דפוק וזרוק בבראשוב ובוקרשט: עסקאות העוקץ בשוק הנדל"ן הרומני נחשפות

כארבע שנים חלפו מאז שצנחו מחירי הנדל"ן ברומניה והובילו לנטישת המדינה על ידי המשקיעים הישראלים, שנמשכו אל האפשרות לרווחים מהירים מהקרקעות הזולות במזרח אירופה. אך כעת מתברר כי לא רק אובדן האטרקטיביות של הנכסים ברומניה גרם לישראלים רבים להפסיד סכומי כסף גדולים, אלא שהשוק הרומני בימיו הטובים היה כר פורה לעסקאות עוקץ והונאות רבות. הונאות אלו בוצעו לעתים על ידי ישראלים אחרים ולעתים על ידי רומנים, שניצלו את הזרים הנוהרים למדינה עם ארנקים פתוחים ומעט מאוד הבנה של השוק המקומי. חלק מהמקרים מגיעים רק כעת להליכים משפטיים ברומניה.  

עו"ד ליאור להב ממשרד כצנלסון להב, שפעל במשך שנים ברומניה, מספר כי בשנות השיא ענף הנדל"ן ברומניה היה רווי בעסקאות עוקץ: "המקרים הנפוצים ביותר היו אלו שבהם בעל קרקע ורוכש הסכימו להונות גורם שלישי שייכנס כשותף בעסקה. כך למשל, לרוכש שנכנס לשותפות ושילם 250 אלף יורו עבור 50% מהקרקע התברר בהמשך ששווי הקרקע כולה

להב. "ישראלים נפגעו גם מעורכי דין רומנים שאי אפשר היה לסמוך עליהם"

הוא 300 אלף יורו בלבד, וששותפו סגר עסקה עם הבעלים ושילם לו רק 50 אלף יורו עבור 50% האחרים".

לדברי להב, רומניה היא מדינה מסודרת שההסכמים לרכישת קרקעות הנעשים בה הם אף רציניים יותר מאלה שמתבצעים בישראל. "זו לא מדינה של רמאים, ומי שעשה בדיקות רציניות לפני רכישת נכס לא נפל", הוא אומר. "תרגילי עוקץ רבים בוצעו דווקא על ידי ישראלים, שמכרו למשל קרקעות באזורים שלא מיועדים לבנייה. אחת הבעיות היא שעל עורכי דין רומנים רבים אי אפשר היה לסמוך, וישראלים שעבדו איתם גילו מהר מאוד את הבעייתיות. תופעה נוספת שנפוצה באותם שנים היתה מינוי של מנהלים ישראלים דוברי רומנית חסרי ידע בענף הנדל"ן, שחלקם סגרו עסקאות עם גורמים מקומיים".

רק אזרח רומני יכול לקנות קרקע במדינה

דני (השם המלא שמור במערכת) קיבל ב־2007 הצעה מחבר ילדות, המתגורר ברומניה ב־15 השנים האחרונות, לרכוש יחד קרקע במדינה. החבר סיפר כי הוא עומד לפני עסקת קרקעות משמעותית, ודני החליט למכור דירה שהחזיק בקפריסין ולהיכנס כשותף. "הוא הלהיב אותי ואמר שמדובר בהזדמנות לקבל תשואות של 30%–40% לשנה, כשאני קיבלתי תשואה של 3%–4% בלבד מהדירה בקפריסין", הוא מספר.

דני העביר לחבר הילדות 102 אלף יורו בתמורה ל־5% מהקרקע. "קיבלתי חתיכת נייר שמעידה שאני שותף ב־5% בקרקע של 87 דונם, שנרכשה ב־2.1 מיליון יורו והיתה מיועדת לבנייה של מאות יחידות דיור ואלפי מ"ר של מסחר. כל התוכניות כבר היו מוכנות והיו לנו

הדמיות מדהימות", אומר דני. "נסעתי לרומניה כמה פעמים וראיתי את הקרקע גם מהאוויר במטוס הפרטי של החבר. כל האזור נראה מאוד מבטיח, אבל כעבור שנה הגיעה המפולת הגדולה".

אלא שכשדני רצה לממש את חלקו בקרקע וניסה לנבור בפרטיה, סימני השאלה החלו לצוף: "הוצאתי את פרטי העסקה מהרשויות, וראיתי שלפי הרישומים השקעתי בעסקה היתה 52 אלף יורו. כששאלתי את החבר, הוא הסביר שהסיבה היא שמחצית מהעסקה בוצעה בכסף שחור. החלטתי לפתוח חברה כדי לרשום את חלקי בעסקה, וקבענו פגישה עם עורכי הדין שאליה הוא לא הגיע. מאז, לפי מיטב ידיעתי, הוא עזב את רומניה. בדיעבד גיליתי שאני לא הישראלי הראשון שנעקץ על ידיו בעסקת קרקעות".

באמצעות עו"ד גיל מור ממשרד דורון טיקוצקי ושות', שמתמחה בעסקים במזרח אירופה, הגיש דני לאחרונה תביעה לרשויות ברומניה שמהווה גם הליך פלילי כנגד מי שהונה אותו. "ניתן היה למנוע את המקרה הזה על ידי התייעצות עם עו"ד מקומי שהיה מסביר את הבעייתיות בעסקה", אומר מור. לדבריו, כדי לרכוש קרקע ברומניה חייבים להחזיק באזרחות רומנית או לחלופין להיות בעלים של חברה רומנית: "מי שאינו רשום בפועל אינו נחשב בעל הקרקע, והשותף במקרה הזה יכול לעשות בנכס כרצונו מבלי להתחשב בו כלל, כיוון שמבחינת הרשויות הוא אינו צד בעסקה. אנחנו בקשר עם התובע, וככל שהחקירה תתקדם נדע מתי נוכל לתבוע את הכסף בחזרה. אנחנו יודעים שיש לאותו האדם עוד נכסים ומקווים שנוכל לתפוס בהם חזקה בהמשך".

בדומה לדני, גם קובי (השם המלא שמור במערכת) קיבל הצעת השקעה מחבר ילדות, רופא שיניים שהתגורר בדרום הארץ. החבר החזיק באזרחות רומנית, וב־2003 הציע לקובי ולחבר נוסף לרכוש עמו בחלקים שווים קרקע ברומניה שמחירה כ־100 אלף דולר. "המיקום של הקרקע היה מצוין, מגרש בשטח 7 דונם, 20 ק"מ מהעיר בראשוב", מסביר קובי.

ב־2005 הגה החבר את הרעיון לבנות מלון בקרקע שרכשו. "הוא הציג לנו תחשיב, שבדיעבד התברר כלא ריאלי, והתחלנו להזרים לו כספים על סמך האמון שלנו בו, ללא ניירת ורישום", מספר קובי. ואכן מלון שלושה כוכבים בן 45 חדרים נפתח ב־2007. "כדי לממן את הקמתו לקחנו ליווי מבנק רומני, שהעניק לנו תקופת גרייס של שנתיים ובמהלכה שילמנו רק את הריבית", הוא אומר.

העניינים החלו להשתבש כשאותו חבר עבר ב־2008 להתגורר ברומניה עם משפחתו. "אחרי המעבר הוא פנה אלינו ואמר שהגיע למסקנה שיוכל לשלם את ההלוואה מהבנק בתשלומים חודשיים של 15 אלף יורו, והסכמנו על הגדלת אחוזי האחזקה שלו במלון. במשך שנה הוא שילם את ההלוואה, גם אם מדי פעם העלמנו עין כשהשלים כספים מקופת המלון", מתאר קובי.

אלא שאז דברים החלו להשתנות. "השותף פתח עם שותפים ישראלים עוד עשר חברות ברומניה בתחום הנדל"ן, ואירח אנשים על חשבוננו במלון כשהחובות רק הולכים ותופחים. כיוון שהוא הפסיק לשלם את ההלוואה בשלב מסוים, היום אנחנו נמצאים בחדלות פירעון עם חוב של מיליון יורו לבנק. המלון אמנם הוערך במאי 2008 כשווה 3 מיליון יורו, אבל תקופה ארוכה שאין לו קונים גם במחיר של 1.5 מיליון יורו", אומר קובי.

העיר בראשוב ברומניה. "לא מדובר במדינה של רמאים, ומי שעשה בדיקות רציניות לא נפל" | צילום: ערן גרנות

גם חברות ציבוריות נפלו קורבן להונאה

מור. "אם בעל קרקע אינו רשום בפועל, שותפיו יכולים לעשת בנכס כרצונם"

מקרי הונאה לא התרחשו רק בעסקאות בין גורמים פרטיים, ועו"ד מור מספר כי גם חברות נפלו קורבן למקרי הונאה. מור מייצג כיום ישראלים בעשרה תיקי הונאה ברומניה, ששניים מהמיוצגים על ידיו הם חברות ציבוריות. במקרים מסוימים חברות החליטו לקחת לעצמן שותף רומני במקום לפתוח חברה במדינה, אך כיוון שברומניה לא קיים מושג של נאמנות, האזרח המקומי שנרשם כבעל הקרקע הוא למעשה בעל השליטה היחיד בה. "זה נובע מחוסר ידע ורצון למנוע סיבוכים מיותרים וחובת דיווח אך גם מתוך רשלנות. נדהמתי לראות איך החברות פעלו כאחרון המשקיעים", אומר מור.

באחד המקרים, חברת בנייה ישראלית פרטית רכשה קרקע ברומניה ומינתה אזרח מקומי כמנהל העסקים שלה. אותו הרומני הקים חברה משלו וניהל עסקאות בין החברה שאותה הוא מנהל לחברה הפיקטיבית שהקים, וכך העביר מאות אלפי יורו לכיסו. רק כעבור שנתיים החברה עלתה על התרמית, וכיום מתנהל נגדו הליך פלילי ברומניה. "הסיכוי לקבל את הכסף

במקרה הזה לא גבוה", אומר מור. מקרה חמור עוד יותר התרחש בחברה ציבורית, שהסכימה לרשום אזרח רומני שהועסק אצלה כבעלים של קרקע שרכשה. אלא שבהמשך, כשניסתה לקדם פרויקט בנייה, נאלצה החברה לשלם לעובד סכום כסף גדול יותר כדי לקבל חזרה את הקרקעות.

לדברי עו"ד דורון סטריקובסקי, שותף מנהל במשרד סטריקובסקי, גל, ברוך ושות' - הנציג הישראלי ברשת משרדי עוה"ד International Jurists, בכניסה לעסקאות נדל"ן ברומניה יש להיזהר בכל הקשור לבדיקת זכויות הבעלות בנכס. "באזורים כמו טרנסילבניה מרשם המקרקעין קיים שנים רבות, והיסטוריית הנכס רשומה בטאבו וניתנת לזיהוי. אך באזורים האחרים מערכת הרישום הוקמה רק ב־1996 ולנכסים רבים עדיין אין רישום מדויק מבחינת הבעלות וגם מבחינת השטח", אומר סטריקובסקי.