם מע"מ בעת רכישת דירה. עם זאת, באוצר מאמינים כי הדבר יתרום להגדלת היצע הדירות ויפעיל לחץ על המחירים כלפי מטה.

"השתכנענו, גם בגלל טענות של קבלנים וגם מניתוח שלנו שאחד הגורמים לירידה בהתחלות הבנייה הוא נושא המימון", אמר בכיר באוצר בשיחה עם "כלכליסט". לדבריו, מסוף הרבעון הראשון של 2012 הנתונים מצביעים על ירידה בהתחלות הבנייה וירידה בעסקאות. "המטרה שלנו היא להגדיל את היקף יחידות הדיור שנבנות מתוך תפיסה שאומרת שהגדלת היצע תוריד את המחירים", אמר.

על פי ההנחיות של בנק ישראל, יש מגבלה על הבנקים להעניק אשראי לענף מסוים בהיקף של יותר מ־22% מסך תיק האשראי שלהם. נכון לסוף חודש ספטמבר, היקף ההלוואות שהעניקו שני הבנקים הגדולים – לאומי והפועלים – בענף הנדל"ן עומד על 21% ו־20% בהתאמה, כך ששני הבנקים קרובים מאוד לתקרת האשראי בענף ועלולים למצוא את עצמם ללא אפשרות להעניק עוד אשראי לתחום הנדל"ן. הבעיה מחמירה כשמגלים שחלק משמעותי מהאשראי שהעניקו שני בנקים אלה הוענק לטובת מימון פרויקטיי תשתיות ונדל"ן מסחרי.

אולם למרות כוונות האוצר, ספק אם הקמת הקרן אכן תקל על מתן אשראי לנדל"ן למגורים. הסיבה: בחודשים האחרונים סובלים הבנקים דווקא מירידה בביקושים לאשראי מצד קבלני המגורים, מגמה שסייעה לבנקים הגדולים להקטין במהלך

הרבעון השלישי את החשיפה לנדל"ן לעומת הרבעון השני, אז שיעור ההלוואות שהעניקו לאומי והפועלים לבינוי ונדל"ן מסך תיק האשראי עמד על 21.8% ו־20.6% בהתאמה. לירידה בחשיפת הבנקים לבינוי ונדל"ן תרמו גם רצונם של הבנקים להקטין את סיכון האשראי בענף הנדל"ן, ובעיקר העלייה בקצב הענקת המשכנתאות, שהביאה להרחבת תיק האשראי של הבנקים, ותאמה את נתוני בנק ישראל שהצביעו על עלייה בהיקף נטילת המשכנתאות בחודשים יולי־ספטמבר.

ואם לא די בכך, בניגוד לשני הבנקים הגדולים במשק, הבנקים האחרים מרוחקים יותר מתקרת האשראי לענף כך שקשה להסכים עם גישת האוצר על כך שענף הנדל"ן סובל ממחנק האשראי. אם הקבלנים אכן חווים מצוקה שכזו, מחנק האשראי נובע מכך שהבנקים הגדירו לעצמם את היקף החשיפה שאליו מוכן כל אחד מהם להיחשף בכל ענף, כך שהיקף האשראי שזמין לנדל"ן נמוך מזה המשתקף בדו"חות הבנקים. אם כך אכן הדבר, ספק אם הקרן אכן תסייע להגדלת האשראי למימון פרויקטי מגורים.