המדינה מציגה: מסלול הזדמנות שנייה במכרז לבניית קריית הממשלה בירושלים

בניגוד למקובל במכרזים שמפרסמת המדינה, מכרז "ג'נרי 2" לבניית שלושה מבנים בקריית הממשלה החדשה בירושלים, שיאכלסו 8-5 משרדי ממשלה, נפתח לתיקונים לאחר שהחברות כבר הגישו את הצעותיהן, כך נודע ל"כלכליסט".

לאחר הגשת ההצעות במכרז קשה לשמור על חיסיון הפרטים המופיעים בהן, ופתיחת המכרז מחדש עלולה לשחק לידי חלק מהחברות שיוכלו לתקן את הצעתן בדיעבד בהתאם למידע החדש. לדברי גורם בענף הבנייה, המכרז שהתאפיין בלוח זמנים צפוף והיה אמור להסתיים בתוך חודשיים וחצי, נפרס על פני תקופה של שמונה חודשים.

ג'נרי 2 הוא מהמכרזים הגדולים להקמת מבנים שפרסמה המדינה בשנים האחרונות, והוא בנוי על פי שיטת PFI, שלפיה החברות שזוכות נדרשות לתכנן, לבצע ולממן את הפרויקט, וגם לתחזק אותו במשך 25 שנה. בתמורה, המדינה תשלם לזוכה בגין שכירות ותחזוקה מדי רבעון, ולאחר 25 שנה המבנה מועבר לידיה.

"החברות יכולות לשפר עמדות"

המכרז נמצא באחריות מינהלת הקמת קריות ממשלה ובתי משפט, בחטיבת הנכסים של אגף החשב הכללי במשרד האוצר, אך בפועל הוא מנוהל על ידי חברת ניהול חיצונית ששכרה המדינה. בשלב הראשון של המכרז הוגדרו תנאי סף שמטרתם לסנן חברות שאינן מסוגלות פיננסית וביצועית לעמוד בהקמת מבנה בהיקף כזה.

בשלב זה, החברות הציגו את הניסיון המצטבר שלהן בבניית מבנים דומים ואת יכולתן לגייס ולנהל כספים בהיקף הנדרש. ארבע קבוצות עברו את השלב הראשון במכרז ג'נרי 2: שיכון ובינוי, שפיר, אפריקה ישראל וקבוצה משותפת של החברות מנרב ואלקטרה. כל הארבע המשיכו לשלב השני שנפתח באוגוסט 2012. הזוכה בשלב זה תהיה החברה שתקבל את הניקוד הגבוה ביותר על סמך הצעת המפרט (40%) והמחיר (60%).

פרק הזמן המקורי שהקציבה המדינה לשלב השני של המכרז, שבמסגרתו החברות צריכות להגיש הצעה הכוללת את הדרישה הכספית מהמדינה ואת התכנון והמפרט של המבנים, עמד על חודשיים וחצי בלבד. החלטה זו גרמה להרמת גבה בענף כיוון שמדובר בפרק זמן קצר ולהגשת הצעות למכרז בקנה מידה כזה, ואכן בעקבות תלונות שהגישו החברות פרק הזמן הוארך לתקופה של ארבעה חודשים.

אך לפי גורם בענף הבנייה, חמישה ימים לפני מועד הגשת ההצעות קיבלו החברות הודעה שלפיה ניתן להגביה את הגשר המחבר בין שלושת המבנים בפרויקט עד לגובה חמש קומות, אף שהתב"ע מאפשרת גשר בן שתי קומות. לצורך כך נדחה מועד הגשת ההצעות ב־10 ימים. מנהלי המכרז לא שינו את החלטתם ואפשרו לחברות המתמודדות לתכנן גשר של עד חמש קומות, גם לאחר שהוועדה המחוזית דחתה בקשה לשנות את התב"ע הרלבנטית.

ארבע החברות הגישו את הצעותיהן לשלב השני בדצמבר 2012, אך בתחילת ינואר קיבלה כל אחת מהמתמודדות הודעה שמבקשת מהן לבצע שינויים ספציפיים בתכנון ואף לעדכן את הצעתן הכספית. החברות קיבלו חודש נוסף כדי להגיש את התיקונים. בקרב חלק מהתמודדות עלה החשש כי הארכת המכרז מיועדת לאפשר לאחת החברות לקבל זמן תכנון נוסף שיאפשר לה להתכונן טוב יותר למכרז. "מדובר בהתערבות בעייתית שמאפשרת לחברות המתחרות לשפר עמדות ופותחים את שלב הניקוד מחדש", אמר הגורם בענף הבנייה.

"ניהול מגושם, לא עבירה על החוק"

עו"ד אחיקם שוסטר, המתמחה בתחום המכרזים, אמר כי ההחלטה לפתוח מחדש את המכרז לתיקונים היא צעד חריג ויוצא דופן, אך פסיקות שהתקבלו בשנים האחרונות העניקו למדינה גמישות בכל הנוגע למכרזים מורכבים. לדבריו, רמת תכנון הפרויקטים על ידי המדינה היא נמוכה, וכך יוצא שבשלב מאוחר יותר יש לפתוח מחדש את המכרז. "מה שראינו כאן זה ניהול מגושם, ואין כאן לכאורה עבירה על החוק. ככל הנראה, המדינה עשתה הכל כדי למנוע את ביטול המכרז. הגבול עובר בפגיעה בשוויון בין המתמודדות, ואם אחת החברות תוכיח שאכן יש כאן פגיעה כזו צריך לבחון ממה היא נובעת", אומר שוסטר.

בנוגע לשינוי תוכנית הגשר, אמר שוסטר כי קשה לדעת מה השיקולים שהנחו את המדינה לנקוט צעד זה ומדוע היא בחרה לא להסתפק בפתרונות שניתנו במסגרת המכרז, למקרה שלא יאושר שינוי התב"ע: "במקרים שבהם יש בעיה לגבי פריט מסוים ניתן לבקש מהיזמים להגיש הצעות מודלוריות, עם הפריט ובלעדיו".

ממשרד האוצר נמסר כי "המענה במכרז דורש מהמציעים להגיש הצעה תכנונית בהתאם להנחיות המכרז. כלל המציעים במכרז לא עמדו במסגרת זו בהצעותיהם. לאור זאת פנתה ועדת המכרזים לכל המציעים וביקשה מהם לתקן את הצעתם כך שתעמוד במסגרת התכנונית האמורה לעיל. דרישות המכרז הן על פי תב"ע הנמצאת בהליכים מתקדמים לפני אישור".

קריית הממשלה תשתרע על פני 190 דונם, והמתחם החדש ירכז עם סיומו במקום אחד את כל משרדי הממשלה, מלבד משרד הביטחון ומשרד החקלאות, וחלק גדול מהיחידות הארציות של משרדי הממשלה יעברו מתל אביב לירושלים. פרויקט ג'נרי 2 יכלול שלושה בניינים בני תשע קומות כל אחד, עם שטח כולל של כ־60 אלף מ"ר. בבניין ג'נרי 1 שכבר הושלם פועלים משרדי התמ"ת, התיירות, מינהל מקרקעי ישראל, התחבורה והמכס.